"אין עוד עיר שמתפתחת בקצב של רחובות וזה רק ילך ויתגבר"

כבר שנים שרחובות אינה עוד "עיר קטנה בדרום גוש דן". היא הפכה לאחת מהערים הצומחות, המגוונות והמסקרנות בישראל. בין הפקולטות, מכון ויצמן המוכר, הפארקים הטכנולוגיים, שכונות העתיד ומיזמי התחבורה הגדולים, מסתובב יאיר אסולין, איש נדל"ן מקומי שלא רק חי את העיר, אלא גם נושם, פועל ומעצב אותה מדי יום. בגיל 35 בלבד, אסולין, יוצא מערכת הביטחון ובעלים של חברת באר הנדל"ן,  מוביל מהלכים של התחדשות עירונית, מלווה משקיעים ומתווך עסקאות מורכבות, הכול מתוך חזון ברור: "להפוך את רחובות לבירת הנדל״ן של השפלה". נפגשנו לשיחה פתוחה וחדה על שוק הנדל"ן, מגמות עתידיות, איך מוכרים נכס תוך 90 יום  ולמה ברחובות פשוט מדברים שפה אחרת.
נתחיל מנקודת התחלה: מי אתה יאיר אסולין?
אני יאיר אסולין, בן 35, יליד רחובות, מנכ״ל ובעלים של חברת "באר הנדל״ן". החברה שלנו היא משרד נדל״ן בוטיקי, מקומי, שמוביל בתחום היזמות, התיווך והשיווק של פרויקטים ברחובות והסביבה, לרבות, מזכרת בתיה, קריית עקרון ועוד.
ומה עשית לפני שהפכת לאיש נדל"ן?
"אני מגיע מעולם הביטחון. שירתתי במשטרה, עסקתי בתחום הביטחוני. אבל בנקודה מסוימת החלטתי להגשים חלום ישן שבער בי ולעבור לעולם הנדל״ן. עבדתי במשרדי תיווך מקומיים כמו רימקס ואנגלו-סכסון, למדתי את השטח מלמטה, וכשהרגשתי מוכן פתחתי את החברה שלי."
"רחובות 2025 היא מגה עיר בהתהוות"
אם ננתח את מצב השוק, מה קורה עכשיו ברחובות מבחינת מחירים וביקושים?
"בדומה לשוק הכללי בישראל, רחובות נמצאת בימים אלו בתקופה של קיפאון מחירים. אין עליות מחירים משמעותיות וגם ירידות מתרחשות רק כשיש לחץ אמיתי מצד מוכרים או קונים. השוק מושפע מהאטה כללית, ריבית גבוהה, מלחמה, חוסר יציבות כלכלית, אבל למרות זאת, כן מתקיימות עסקאות. רק בחודשיים האחרונים סגרנו במשרדנו שמונה עסקאות, שזה לא מובן מאליו. עסקאות מצליחות לקרות כשיש התאמה ורצון הדדי בין מוכר לקונה. כשזה מתקיים, גם השוק הזה מפשיר.
תעשה לנו רגע סדר בשכונות של רחובות, איפה הכי חם?
"השכונות המבוקשות ביותר ברחובות, נכון להיום, הן: רחובות המדע, רחובות החדשה, רחובות הצעירה, רחובות ההולנדית, נווה עמית וקריית משה בתחום ההתחדשות העירונית, כאשר דירת 4 חדרים בשכונות המבוקשות משווקת במחיר סביב 2.7-2.8 מיליון ₪ ואילו דירות 5 חדרים סביב ה-3 מיליון ₪ ואף יותר, חשוב לציין שבפרויקטים החדשים המחיר גבוה יותר.
בנוסף לשכונות המבוקשות שציינתי, קיים אזור יוקרה חדש בעיר, העונה לשם: שכונת בראשית. מדובר בשכונת מגורים שעתידה להיבנות עם שטחי מסחר, השכונה תיבנה במזרח העיר והיא נחשבת לאזור היוקרתי והיקר ביותר כיום ברחובות. ברמת המגורים, מדובר ב-30-35 אלף ₪ למ"ר ואילו שטחי המסחר משווקים במחיר של כ-22 אלף ₪ למטר רבוע".

מה הופך את רחובות לעיר נדל"נית מובילה?
"רחובות 2025 היא מגה עיר בהתהוות", מסביר לנו יאיר, "היא נבנית כעיר שלמה מחדש, עם שני פרויקטים מובילים. הראשון ביניהם הוא מיזם ההתחדשות העירונית בקריית משה, הנחשב לפרויקט ההתחדשות הכי גדול בארץ, עם למעלה מ-11 אלף יחידות דיור חדשות, כאשר היתרון המובהק של המיזם טמון בעובדה שהוא נבנה במתכונות של בינוי – פינוי, קודם בונים ואחר כך מפנים. הפרויקט השני קשור לתמ"ל 3003, שהיא למעשה הליך של הפשרת קרקעות חקלאיות במזרח העיר, סמוך לשכונת רחובות המדע, הנחשבת לאחת מהשכונות המבוקשות של העיר. הפשרת הקרקעות אמורה להוסיף כ-20 אלף תושבים לעיר. כל הנתונים מעידים על כך שרחובות צועדת לעתיד מזהיר בכל תחומי החיים: קיים צפי לכ-200 אלף תושבים עד שנת 2035, זאת עיר צעירה ותוססת עם למעלה מ-60% מהאוכלוסייה בגילאי 18 עד 58, בכל רחבי העיר מתבצעות עבודות תשתית ופיתוח וזאת לצד פרויקטים חדשים ויוקרתיים גם למטרות מגורים וגם למטרות מסחר ותעסוקה, ומעל הכול, קיימים ברחבי העיר מיזמי התחדשות עירונית בקנה מידה לאומי".
מהפכת התחבורה שבדרך
"לצד זאת", מסביר לנו יאיר, "חשוב לציין שקיימות עבודות פיתוח בכל תשתיות העיר, לרבות, תשתיות תחבורה שישנו את פני העיר. רחובות ניצבת כיום בפני מהפכה תחבורתית, כאשר הקו כחול של הרכבת הקלה עתיד לכלול  12 תחנות  אשר יחברו את רחובות לנס ציונה, ראשון לציון ותל אביב. .בנוסף, מתוכננת תחנת רכבת חדשה בפארק הורוביץ, שלמעשה תגביר את הקישוריות ותגרום לפי ההערכות לעליית ערך של כ-30% בנכסים הסמוכים".
נשמח לשמוע ממך על תכנית פארק הורוביץ
"פארק הורוביץ הוא למעשה הפארק החדש והעתידני של רחובות. מדובר בפארק תעסוקה ענק שכולל משרדים, ביוטכנולוגיה, מעבדות, מתחמי מסחר. ממש בימים אלו התחלנו לשווק מגה פרוייקט של חברת פרשקובסקי שיקרא SPARK  רחובות ,30,000 מ"ר של מסחר ומשרדים, פרויקט יוקרתי במיוחד מול תחנת הרכבת החדשה המתוכננת. המתחם עתיד להיות הפארק הכי חזק בשפלה מבחינת תעסוקה ותשתיות עתידיות, מדובר בהשקעה סופר ייחודית למרות היצע המשרדים הגדול עקב מיקום הפרוייקט שיבנה ממול תחנת הרכבת העתידית השנייה של העיר רחובות.
על פי הנתונים הנ"ל, למי רחובות מתאימה?
"חשוב לי לציין שרחובות היא עיר מגוונות ברמת האוכלוסייה, חילונים, חרדים, דתיים לאומיים, סטודנטים, אנשי הייטק וכדומה. בכל רחבי העיר יש מוסדות אקדמאיים הנחשבים למובילים בתחומם, ממכון ויצמן למדע, דרך הפקולטה לחקלאות ועד למכללת פרס ושלוחות של האוניברסיטה הפתוחה. כל אלו ועוד, מעודדים הגירה חיובית ומדי משנה מגיעים לעיר עשרות משפחות ומאות צעירים בעיקר ממרכז הארץ".
האם אפשר להגדיר את רחובות כ-"אי של יציבות נדל"נית"?
"בהחלט ובאופן חד משמעי. גם בתקופות של קושי וקיפאון בשוק הנדל"ן, רחובות שמרה יציבות נדל"נית ברמת העסקאות וזאת בניגוד לערים סמוכות אחרות. כמו כן, המחירים ברחובות שומרים על יציבות לאורך זמן והביקושים תמיד קיימים".

מה מייחד אותך כאיש נדל"ן ואת המשרד בבעלותך?
"אנחנו בין המשרדים היחידים בעיר שיודעים לעבוד גם בתחום הנדל"ן למגורים וגם בתחום הנדל"ן המסחרי. בנוסף, אנו פועלים כחברה מארגנת בתחום ההתחדשות העירונית ונכון להיום אנחנו מלווים שישה פרויקטים של התחדשות עירונית עם היקף של כ-390 יחידות דיור חדשות, כאשר כל פרויקט מלווה על ידינו מ-א' ועד ת', משלב כנס הדיירים הראשון, דרך בחירת נציגות דיירים ועד לשלבי התכנון, הרישוי ועבודות ההריסה והבנייה,  עם כל התיאומים הנדרשים.
הפעילות היומיומית של המשרד משלבת בין שלוש מחלקות עיקריות, הראשונה קשורה לתיווך הקלאסי של נדל"ן מגורים ונדל"ן מסחרי, השנייה קשורה לתחום היזמות וההתחדשות העירונית והמחלקה השלישית קשורה לתחום ההשקעות בנדל"ן, עם ליווי משקיעים לאורך כל הדרך. מעל כל אלו, אנחנו משרד שמדבר רחובותית שזאת שפה בפני עצמה".
הסלוגן המלווה אתכם הוא "בנכסים, זה הכול יחסים". איפה זה פוגש את המציאות?
"עבורנו, זה לא סלוגן, זאת שיטה עבודה. אנחנו מלווים את הלקוחות שלנו, הקונים, המוכרים והמשקיעים כאחד, מהרגע הראשון ולאורך כל הדרך. גם אם זה אומר לטפס על קירות או לנקות נכסים פיזיים. אנחנו מאמינים שכל עסקה היא מערכת יחסים ולכן אנו מפתחים אותה כעסקה לטווח הארוך ולא כעסקה חד פעמית. בשוק הנדל"ן, מי שלא בונה אמון מול הלקוחות, לא שורד. אנחנו פה לאורך זמן עם חוסן אמיתי, תמיד אמרתי שמדובר במקצוע הקשה ביותר בישראל על אף הרושם שמדובר במקצוע הנוצץ ביותר.”
נשמח אם תשתף אותנו בעסקאות אחרונות המשקפות את הערך המוסף שלך כאיש נדל"ן
"לאחרונה, השלמנו עסקת מכירה של בית פרטי בשכונת שיכון סלע עם בעיות תכנוניות, חריגות בנייה והיטלים. בסופו שלך הליך, הצלחנו להוריד את היטל ההשבחה על הנכס ב-50% ובכך להציל עסקה של כמעט 5 מיליון ₪. כמו כן, השלמנו עסקת מכירה של מיני פנטהאוז בחצרות המושבה, במסגרת עסקה שעבדנו עלינו עם המון סבלנות במשך חצי שנה, וזאת אחרי ששלושה אנשי נדל"ן אחרים לפנינו לא הצליחו למכור את הנכס. בסופו של דבר, הצלחנו להוביל עסקה במחיר גבוה יותר ממחיר השוק בזכות אמונה התמדה והידע הדרוש לעסקאות מורכבות שכאלה.
לסיום, נשמח לשמוע ממך על טיפ מקצועי למוכרים ולקונים
"לרוכשים הייתי מציע שלא לחפש את ההצעות הזולות ביותר כשאתם בוחרים בבעל מקצוע, אלא לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע אמיתיים, וותיקים ומוכרים שמדברים רחובותית. למוכרים הייתי מציע ללכת רק עם משרד תיווך מקומי וידוע עם שורשים בעיר ובשביל זה אנחנו כאן בשביל כולם".