התחדשות עירונית אחת ושתי זוויות שונות | מאת עו״ד אבי חסון

עו‭"‬ד‭ ‬אבי‭ ‬חסון‭ ‬בראיון‭ ‬משפטי‭ ‬עם‭ ‬שני‭ ‬עורכי‭ ‬דין, ‬שתי‭ ‬דעות‭ ‬והתחדשות‭ ‬עירונית‭ ‬אחת

710

עו"ד‭ ‬ירון‭ ‬אריאל

 משרד ירון אריאל ושות׳ משרד עורכי דין

  • באילו‭ ‬איזורים‭ ‬אתה‭ ‬מייצג‭?‬

משרדנו‭,‬ המתמחה‭ ‬בהתחדשות‭ ‬עירונית‭,‬ מייצג‭ ‬בעיקר‭ ‬דיירים‭ ‬בפרויקטים‭ ‬של‭ ‬התחדשות‭ ‬עירונית‭ ‬(תמ‭"‬א‭ ‬38‭/ ‬פינוי‭ ‬בינוי)‭ .‬מירב‭ ‬הפרויקטים‭ ‬אותם‭ ‬אנחנו‭ ‬מלווים‭ ‬משפטית‭ ‬הינם‭ ‬באזורי‭ ‬הביקוש‭ – ‬תל‭ ‬אביב,‭ ‬רמת‭ ‬גן,‭ ‬רעננה‭, ‬הרצליה,‭ ‬כפר‭ ‬סבא,‭ ‬ראשון‭ ‬לציון,‭ ‬גוש‭ ‬דן‭ ‬והשרון‭.‬

  • מתי‭ ‬התחלת‭ ‬לייצג‭ ‬בפרויקטים‭ ‬של‭ ‬התחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

כבר‭ ‬בשנת‭ ‬2009‭ ‬ייצגתי‭ ‬פרויקטים‭ ‬בהתחדשות‭ ‬עירונית‭.‬ אז‭ ‬בעיקר‭ ‬יזמים‭ ‬אשר‭ ‬ביקשו‭ ‬להיכנס‭ ‬לתחום‭.‬ משנת‭ ‬2013‭ ‬משרדנו‭ ‬החל‭ ‬מתמקד‭ ‬בייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬בפרויקטים‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭.‬

  • איך‭ ‬הגעת‭ ‬לתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

אני‭ ‬משער‭ ‬שפשוט‭ ‬זיהינו‭ ‬מגמה‭,‬ ופוטנציאל‭ ‬בשוק‭.‬ כפי‭ ‬שהיה‭ ‬בתקופת‭ ‬קבוצות‭ ‬הרכישה‭.‬ תחילה‭ ‬נדרשנו‭ ‬לתת‭ ‬מענה‭ ‬משפטי‭ ‬לטובת‭ ‬יזמים‭ ‬אשר‭ ‬ביקשו‭ ‬לפעול‭ ‬בתחום‭,‬ ועתה‭ ‬מירב‭ ‬פועלנו‭ ‬בייצגו‭ ‬דיירים‭.‬

  • אתה‭ ‬מייצג‭ ‬גם‭ ‬דיירים‭ ‬וגם‭ ‬יזמים‭?‬

בעיקר‭ ‬דיירים‭.‬ לאור‭ ‬הרקע‭ ‬המשפטי‭ ‬והביצועי‭ ‬(ייזום‭ ‬אישי‭ ‬של‭ ‬פרויקטים‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית)‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭ ‬אנחנו‭ ‬מאמינים‭ ‬כי‭ ‬הכלים‭ ‬העומדים‭ ‬לרשותנו‭ ‬לייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬אפקטיביים‭ ‬מאוד‭ ‬ובאים‭ ‬לידי‭ ‬ביטוי‭ ‬ביעילות‭,‬ קיצור‭ ‬לוחות‭ ‬זמנים‭ ‬ומענה‭ ‬בידע‭ ‬וניסיון‭ ‬מהמתקדמים‭ ‬בענף‭.‬

  • מה‭ ‬היתרונות‭ ‬ומה‭ ‬החסרונות‭ ‬בייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬על‭ ‬פני‭ ‬ייצוג‭ ‬יזמים‭?‬

אני‭ ‬לא‭ ‬חושב‭ ‬שניתן‭ ‬להגדיר‭ ‬יתרונות‭ ‬וחסרונות‭ ‬בייצוג‭ ‬צד‭ ‬כזה‭ ‬או‭ ‬אחר‭ .‬חוזה‭ ‬צריך‭ ‬שיהיה‭ ‬הוגן‭,‬ ריאלי‭ ‬ומשקף‭ ‬כוונות‭ ‬הצדדים‭.‬

בייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬אנחנו‭ ‬מתמקדים‭ ‬בבטוחות‭,‬ בעמידת‭ ‬היזם‭ ‬בלוחות‭ ‬הזמנים‭,‬ עמידה‭ ‬והבטחת‭ ‬תמורות‭ ‬הבעלים‭.‬

כשמייצגים‭ ‬יזם‭ ‬קיים‭ ‬צורך‭ ‬בשמירה‭ ‬על‭ ‬דינמיות‭ ‬בחוזה‭ ‬וגמישות‭ ‬כיוון‭ ‬שפרויקט‭ ‬התחדשות‭ ‬עירונית‭ ‬מלווה‭ ‬לרוב‭ ‬בחוסר‭ ‬ודאות‭ ‬תכנונית‭ ,‬וגורמים‭ ‬רבים‭ ‬אינם‭ ‬בשליטת‭ ‬היזם‭ .‬בייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬אנחנו‭ ‬מספקים‭ ‬שירות‭ ‬לקשת‭ ‬רחבה‭ ‬והטרוגנית‭ ‬של‭ ‬מארג‭ ‬אנושי‭,‬ כשלעיתים‭ ‬מחזיקים‭ ‬בדעות‭/‬מטרות‭ ‬שונות‭ ‬וצרכים‭ ‬שונים‭.‬ מה‭ ‬שדורש‭ ‬יכולת‭ ‬קשב‭,‬ סינון‭ ‬ומענה‭ ‬כולל‭ ‬לצרכי‭ ‬הדיירים‭.‬

מכאן‭ ‬שחלק‭ ‬ניכר‭ ‬מעבודת‭ ‬עורך‭ ‬הדין‭ ‬בפרויקטים‭ ‬בהתחדשות‭ ‬עירונית‭,‬ מלבד‭ ‬הפן‭ ‬המשפטי‭,‬ הינה‭ ‬פן‭ ‬אנושי‭ ‬"פסיכולוגי"‭.‬

אותו‭ ‬תמהיל‭ ‬הטרוגני‭ ‬של‭ ‬סוגי‭ ‬אנשים‭,‬ דורש‭ ‬טיפול‭ ‬משפטי‭ ‬ואנושי‭ ‬מורכב‭.‬ בעוד‭ ‬ליווי‭ ‬יזם‭ ‬(אשר‭ ‬הינו‭ ‬גורם‭ ‬בודד)‭ ‬מהבחינה‭ ‬הזאת‭ ‬פשוט‭ ‬יותר‭.‬

  • מה‭ ‬התכונות‭ ‬או‭ ‬הכישורים‭ ‬שהכי‭ ‬נדרשים‭ ‬מעו‭"‬ד‭ ‬דיירים‭?‬

סבלנות‭ .‬ידע‭ ‬מעמיק‭.‬ יכולת‭ ‬הקשבה‭.‬ והעיקר‭ ‬‮–‬‭ ‬ניסיון‭ ‬בפועל‭ .‬אינני‭ ‬מאמין‭ ‬במושג‭" ‬דייר‭ ‬סרבן"‭ ‬כבחירה‭.‬ משהו‭ ‬גורם‭ ‬לדייר‭ ‬להתנגד‭ ‬לפרויקט‭,‬ אשר‭ ‬כל‭ ‬הצדדים‭ ‬לו‭ ‬מרווחים‭ ‬ממנו‭ ‬בטווח‭ ‬הארוך‭ .‬יתרה‭ ‬מזאת‭ ,‬עורך‭ ‬הדין‭ ‬הוא‭ ‬גורם‭ ‬אחד‭ ‬אשר‭ ‬בכישוריו‭ ‬צריך‭ ‬לנווט‭ ‬את‭ ‬הספינה‭ ‬ליעדה‭ ‬‮–‬‭ ‬חתימת‭ ‬הסכם‭ ‬וביצוע‭ ‬פרויקט‭ ‬רציף‭ ‬ותקין‭.‬ למשרדנו‭ ‬ניסיון‭ ‬עצום‭ ‬בליווי‭ ‬פרויקטים‭ ‬בהתחדשות‭ ‬עירונית‭.‬

  • אילו‭ ‬שינויים‭ ‬חלו‭ ‬בתחום‭ ‬הזה‭ ‬מאז‭ ‬שהתחלת‭ ‬לפעול‭ ‬בו‭?‬

מה‭ ‬שהתחיל‭ ‬כתוכנית‭ ‬חיזוק‭ ‬מבנים‭ ‬הפכה‭ ‬לתוכנית‭ ‬להתחדשות‭ ‬עירונית‭,‬ בדגש‭ ‬על‭ ‬עירונית‭ ‬המשלבת‭ ‬תפיסה‭ ‬רוחבית‭ ‬הן‭ ‬ברמת‭ ‬הבניין‭ ‬הבודד‭ ‬והן‭ ‬ברמת‭ ‬מתחם‭.‬ אם‭ ‬בעבר‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬היתה‭ ‬ברורה‭ ‬2.5‭ ‬קומות‭ ‬לבניין‭,‬ כיום‭ ‬יישום‭ ‬התוכנית‭ ‬בכל‭ ‬שכונה‭ ‬ואפילו‭ ‬בכל‭ ‬רחוב‭ ‬יכול‭ ‬ותהיה‭ ‬שונה‭.‬

כיום‭,‬ לאחר‭ ‬תיקון ‭ ‬3א‭ ‬לתמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬לוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬שיקול‭ ‬דעת‭ ‬נרחב‭ ‬באופן‭ ‬יישום‭ ‬הוראות‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38 ‭‬לטוב‭ ‬‮–‬‭ ‬ולרע‭.‬

תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬הפכה‭ ‬בין‭ ‬היתר‭ ‬לתחרות‭ ‬"כיפוף‭ ‬ידיים"‭ ‬בין‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬לבין‭ ‬המדינה‭ ‬ביחס‭ ‬לתמריצים‭ ‬כלכליים‭ ‬בעבור‭ ‬העירייה‭ ‬לתוספת‭ ‬גני‭ ‬ילדים‭ ‬בתי‭ ‬ספר‭ ‬ושטחים‭ ‬אחרים‭ ‬עירוניים‭.‬ לעיתים‭ ‬אף‭ ‬העירייה‭ ‬דורשת‭ ‬מהיזם‭ ‬להוסיף‭" ‬תמריצים‭" ‬לטובת‭ ‬הציבור‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬לזכות‭ ‬בזכויות‭ ‬שפעם‭ ‬היו‭ ‬שבשיגרה‭ ‬וכיום‭ ‬הופחתו‭ ‬ע‭"‬י‭ ‬יישום‭ ‬בררני‭ ‬של‭ ‬הוראות‭ ‬התמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬ע‭"‬י‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית‭.‬

תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬הפכה‭ ‬מעין‭ ‬"שבויה"‭ ‬בידי‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬אשר‭ ‬מחליטה‭ ‬אם‭ ‬וכיצד‭ ‬ליישמה‭.‬ מה‭ ‬שיוצר‭ ‬חוסר‭ ‬ודאות‭ ‬תכנוני‭ ‬וכפועל‭ ‬יוצא‭ ‬יוסר‭ ‬וודאות‭ ‬כלכלי‭ ‬לפרויקטים‭ ‬רבים‭.‬

אני‭ ‬חושב‭ ‬שישראל‭ ‬היא‭ ‬היחידה‭ ‬מבין‭ ‬המדינות‭ ‬המפותחות‭ ‬שזמן‭ ‬הוצאת‭ ‬היתר‭ ‬הבניה‭ ‬ארוך‭ ‬יותר‭ ‬או‭ ‬זהה‭ ‬למשך‭ ‬הבניה‭.‬

  • איך‭ ‬אתה‭ ‬כעורך‭ ‬דין‭ ‬דיירים‭ ‬מתמודד‭ ‬עם‭ ‬שינויים‭ ‬אלה‭?‬

השינויים‭ ‬הללו‭ ‬דורשים‭ ‬דינמיות‭ ‬ויצירתיות‭ ‬כאחד‭.‬ על‭ ‬החוזים‭ ‬להיות‭ ‬גמישים‭ ‬תכנונית‭ ‬ומנגד‭ ‬בעלי‭ ‬ודאות‭ ‬כלכלית‭ ‬ותכנונית‭ ‬לשני‭ ‬הצדדים‭ .‬אומנם‭ ‬קשה‭ ‬לצפות‭ ‬בחוזה‭ ‬שינויי‭ ‬מדיניות‭ ‬והלך‭ ‬רוח‭ ‬של‭ ‬תוכניות‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭ ‬אך‭ ‬שמירה‭ ‬על‭ ‬תמורות‭ ‬מוגדרות‭ ‬מראש‭ ,‬וחופש‭ ‬פעולה‭ ‬תכנוני‭ ‬נכון‭ ‬ליזם‭ ‬מאפשרים‭ ‬לצדדים‭ ‬לקבוע‭ ‬גבולות‭ ‬גזרה‭ ‬וכללי‭ ‬משחק‭ ‬ברורים‭. ‬

  • יש‭ ‬הבדלים‭ ‬בדיירים‭ ‬בפרויקטים‭ ‬בהתאם‭ ‬למיקום‭ ‬הבניינים‭?‬

זו‭ ‬שאלה‭ ‬מורכבת‭,‬ ואין‭ ‬לכך‭ ‬כלל‭.‬ כל‭ ‬בניין‭ ‬והמורכבות‭ ‬האנושית‭ ‬שלו‭.‬ אם‭ ‬כי‭ ‬זה‭ ‬תלוי‭ ‬גם‭ ‬בהון‭ ‬האנושי‭ ‬המרכיב‭ ‬כל‭ ‬בניין‭. ‬שהרי‭,‬ בניין‭ ‬בתל‭ ‬אביב‭ ‬"יזכה"‭ ‬להתעניינות‭ ‬רבה‭ ‬יותר‭ ‬מצד‭ ‬יזמים‭ ‬מאשר‭ ‬בניין‭ ‬בנתניה‭ ‬או‭ ‬בשרון‭,‬ מה‭ ‬שיאפשר‭ ‬לבעלי‭ ‬הדירות‭ ‬לעשות‭ ‬מו‭"‬מ‭ ‬נוקשה‭ ‬יותר‭ ‬ולהציב‭ ‬רף‭ ‬תמורות‭ ‬גבוהה‭ ‬יותר‭ ‬בעסקה‭ ‬מהסוג‭ ‬דנן‭.‬ בשנים‭ ‬האחרונות‭ ‬יש‭ ‬"התבגרות‭" ‬של‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭.‬

בעלי‭ ‬הדירות‭ ‬אינם‭ ‬"רצים"‭ ‬לחתום‭ ‬על‭ ‬חוזים‭ ‬מול‭ ‬יזמים‭ ‬ולרוב‭ ‬מבקשים‭ ‬לבצע‭ ‬"מעיין"‭ ‬מכרז‭ ‬יזמים‭ ‬למקסום‭ ‬התמורות.‭ ‬כך‭ ‬שלרוב‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭ ‬מתארגנים‭ ‬מראש‭ ‬לפרויקט,‭ ‬ממנים‭ ‬עו‭"‬ד‭ ‬מייצג‭ ‬ולעיתים‭ ‬בעלי‭ ‬מקצוע‭ ‬נוספים‭ ‬כגון‭ ‬מפקח‭ ‬בניה‭ ‬ושמאי,‭ ‬טרום‭ ‬התקשרות‭ ‬עם‭ ‬יזם.‭ ‬אם‭ ‬בעבר‭ ‬הדיירים‭ ‬היו‭ ‬רוצים‭ ‬פרויקט‭ ‬כמעט‭ ‬בכל‭ ‬מחיר,‭ ‬כיום‭ ‬הבעלים‭ ‬הם‭ ‬שמכתיבים‭ ‬את‭ ‬הטון,‭ ‬התמורות‭ ‬ובוחרים‭ ‬את‭ ‬היזם‭‬ ולא‭ ‬ההפך‭.‬

  • איך‭ ‬אתה‭ ‬כעו‭"‬ד‭ ‬דיירים‭ ‬שומר‭ ‬על‭ ‬המתח‭ ‬הזה‭ ‬בין‭ ‬רצונות‭ ‬הדיירים‭ ‬לבין‭ ‬היכולת‭ ‬או‭ ‬המגבלות‭ ‬של‭ ‬היזם‭?‬

אותו‭ ‬מתח‭ ‬שאתה‭ ‬מדבר‭ ‬עליו‭ ‬נובע‭ ‬בעיקר‭ ‬בשל‭ ‬פערי‭ ‬מידע,‭ ‬ושוני‭ ‬"מקצועי"‭ ‬בין‭ ‬הצדדים.‭ ‬יזם‭ ‬הינו‭ ‬גורם‭ ‬עסקי‭ ‬אשר‭ ‬מטרתו‭ ‬להשיא‭ ‬רווחיו.‭ ‬הוא‭ ‬גורם‭ ‬מקצועי‭ ‬בעל‭ ‬ידע‭ ‬נרחב.‭ ‬הבנת‭ ‬התחום‭ ‬ומיומן‭ ‬במו‭"‬מ‭ ‬ובעל‭ ‬יתרון‭ ‬מובהק‭ ‬מול‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭. ‬זאת‭ ‬ועוד‭ ‬‮–‬‭ ‬הוא‭ ‬גורם‭ ‬אחד,‭ ‬אשר‭ ‬מקבל‭ ‬החלטות‭ ‬בעוד‭ ‬בניין‭ ‬המורכב‭ ‬ממספר‭ ‬בעלי‭ ‬דירות‭ ‬לעיתים‭ ‬מדבר‭ ‬במספר‭ "‬קולות.‭" ‬לכן‭ ‬מומלץ‭ ‬למנות‭ ‬בשלבים‭ ‬הראשונים‭ ‬ביותר‭ ‬עו‭"‬ד‭ ‬מיומן‭ ‬אשר‭ ‬ילווה‭ ‬את‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭ ‬להיות‭ ‬הגורם‭ ‬המקשר‭ ‬שעומד‭ ‬אל‭ ‬מול‭ ‬היזם.‭ ‬כעיקרון‭ – ‬מו‭"‬מ‭ ‬מוגדר‭ ‬כמוצלח‭ ‬אם‭ ‬כל‭ ‬הצדדים‭ ‬לו‭ ‬מרגישים‭ ‬שיצאו‭ ‬מרוצים‭.‬

ככל‭ ‬שהמו‭"‬מ‭ ‬והתמורות‭ ‬יהיו‭ ‬הוגנות‭ ‬יותר‭ ‬ובשקיפות‭ ‬גובהה‭ ‬יותר‭ ‬כך‭ ‬יבשיל‭ ‬המו‭"‬מ‭ ‬לכדי‭ ‬הסכם‭ ‬מחייב‭ ‬מהר‭ ‬יותר.‭ מחד‭ ‬הבעלים‭ ‬לא‭ ‬רוצים‭ ‬יזם‭ ‬שירוויח‭ ‬מעט‭ ‬מידי‭ ‬ויברח‭ ‬ברגע‭ ‬הראשון‭ ‬שתהיה‭ ‬בעיה‭ ‬בפרויקט‭.‬

מנגד‭ ‬ברור‭ ‬ליזם‭ ‬כי‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭ ‬מצפים‭ ‬לקבל‭ ‬תמורה‭ ‬הוגנת‭ ‬בגין‭ ‬זכויות‭ ‬הבניה‭ ‬שהם‭ ‬מוכרים‭ ‬לו,‭ ‬ושהוא‭ ‬אינו‭ ‬היחיד‭ ‬בתמונה‭.‬

  • מה‭ ‬אתה‭ ‬חושב‭ ‬על‭ ‬שינויי‭ ‬החקיקה‭ ‬שנעשו‭ ‬עכשיו‭ ‬(חוק‭ ‬המארגנים‭ ‬והתיקון‭ ‬לחוק‭ ‬שנוגע‭ ‬לדייר‭ ‬הסרבן)‭?‬

TOO LITTLE TOO LATE‭ ‬ שינויי‭ ‬החקיקה‭ ‬תמיד‭ ‬מבורכים‭ ‬שעה‭ ‬שמטרתם‭ ‬וכוונתם‭ ‬להגן‭ ‬על‭ ‬בעלי‭ ‬הזכויות‭ ‬מול‭ ‬קבלן‭ / ‬יזם‭ ‬או‭ ‬שכן‭ ‬סרבן.‭ ‬אולם‭ ‬קצרה‭ ‬היריעה‭ ‬מלדון‭ ‬בנושא‭ ‬מעניין‭ ‬ומורכב‭ ‬זה‭.‬

  • אבל‭ ‬החוק‭ ‬הזה‭ ‬לא‭ ‬יפעל‭ ‬לטובת‭ ‬הדיירים‭ ‬ויאלץ‭ ‬את‭ ‬היזמים‭ ‬להיות‭ ‬קצת‭ ‬יותר‭ ‬רגישים‭?‬

יזם‭ ‬טוב‭ ‬רגיש‭ ‬גם‭ ‬ללא‭ ‬החוק‭ ‬החדש.‭ ‬יזם‭ ‬טוב‭ ‬יפעל‭ ‬לטובת‭ ‬העסקה‭ ‬כולה‭ ‬וידע‭ ‬לאזן‭ ‬בין‭ ‬האינטרס‭ ‬הכלכלי‭ ‬שלו‭ ‬לעסקה‭ ‬לבין‭ ‬האינטרס‭ ‬האישי‭ ‬של‭ ‬בעלי‭ ‬הדירות‭ ‬והפן‭ ‬האנושי‭ ‬של‭ ‬הבעלים‭ ‬המרכיבים‭ ‬את‭ ‬הבית‭ ‬המשותף‭.‬

  • איזה‭ ‬תיקון‭ ‬חקיקה‭ ‬היית‭ ‬מציע‭ ‬היום‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

לו‭ ‬נשאלה‭ ‬דעתי‭ ‬הייתי‭ ‬מבטל‭ ‬לחלוטין‭ ‬את‭ ‬סמכויות‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית,‭ ‬וכופה‭ ‬עליה‭ ‬יישום‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬כפי‭ ‬שהיה‭ ‬נהוג‭ ‬בעבר‭.‬

הייתי‭ ‬מגדיל‭ ‬זכויות‭ ‬באופן‭ ‬ניכר‭ ‬בפריפריה‭ ‬(מבלי‭ ‬לצמצם‭ ‬זכויות‭ ‬במרכז).‭ ‬יש‭ ‬הרבה‭ ‬דברים‭ ‬שניתן‭ ‬לשפר.‭ ‬כנראה‭ ‬שבמדינתנו‭ ‬הקטנה,‭ ‬כל‭ ‬פעם‭ ‬שמשהו‭ ‬טוב‭ ‬עובד,‭ ‬כפי‭ ‬שהיה‭ ‬מייד‭ ‬לאחר‭ ‬תיקון,‭ ‬3 ‬ירצה‭ ‬מישהו‭ ‬לשנות‭ ‬ולהרוס‭ ‬אותו‭. ‬הטעות‭ ‬הגדולה‭ ‬ביותר‭ ‬של‭ ‬התמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬היה‭ ‬מתן‭ ‬סעיף‭ ‬סל‭ ‬המסמיך‭ ‬את‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬לבחור‭ ‬מה‭ ‬בא‭ ‬לה‭ ‬ליישם‭ ‬מתוך‭ ‬הוראות‭ ‬התמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬ומה‭ ‬לא‭.‬

עו"ד‭ ‬משה‭ ‬יונאי

שותף‭ ‬מייסד‭ ‬של‭ ‬משרד‭ ‬עורכי‭ ‬הדין‭ ‬והנוטריונים‭" ‬רולוף‭ ‬&‭ ‬יונאי",‭ ‬הנמצא‭ ‬בחיפה‭.‬ 

עו‭"‬ד‭ ‬מזה‭ ‬38‭ ‬שנים,‭ ‬חבר‭ ‬מועצת‭ ‬העיר

ק‭. ‬מוצקין‭ ‬2‭ ‬(קדנציות),‭ ‬חבר‭ ‬הוועדה‭ ‬לתכנון‭ ‬ובניה‭ ‬קריות,‭ ‬יו‭"‬ר‭ ‬ועדת‭ ‬ערר‭ ‬לענייני‭ ‬ארנונה,‭ ‬מרצה‭ ‬מן‭ ‬החוץ‭ ‬באוניברסיטת‭ ‬חיפה‭,‬ חבר‭ ‬ועדת‭ ‬המקרקעין‭ ‬וועדת‭ ‬תכנון‭ ‬ובניה‭ ‬בלשכת‭ ‬עורכי‭ ‬הדין.

  • באילו‭ ‬איזורים‭ ‬אתה‭ ‬מייצג‭?‬

משרדנו‭ ‬מייצג‭ ‬דיירים‭ ‬ויזמים‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭ ‬מ‭-‬חולון‭ ‬בדרום‭ ‬ועד‭ ‬נהריה‭ ‬בצפון‭.‬

  • מתי‭ ‬התחלת‭ ‬לייצג‭ ‬בפרויקטים‭ ‬של‭ ‬התחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

משרדנו‭ ‬יחגוג‭ ‬בסוף‭ ‬החודש‭ ‬32‭ ‬שנים‭ ‬להיווסדו‭.‬ מהיום‭ ‬בו‭ ‬נוסד‭ ‬המשרד‭ ‬‮–‬‭ ‬אנו‭ ‬עוסקים‭ ‬בתחום‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬וליווינו‭ ‬בניה‭ ‬של‭ ‬מאות‭ ‬דירות‭ ‬בישראל‭.‬

לתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭ ‬הגענו‭ ‬לפני‭ ‬כ-‭ ‬7‭ ‬שנים.‭

  • איך‭ ‬הגעת‭ ‬לתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

לקוח‭ ‬של‭ ‬משרדנו‭,‬ אבי‭ ‬שטטר‭,‬ הציע‭ ‬לנו‭ ‬להיכנס‭ ‬לתחום‭.‬ בתחילה‭ ‬היינו ‭"‬קטני‭ ‬אמונה‭ "‬ודחינו‭ ‬את‭ ‬הרעיון‭.‬ אבי‭ ‬שטטר‭ ‬לא‭ ‬הרפה‭,‬ חזר‭ ‬ו‭"‬נדנד‭"‬ גם‭ ‬לנו‭ ‬וגם‭ ‬לערן‭ ‬גלבוע‭,‬ הבעלים‭ ‬של‭ ‬חברת‭ ‬הבניה‭ ‬יעקב‭ ‬גלבוע‭ ‬בניה‭ ‬ויזמות‭ ‬בע‭"‬מ‭ ‬עד‭ ‬אשר‭ ‬החלטנו‭ ‬בעצה‭ ‬אחת‭ ‬לצאת‭ ‬לפרויקט‭ ‬הראשון‭ ‬של‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬חיזוק‭ ‬בקריית‭ ‬מוצקין‭.‬ יש‭ ‬לזכור‭ ‬כי‭ ‬באותה‭ ‬תקופה‭ ‬עלו‭ ‬מחירי‭ ‬הנדל‭"‬ן‭, ‬והפרויקטים‭ ‬האלה‭ ‬הפכו‭ ‬לכדאיים‭.‬ לפרויקט‭ ‬זה‭ ‬הצטרפו‭ ‬עוד‭ ‬ועוד‭ ‬פרויקטים‭,‬ עד‭ ‬שהיום‭ ‬אנו‭ ‬מטפלים‭ ‬בלמעלה‭ ‬מ- 100 פרויקטים.‬

  • אתה‭ ‬מייצג‭ ‬גם‭ ‬דיירים‭ ‬וגם‭ ‬יזמים‭?‬

משרדנו‭ ‬מייצג‭ ‬הן‭ ‬יזמים‭ ‬והן‭ ‬דיירים‭.‬ בתחום ‭"‬פינוי‭ ‬בינוי‭"‬ אנו‭ ‬מייצגים‭ ‬בעיקר‭ ‬דיירים‭,‬ ובתחום תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬אנחנו‭ ‬מייצגים‭ ‬הן‭ ‬יזמים‭ ‬והן‭ ‬דיירים‭.‬

  • איזה‭ ‬שינויים‭ ‬אתה‭ ‬מזהה‭ ‬בתחום‭ ‬לאורך‭ ‬השנים‭?‬

בתחילת‭ ‬הדרך‭ ‬הדיירים‭ ‬היו‭ ‬הססנים‭,‬ חששנים‭ ‬ושמענו‭ ‬את‭ ‬הדיירים‭ ‬המבוגרים‭ ‬אומרים:‭" ‬תנו‭ ‬לי‭ ‬לסיים‭ ‬את‭ ‬חיי‭ ‬בבית‭ ‬שלי‭. ‬הילדים‭ ‬שלי‭ ‬ידאגו‭ ‬לדירה‭ ‬לאחר ‭ ‬."120‬

עם‭ ‬השנים‭,‬ והצלחת‭ ‬הפרויקטים‭,‬ אנחנו‭ ‬רואים‭ ‬כי‭ ‬דווקא‭ ‬אותם‭ ‬דיירים‭ ‬מבוגרים‭ ‬לוחצים‭ ‬לקיום‭ ‬ולקידום‭ ‬פרויקטים‭ ‬ואנחנו‭ ‬שומעים‭ ‬היום‭ ‬את‭ ‬האמירות‭ ‬הבאות: ‭"‬תן‭ ‬לי‭ ‬לראות‭ ‬בעיני‭ ‬שלי‭ ‬את‭ ‬הדירה‭ ‬המחודשת‭,‬ תן‭ ‬לי‭ ‬ליהנות‭ ‬ממנה‭ ‬כמה‭ ‬שיותר‭ ‬שנים"‭ ,‬ודיירים‭ ‬אלה‭ ‬פועלים‭ ‬לקידום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬של‭ ‬ביתם‭.‬ היזמים‭ ‬גם‭ ‬הם‭ ‬התפתחו‭ ‬במהלך‭ ‬השנים‭.‬

היום‭ ‬כל‭ ‬יזם‭ ‬ממנה‭ ‬אדם‭ ‬מטעמו‭ ‬ללוות‭ ‬את‭ ‬הדיירים‭ ‬בבניינים‭ ‬במהלך‭ ‬ביצוע‭ ‬העבודות‭,‬ להקשיב‭ ‬להם‭,‬ להבין‭ ‬את‭ ‬קשייהם‭, ‬לסייע‭ ‬להם‭ ‬ולהקל‭ ‬על‭ ‬שהותם‭ ‬בבניין‭ ‬אשר‭ ‬עובר‭ ‬חיזוק‭.‬ יתר‭ ‬על‭ ‬כן‭ ‬‮–‬‭ ‬אנחנו‭ ‬רואים‭ ‬כי‭ ‬יזמים‭ ‬מוכנים‭ ‬היום‭ ‬לממן‭ ‬לדיירים‭ ‬דיור‭ ‬חלופי‭ ‬בזמנים‭ ‬הקריטיים‭ ‬של‭ ‬העבודות‭,‬ ובכך‭ ‬הם‭ ‬מקלים‭ ‬הן‭ ‬על‭ ‬חיי‭ ‬הדיירים‭ ‬והן‭ ‬על‭ ‬עצמם‭ ‬בעת‭ ‬ביצוע‭ ‬העבודות‭, ‬כאשר‭ ‬הבניין‭ ‬כולו‭ ‬פנוי‭ ‬ועומד‭ ‬לרשותם‭.‬

  • יש‭ ‬הבדל‭ ‬בין‭ ‬פרויקטים‭ ‬במרכז‭ ‬הארץ‭ ‬לפרויקטים‭ ‬בפריפריה‭?‬

הפרשי‭ ‬המחירים‭ ‬הם‭ ‬אלה‭ ‬היוצרים‭ ‬את‭ ‬ההבדל‭.‬ לא‭ ‬דומה‭ ‬התמורה‭ ‬אותה‭ ‬מקבלים‭ ‬באזור‭ ‬המרכז‭ ‬לעומת‭ ‬התמורה‭ ‬בפריפריה‭.‬ כאשר‭ ‬מגיע‭ ‬דייר‭ ‬מהפריפריה‭ ‬ובפיו‭ ‬טענה ‭"‬בבית‭ ‬של‭ ‬בן‭ ‬דודי‭ ‬בגבעתיים‭ ‬מבצעים‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬והוא‭ ‬מקבל‭ ‬הרבה‭ ‬יותר‭ ‬ממה‭ ‬שמציעים‭ ‬לי‭ ‬פה",‭ ‬משיבים‭ ‬לו‭ ‬בחיוך:‭" ‬תעביר‭ ‬את‭ ‬הבית‭ ‬שלך‭ ‬לגבעתיים‭ ‬ותקבל‭ ‬בדיוק‭ ‬כמו‭ ‬בן‭ ‬דודך‭…‬"

  • מה‭ ‬התכונות‭ ‬או‭ ‬הכישורים‭ ‬שהכי‭ ‬נדרשים‭ ‬מעו‭"‬ד‭ ‬דיירים‭?‬

אין‭ ‬די‭ ‬במקצוענות‭,‬ מקצועיות‭ ‬וניסון‭.‬ כאשר‭ ‬מייצגים‭ ‬דיירים‭ ‬יש‭ ‬צורך‭ ‬ביכולת‭ ‬הקשבה‭,‬ סבלנות‭ ‬והבנה‭ ‬הן‭ ‬של‭ ‬הדייר‭,‬ והן‭ ‬של‭ ‬ילדיו‭ ‬ולפעמים‭ ‬גם‭ ‬של‭ ‬נכדיו‭.‬ הדייר‭ ‬מבקש‭ ‬לקבל‭ ‬מעורך‭ ‬דינו‭ ‬כתף‭ ‬תומכת‭,‬ אוזן‭ ‬שומעת‭ ‬ולב‭ ‬מבין‭.‬

  • מה‭ ‬אתה‭ ‬חושב‭ ‬על‭ ‬שינויי‭ ‬החקיקה‭ ‬שנעשו‭ ‬עכשיו‭ ‬(חוק‭ ‬המארגנים‭ ‬והתיקון‭ ‬לחוק‭ ‬שנוגע‭ ‬לדייר‭ ‬הסרבן)‭?

שמחתי‭ ‬לראות‭ ‬כי‭ ‬המחוקק‭ ‬הבין‭ ‬את‭ ‬הצורך‭ ‬בהסדרת‭ ‬נושא‭ ‬המאכרים‭,‬ כל‭ ‬אלה‭ ‬אשר‭ ‬ניסו‭ ‬לקשור‭ ‬דיירים‭ ‬אליהם‭ ‬לתקופות‭ ‬ארוכות‭,‬ ועשו‭ ‬זאת‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬פיזור‭ ‬הבטחות‭.‬ אותם‭ ‬מאכרים‭ ‬הפריחו‭ ‬בלונים‭ ‬יפים‭ ‬וגדולים‭ ,‬אשר‭ ‬בסופו‭ ‬של‭ ‬יום‭ ‬התפוצצו‭ ‬בפני‭ ‬הדיירים‭,‬ וגרמו‭ ‬לאכזבה‭ ‬וכאב‭.‬ חוק‭ ‬המארגנים‭ ‬הקטין‭ ‬את‭ ‬התופעה‭,‬ והשאיר‭ ‬בשטח‭ ‬מארגנים‭ ‬רציניים‭ ‬יותר‭ ‬ואחראים‭ ‬יותר‭.‬ באשר‭ ‬לדייר‭ ‬הסרבן‭ ‬‮–‬‭ ‬טוב‭ ‬עשה‭ ‬המחוקק‭ ‬בתיקון‭ ‬החקיקה‭ ‬באופן‭ ‬בו‭ ‬הקטין‭ ‬את‭ ‬יכולת‭ ‬הדייר‭ ‬הסרבן‭ ‬לעכב‭ ‬ואף‭ ‬לטרפד‭ ‬פרויקטים‭ ‬של‭ ‬פינוי‭ ‬בינוי‭.‬ פרויקטים‭ ‬אלה‭ ‬הנם‭ ‬צורך‭ ‬לאומי‭ ‬‮–‬‭ ‬הן‭ ‬לחיזוק‭ ‬המבנים‭,‬ והן‭ ‬לפתרון‭ ‬מצוקת‭ ‬הדיור‭,‬ ואסור‭ ‬להשאיר‭ ‬אותם‭ ‬לגחמות‭ ‬ולסחטנות‭ ‬של‭ ‬מספר‭ ‬דיירים‭.‬

  • מה‭ ‬הנקודה‭ ‬שבה‭ ‬פרויקטים‭ ‬נתקעים‭ ‬הכי‭ ‬הרבה‭ ‬זמן‭?‬

הזמן‭ ‬שחולף‭ ‬מרגע‭ ‬השלמת‭ ‬החתימות‭ ‬של‭ ‬הדיירים‭ ‬ועד‭ ‬לקבלת‭ ‬היתר‭ ‬הבניה‭ ‬‮–‬‭ ‬נראה‭ ‬לכולם‭ ‬כנצח‭.‬ הן‭ ‬לדיירים‭ ‬אשר‭ ‬פונים‭ ‬מעת‭ ‬לעת‭ ‬ושואלים‭ ‬מה‭ ‬התחדש‭,‬ והן‭ ‬ליזמים‭ ‬ולאדריכלים‭ ‬אשר‭ ‬מכתתים‭ ‬רגליהם‭ ‬אל‭ ‬משרדי‭ ‬הרשות‭ ‬המקומית‭ ‬ואל‭ ‬מוסדות‭ ‬התכנון‭ ‬וחשים‭ ‬תסכול‭,‬ עד‭ ‬שלעתים‭ ‬אפילו‭ ‬חושבים‭ ‬להרים‭ ‬ידיים‭.‬ מצליחים‭ ‬בהליך‭ ‬רק‭ ‬הרצים‭ ‬למרחקים‭ ‬ארוכים‭, ‬אלה‭ ‬שיש‭ ‬להם‭ ‬גם‭ ‬אורך‭ ‬נשימה‭,‬ וגם‭ ‬סבלנות‭.‬

  • מה‭ ‬היית‭ ‬משנה‭ ‬בתחום‭ ‬ההתחדשות‭ ‬העירונית‭?‬

מזה‭ ‬מספר‭ ‬שנים‭ ‬אני‭ ‬קורא‭ ‬למדינה‭ ‬"להכניס‭ ‬יד‭ ‬לכיס"‭ ‬ולתמוך‭ ‬כספית‭ ‬בפרויקטים‭ ‬בפריפריה.‭ ‬במקומות‭ ‬אלה‭ ‬ההסתברות‭ ‬לרעידת‭ ‬אדמה‭ ‬גדולה‭ ‬יותר,‭ ‬אך‭ ‬מחירי‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬נמוכים‭ ‬יותר.‭ ‬להבנתי‭ ‬זול‭ ‬יותר‭ ‬יהיה‭ ‬למדינה‭ ‬לממן‭ ‬את‭ ‬הפרויקטים,‭ ‬ולקדם‭ ‬פני‭ ‬הרעה‭ ‬והאסון,‭ ‬מאשר‭ ‬לממן‭ ‬את‭ ‬הוצאות‭ ‬הפינוי‭ ‬והשיקום‭ ‬של‭ ‬הדיירים‭ ‬אשר‭ ‬ביתם‭ ‬וכל‭ ‬עולמם‭ ‬ייחרב.‭

  • אתה‭ ‬מעדיף‭ ‬לייצג‭ ‬דיירים‭ ‬או‭ ‬יזמים‭?‬

שאלה‭ ‬זו‭ ‬כמו‭ ‬לשאול‭ :‬"מי‭ ‬משני‭ ‬ילדיך‭ ‬אהוב‭ ‬עליך‭ ‬יותר?".‭ ‬הן‭ ‬ייצוג‭ ‬דיירים‭ ‬מאתגר‭ ‬ושואב‭ ‬אנרגיות‭ ‬מאיתנו‭,‬ והן‭ ‬ייצוג‭ ‬היזמים‭ ‬מאתגר‭ ‬ושואב‭ ‬אנרגיות‭.‬ אין‭ ‬לך‭ ‬סיפוק‭ ‬כמו‭ ‬להגיע‭ ‬לסוף‭ ‬ההליך‭,‬ לעמוד‭ ‬לפני‭ ‬הבניין‭ ‬החדש‭ ‬או‭ ‬המחודש‭,‬ לראות‭ ‬את‭ ‬עיניהם‭ ‬הנוצצות‭ ‬של‭ ‬הדיירים‭,‬ תוך‭ ‬שנזכר‭ ‬בתמונת‭ ‬הבניין‭ ‬הישן‭ ‬ועיני‭ ‬הדיירים‭ ‬ערב‭ ‬חתימת‭ ‬החוזים‭ .‬או‭ ‬אז‭ ‬אני‭ ‬יודע‭ ‬כי‭ ‬זכיתי‭ ‬ללוות‭ ‬עשיה‭ ‬משמעותית‭.‬

הצטרף/י לניוזלטר
הצטרף/י לניוזלטר
הירשם/י לניוזלטר שלנו לקבלת עדכונים
את/ה יכול/ה לבטל את ההרשמה בכל עת.

השאר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם.