"לתחום שמאות המקרקעין", מספר לנו עומר שילה, שמאי מקרקעין מוסמך עם ניסיון של למעלה מעשור, "הגעתי מתוך סקרנות אמיתית. פשוט רציתי להבין מה יוצר את הערך של נכסים ואיך זה משפיע על חיי היומיום שלנו. הסקרנות לנושא הובילה אותי ללימודי כלכלה, מנהל עסקים ושמאות מקרקעין ולבסוף גם ללימודי הנדסה. כיום, כל אחד מתחומי הלימוד הנ"ל, מהווים חלק בלי נפרד מהזהות המקצועית שלי".
מה כוללים תחומי ההתמחות שלך בתחום שמאות מקרקעין?
"לאורך השנים, פיתחתי התמחות במספר תחומים מרכזיים, ביניהם, הערכות שווק שוק של נכסי מקרקעין, הפחתות של היטלי השבחה, חישובי תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, ליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וליווי משקיעים לפני רכישת קרקעות חקלאיות באופן בטוח ועם כמה שיותר ודאות".
מה הבידול שלך בתחום?
"אני מתמחה בהבנת הערך הכלכלי של הנכס, לא רק השווי "על הנייר", אלא איך לממש את הפוטנציאל שלו בפועל. בין אם זו דירה, קרקע חקלאית או פרויקט פינוי – בינוי. בכל סוגי הנכסים ובכל פעם מחדש אני מכוון לכך שלקוחות יקבלו החלטות נכונות, מבוססות ורווחיות.
התחום בו אני עוסק דורש אחריות עצומה ואני מקפיד לגשת לכל מקרה בענווה ובתחושת שליחות אמיתית. חוות דעת שמאית מדויקת, חכמה ואחראית, יכולה לשנות עתיד כלכלי של משפחה או של יזם, ולכן, אני חושב ששמאי מקרקעין הוא דמות מפתח בכל עסקת נדל"ן.
כאשר אדם מסוים מעוניין לרכוש קרקע חקלאית או כל נכס נדל"ני אחר, ואני יודע שאני כשומר סף, ידעתי לבחור עבורו את העסקה המנצחת, זאת תחושת סיפוק מקצועית עצומה עבורי".
אתגרים מקצועיים בתפקיד
"רגולציה משתנה, תב"עות ושוק אשראי תנודתי, הם האתגרים המקצועיים המשפיעים באופן ישיר ועקיף על הערכות השווי. אבל מעבר לזה, עבודת השמאי בתחום המקרקעין, דורשת חיבור לעולמות שונים: משפט, הנדסה, כלכלה וגם רגש. אתה נדרש לתווך בין יזמים, דיירים ורשויות – ולשמור תמיד על אמת מקצועית, גם כשזה לא נוח.
חשוב לי לציין ששמאות בכלל זה מקצוע שמחייב דיוק, שקיפות ונאמנות לאמת, ולכן, ההתחייבות שלי היא תמיד להיצמד לאמת המקצועית. בתחום הקרקעות החקלאיות לצורך העניין, קיימים כיום מספר גורמים בשוק בעלי אינטרס מובהק וכשמאי המתמחה בתחום, אני יודע לשמור על הלקוחות שלי ולהבדיל בין עסקה מנצחת לבין עסקה שיכולה לגרום לעוגמת נפש".
דיברת על רכישת קרקעות חקלאיות וזה תחום שנהיה פופולארי. מה צריך לבחון בעסקה כזאת?
"רכישת קרקע חקלאית עשויה להיראות כהשקעה אטרקטיבית: המחיר נגיש, ההבטחות רבות והחזון על "שינוי ייעוד" מניע לא מעט רוכשים. אבל כאן בדיוק צריך לעצור ולהיזהר. אומנם אין ספק שמדובר בסוג של השקעות אטרקטיביות, אך הן מחייבות בדיקה מעמיקה, בייחוד למי שלא בקיא בתחום. לכן, לכל מי שמתעניין ברכישת קרקעות חקלאיות, אני ממליץ לבדוק מספר נושאים:
- האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)
- האם קיים רישום מסודר בטאבו על הקרקע
- מה באמת עומד מאחורי ההבטחות השיווקיות
"אני יכול לשתף, שלפני כשנתיים, נחשפתי לעסקה של קרקע חקלאית עם פוטנציאל השבחה מאד גבוה, ולאחר בחינה של כל הפרמטרים הנדרשים רכשתי שם קרקע. נכנסו איתי עוד בני משפחה, קולגות וחברים לעסקת הרכישה. היום, הם מודעים לכך שכבר הם הכפילו את ההשקעה שלהם. לכן, אני תמיד בא ואומר: אין חכם כבעל ניסיון וליווי מקצועי של שמאי שמבין בתחום, זה התנאי הבסיסי ביותר לעסקת נדל"ן מסוג זה או מכל סוג אחר".
מהשבעה באוקטובר והמלחמה עם איראן
"התקופה שאנו חווים מאז אוקטובר 2023, היא תקופה מורכבת מאוד. החשש, חוסר הוודאות והתנודתיות הכלכלית, הובילו לקיפאון זמני במספר תחומים, בעיקר במכירת נכסים ובהיתכנות מימונית. יחד עם זאת, אני בהחלט רואה התחלה של תזוזה זהירה בשוק, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית וקרקעות בהליכי שינוי ייעוד. אנשים מחפשים ודאות, יציבות וביטחון, ולכן פונים יותר ויותר לשמאים מקצועיים בכדי להבין את המציאות הנדל"נית כפי שהיא באמת, מעבר לכותרות כאלו ואחרות בתקשורת.
הסלמה ביטחונית עם איראן, במיוחד אם היא כוללת תקיפות הדדיות גלויות או מתקפות טילים ישירות על העורף הישראלי, מהווה אירוע גאו-אסטרטגי בעל השלכות רחבות על הכלכלה, הביטחון האישי – ובפרט על שוק הנדל"ן, שנתפס מזה שנים כאחד ממקורות ההשקעה היציבים בישראל.
בין ההשפעות העיקריות על שוק הנדל"ן:
- האטה בפעילות שוק המגורים.
- קיפאון צפוי בפעילות שוק המגורים בטווח הקצר:
על רקע חוסר הוודאות הגובר, ניתן להעריך בזהירות כי שוק המגורים צפוי להיכנס לתקופה של האטה בפעילות — בעיקר בצורת דחיית החלטות רכישה, ולאו דווקא בירידת מחירים.
היסטורית, אירועים ביטחוניים מהותיים גורמים להשהיה בביקושים, במיוחד בפריפריה, אך ללא השפעה מיידית על רמות המחירים.
נוכחות ממ"ד הפכה היום לא רק לדרישת תקן, אלא לרכיב ערכי משמעותי בשוק, בעיקר כשקונים פועלים מתוך תודעת סיכון. ככל שהאיום הביטחוני מתמשך או מתקרב, השוק ככל הנראה יתמחר זאת בהתאם.
המסר ברור – בעידן החדש, שווי של נכס אינו נמדד רק בגודל ובמיקום, אלא גם ביכולת שלו להגן על החיים והרכוש.
בעקבות המלחמה עם איראן, לשכת שמאי המקרקעין בישראל פתחה קו חירום מיוחד לסיוע ובירור זכויות עבור אזרחים שנפגעו ברכושם.
בנוסף, איגוד השמאים פנה לשר האוצר ולשר הכלכלה בבקשה להכיר בשמאות מטעמם לצורך תביעות פיצויים, במטרה לזרז את תהליכי השמאות והפיצוי לנפגעים."
כשמאי מוביל בתחומו, מה הם הטיפים החשובים ביותר שאתה יכול להמליץ עליהם לפני רכישת דירה או נכס אחר?
"חמשת הטיפים החשובים ביותר בעיניי הם:
- אל תוותרו על שמאות לפני רכישה, זאת לא עוד הוצאה, אלא הדרך היחידה לוודא שאתם מבינים בדיוק מה אתם קונים.
- בדקו היטב את מצבו התכנוני של הנכס, לרבות, זכויות בנייה, חריגות, תוכניות עתידיות באזור וכדומה.
- אל תסתפקו במחיר השוק. חשוב להבין את השווי הכלכלי של הנכס ולבדוק האם קיים פוטנציאל השבחה ומה הצפי לשינויי ערך.
- קחו בחשבון היטלי השבחה, מיסים עתידיים, עלויות פיתוח וכדומה ולעולם אל תסתכלו רק על מחיר הקנייה.
- הקפידו להסתייע באנשי מקצוע מנוסים ומהימנים, אם זה עורך דין, שמאי, מהנדס או כל בעל מקצוע אחר. ליווי מקצועי יכול למנוע טעויות יקרות לאורך הדרך.
