70 שנות נדל״ן ותכנון

עו״ד ענת לוי מומחית בנדל״ן תכנון ובנייה

150

סיומו של עשור הוא אבן דרך שמזמינה הערכת מצב. מה היה לנו ולאן פנינו. מה עשינו ומה ראוי עוד לעשות. איפה טעינו והיכן פעלנו נכון. הסתכלות על התפתחותו של שוק הנדל"ן במהלך שבעת עשורי קיומה של מדינת ישראל, מחייבת ניתוח מעמיק של תהליכים היסטוריים.

קיימים מישורים רבים בהם ניתן לבחון את השינויים שעברו על מדינת ישראל, מראשית ימיה ועד לעת הזאת. אלא שמאמר זה, אינו יכול לעסוק בכולם ומלאכת הבחירה באיזה מהנושאים נכון להתמקד קשה ומורכבת. לכן נראה כי אין מנוס מהתייחסות לדברים ממעוף הציפור בלבד. הנחות היסוד שעמדו לנגד פרנסי המדינה בימיה הראשונים השתנו עם השנים. אם בתחילת דרכה של מדינת ישראל סברו, כי קיימת חשיבות גדולה ליישובם את אזורי הספר, מטעמי בטחון והגנה על הגבולות, כמו גם בשל הרצון לתפוס קרקעות שננטשו על ידי מי שהחזיקו בהן קודם לכן. כיום קיימות השקפות אחרות, שרואות בפיזור ההתיישבות ככזה, שיש בו כדי לפגוע בשטחים פתוחים וכן בניצול יעיל של משאב הקרקע.

גם ההשקפה לפיה ראוי להפריד בין מגורים לתעסוקה, השתנתה עם השנים ובמיוחד לאור הרצון לצמצם את הצורך בשימוש ברכבים פרטיים ולעודד מעבר לתחבורה ציבורית. לא ניתן להתעלם מן העובדה שבשבעת העשורים שחלפו, מאז הקמת המדינה העולם כולו השתנה. לא רק ההשקפות באשר לעיור או לפירבור, אלא גם אמצעי התחבורה ומאפייני התעסוקה. אם ימיה הראשונים של המדינה התאפיינו בתעסוקה מבוססת חקלאות ותעשיה מסורתית, ישראל הפכה להיות אומת התעשייה עתירת הידע וברור שיש בכך כדי להשליך על הצרכים וכפועל יוצא מכך על התכנון והבניה.

היכולת להתנבא ולצפות את צרכיה העתידיים של המדינה לא יכולה היתה להתגבש בראשית ימיה. מדובר בתקופה בה התקבצו אליה ניצולים משואת ההשמדה באירופה ובעקבותיהם עולים ממדינות נוספות והגישה הרווחת באותה עת, היתה בעיקרה הישרדותית. כזו שלא התבססה על ראיה כוללת ותכנון ארוך טווח, אלא נועדה לתת מענה הן לצרכי הדיור של העולים שיושבו במעברות וכן לאבטחת גבולותיה של המדינה. השאלה האם נכון להתמקד ביישובן של הערים או ביצירת פתרונות דיור בפריפריה, לא היתה פועל יוצא של השקפה סדורה אלא בעיקר של טיפול נקודתי שהיה תלוי צורך ספציפי.

שינויי העיתים הצריכו גם שינוי בתפישה. ניתן היה לסבור, כי מצב דברים בו החלק העיקרי של קרקעות מדינת ישראל מנוהלות על ידי גוף ציבורי, הנשלט על ידי המדינה ואינן מוחזקות בידיים פרטיות, מאפשר קביעה של מדיניות מושכלת ושליטה מוחלטת ביישומה.

אם נזנח לרגע את ההסתכלות לאחור ונשקיף אל האופק ואל העתיד לבוא, נראה כי נכון יהיה לזנוח התנהלות של כיבוי שריפות ופתרונות אד הוק, ולפתח משנה מובנית לאופן בו ראוי שיתנהל התכנון העתידי.

אלא שהמנגנונים הבירוקרטיים וההתנהלות הכושלת של רשות מקרקעי ישראל, יצרה דווקא חסמים וסרבלה את האפשרות לסחור בקרקעות, כמו גם בגיבושה של משנה סדורה בכל הנוגע לתכנון כוללני. גם הגורמים הרבים המופקדים על הטיפול בהליכי התכנון והרישוי יוצרים לא אחת מכשולים בדרך למימוש תכניות בניה. ריבויי המנגנונים והימשכותם של הליכי התכנון על פני תקופות ארוכות, גרמה לכך שנוצר חוסר גדול של דירות מגורים והדבר גרם להאמרת מחירי הדיור ולמחאה גדולה שקמה בשנת 2011 , מצד מי שהתרעמו על אי היכולת להחזיק בבעלות בדירה.

גם אטיות הרבה שבה הוקמו תשתיות כדי להעניק את השירותים הנדרשים לשטחים הנבנים הובילה למצוקה וקושי גדול בניצול שטחים שנבנו. לא מיותר יהיה להזכיר, כי תכנון הוא מכשיר לחלוקת עושר ואם בשנותיה הראשונות של המדינה, ניתן היה לטעון כי הדברים נעשו מתוך תחושת דחק והכרח, כיום לא ניתן עוד להסתתר תחת הנמקות כאלה וצריך להפעיל את המנגנונים הנדרשים על מנת לתקן עוולות ולצמצם פערים חברתיים. אכן ניתן לשפוט ולבקר את ההתנהלות הבלתי אחידה של הגורמים הרלבנטיים ולטעון, כי היא זו שיצרה הבדלים והגדילה את המשרע שבין המעמדות הסוציואקונומיים. עוד ניתן לטעון, כי העובדה שמדינת ישראל לא השכילה להפנים את היותה דלה בשטחים המאפשרים בניה, גרמה במקרים רבים לניצול בלתי יעיל של משאב הקרקע . אלא שכאמור מאמר זה מבקש לחגוג את הישגיה של המדינה, שתוך תקופת זמן קצרה מאד במונחים היסטוריים, השכילה לייצר מפעל מרשים של עשיה תוך התמודדות עם קשיים לא מבוטלים.

אם נשווה את שבעת העשורים אותם חוגגת מדינת ישראל לשבעת ימי הבריאה, הרי שניתן לראות את שבעים השנים שחלפו, כסיומו של פרק שבו התגבשו סדרי העולם של מדינת ישראל – היום והלילה, השמיים והארץ, הים והיבשה, הצמחיה, החי בהתאמות המחוייבות. הגם שבמשל, סיום פרק הבריאה מסתיים במנוחתו של הבורא, בנייתה של ארץ אינה מאפשרת מנוחה שכזו, אלא מחייבת הערכות לעולם המשתנה. אם נזנח לרגע את ההסתכלות לאחור ונשקיף אל האופק ואל העתיד לבוא, נראה כי נכון יהיה לזנוח התנהלות של כיבוי שריפות ופתרונות אד הוק, ולפתח משנה מובנית לאופן בו ראוי שיתנהל התכנון העתידי. מדינת ישראל אינה פרוייקט זמני. היא כאן כדי להישאר. על אף האתגרים הביטחוניים עימם היא נאלצת להתמודד. בהתאם, ראוי להבנות תכנון שיביא בחשבון את הגידול הצפוי באוכלוסיה, כמו גם את ההתפתחויות הטכנולוגיות העתידיות ולגבש מודל שיגדיר את צרכי הדיור, התעסוקה, בממשק עם התשתיות הנדרשות על מנת לממשן וכן יתווה את המסלול למימוש התכנון והכל תוך העצמה של איכות החיים של תושביה. עוד ראוי לצמצם את ההליכים הבירוקרטיים על מנת לפשט ולייעל את האפשרות להוציא אל הפועל את התכניות לפיתוחה של המדינה.

תכנון הוא מלאכה מורכבת והוא המצע שעליו צומח שוק הנדל"ן. לא פשוט לפענח את העולם העתידי אך ישראל הוכיחה כי היכולת שלה להתמודד עם משימות מורכבות היא לא פחות מיוצאת דופן. לכן ניתן לקוות כי כך יקרה גם בתחום התכנון והנדל"ן.

יום הולדת שמח ישראל.

הצטרף/י לניוזלטר
הצטרף/י לניוזלטר
הירשם/י לניוזלטר שלנו לקבלת עדכונים
את/ה יכול/ה לבטל את ההרשמה בכל עת.

השאר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם.