Ring the Bell
רובע הפעמון בעפולה, אחת התוכניות הגדולות בעיר, 820 דונם ומעל 6,300 יח"ד.
פרויקט בגדר חלום עם לא מעט שאיפות, קריית חינוך, בתי ספר, פארק גדול ותוסיפו לזה – עסקת הקומבינציה אולי הגדולה בישראל.
"אנחנו מאמינים בפריפריה ויותר מאמינים במחירים סבירים! בעפולה זוג צעיר יכול לרכוש דירת 5 חדרים במחיר של 1.2 מיליון""
מבינים את הפערים?
אורן גזית, יוסי ישראלי, יניב אשכנזי – מייסדי חברת גרין פארק, סמנכ"ל השיווק והמכירות, דרור בוקצ'ין, משתפים אותנו מכל זווית אפשרית למה הפרויקט הזה הולך להצליח ובענק.
מאת קרן -שרה חיות
גרין פארק הנה חברה יזמית ישראלית שפועלת בארץ ובחו"ל. את החברה הקימו 3 שותפים לפני כ- 10 שנים, ובמהלך השנים מסרו מאות יחידות דיור בפתח תקוה, באר יעקב, הרצליה. לחברה מספר מיזמים נוספים פעילים וגדולים בנתניה, רמת גן ויזום השכונה בעפולה. בשנים האחרונות יוזמת גרין פארק מספר פרויקטים גדולים ומשמעותיים במדינות מתפתחות במזרח אירופה. פרויקט הדגל הוא הקמת 2 מגדלים של 26 קומות עם דירות המנוהלות בקונספט מלונאי בעיר אודסה לחופי הים השחור באוקראינה.
השותפים המייסדים בחברה, 3 חבר'ה צעירים בשנות ה- 40 שידעו להקים חברה יזמית הפועלת באופן רזה חסכוני וצנוע, ובאווירה משפחתית תוך הפגנת מקצועיות ופרפקציוניזם שלא מוכר בתחום.
אורן גזית – הנו בעל ניסיון של מעל 20 שנה בנדל"ן והוא אחראי בחברה בשלב הייזום משלב איתור הפרויקטים, רכישת הקרקע ועד שלב קבלת ההיתר, וכמובן על ניהול הפרויקטים עצמם.
יוסי ישראלי – הנו בעל ניסיון בתחום של 10 שנים. יוסי מביא עימו ניסיון עשיר בתחום השיווק והפרסום והוא אחראי על תחומי השיווק, המכירה ושיתופי הפעולה.
יניב אשכנזי – מראשוני השותפים העסקיים של גוגל בישראל, בעל ניסיון של 10 שנים בעולם הנדל"ן, מביא איתו ניסיון טכנולוגי עשיר ואחראי בקבוצה על כל תחומי התפעול, הטכנולוגיה, הכספים והתשלומים לספקים.
גרין פארק, חברה שמנהלת בשיטה של 360 מעלות, החל מאיתור הקרקע ועד לליווי שלם של מעטפת מקצועית, תתאר לי את התהליך.
נכון, גרין פארק מעניקה מעטפת מלאה מהתחלה ועד לסיום ועוטפת את הפרויקט 360 מעלות. כשמגיעה הצעה לשולחן, התפקיד של אורן הוא לבנות את החזון שגרין פארק רוצה להעניק לקרקע ולסביבה, ובמידה ויש כאן היתכנות – מתחילים לצלול פנימה. המאפיין הכי בולט של גרין פארק הוא בייחודיות לאתר קרקע שהיא לא חקלאית, בתוך תוכנית מתאר, לרכוש את הקרקע במחיר אטרקטיבי, לרתום את הגורמים הרלבנטיים לטובת התיכנון, לבחור את הצוות המקצועי המתאים ביותר והטוב ביותר. לתכנן יחד עם צוות אדריכלים ומתכנני עיר פרויקט שיתאים לתב"ע על מנת שנוכל יחד לממש את החזון.
נדרש צוות מתכננים מקצועי לשלב התיכנון, שידע לראות, לדמיין, להבין ולממש את החזון באותה זווית הסתכלות. מכאן מתחילים לעבוד ולעבור מאדמת טרשים ולעבור את כל שלבי התיכנון הרבים והמעייפים ובהם הועדות השונות, תאום תשתיות עם הרבה מאוד גופים, כמו לדוגמא: ועדה מחוזית, תשתיות חשמל, מים, דרכים וכבישים, שדות תעופה, משהב"ט, ועוד.
כמובן שנדרש לסיים את תהליכי התיכנון בהגשת תוכנית מפורטת, לאשר אותה, להמשיך להוצאת היתרים.
אנחנו במקביל, בצוות של יוסי ישראלי, פועלים תחילה למיתוג השכונה, ובהמשך למכור למשקיעים ולדיירים מתאימים ולסיים כמובן באכלוס.
בגרין פארק אנחנו שמים דגש על בניה ירוקה, המון ירוק שבאים לידי ביטוי בחומרים מתאימים, בשטחים פתוחים עם גנים ופארקים ציבוריים ומענה לתחבורה נוחה בכניסה וביציאה לשכונה.
השכונה המתוכננת בעפולה היא דוגמא מצוינת למימוש כל תהליכי העבודה שלנו, והתוכנית מיישמת במדויק את החזון שלנו.
אם כבר עפולה, מדובר על פרויקט ענק שלכם בעיר, הסכם לבניית 1,400 דירות על שטח של כ- 110 דונם ברובע הפעמון בעפולה. תשתף אותנו בפרויקט.
אכן בעפולה מדובר בתוכנית גדולה של 820 דונם ומעל 6,300 יח"ד תוכנית אותה יזמנו וקידמנו בשיתוף עיריית עפולה. מדובר ברובע מגורים אורבאני חדש, עם קריית חינוך ובתי ספר, פארק גדול כאשר מתוכם גרין פארק תבנה 1,400 יח"ד עם חברה קבלנית גדולה ומוכרת. במסגרת יזמות וקידום התוכנית המפורטת, צרפנו לתוכנית, מדגיש יוסי ישראלי, בעלי קרקע שכנים ויחד חתמנו על עסקת קומבינציה גדולה, הגדולה בישראל, למימוש הבניה באמצעות חברה קבלנית גדולה ומוכרת.
על מנת להגיע להיקף שטח קרקע כל כך גדולים צרפנו דונם לדונם, הגענו ליורשים שלא ידעו שיש להם קרקע, עד ארה"ב הגענו.
חשוב לציין שהתכנון לשכונה בוצע בהובלתו של אדריכל ערן מבל משרד מוביל בתחום בינוי ערים ומומחה לצפון הארץ ובמיוחד לעיר עפולה.
גם מבחינה משפטית מדובר כאן בעבודה בהיקף מאוד מאוד גדול ולכן, מי שמרכז את הפרויקט מבחינה משפטית ורישומית הוא משרד אברהם ללום ושו"ת, משרד שמתמחה במקרקעין והתחדשות עירונית בהובלתו של עו"ד אברהם ללום.
למה עפולה?
נכון שאנחנו בונים במרכז (במרכז העיר רמת גן) . אנחנו מאוד מאמינים בבניה בפריפריה. אנחנו מאמינים שאנחנו צריכים לבנות דירות שמחיריהן סבירים! אנחנו יודעים שלא כולם יכולים להרשות לעצמם דירה בבעלות במחיר של 2-3 מיליון ש"ח. לדוגמא, ברמת גן בפרויקט החדש שלנו ברחוב המעגל אנחנו מציעים דירת 2 חדרים קטנה בגודל של 58 מ"ר נמכרת במחיר של 1.6 מיליון ₪ וכמובן שיש קופצים, וגם על דירות 3 או דירת 4 חדרים שחוצה בקלות את רף 2 המיליון. ואילו כאן בעפולה, כאן זוג צעיר יוכל לרכוש דירת 5 חדרים במחיר של 1.2 מיליון ש"ח – מבינה את הפערים?
למי שיבחר לגור כאן יש מגוון פתרונות תעסוקה בעיר, באזור התעשיה אלון התבור, בבית החולים, במוסדות אקדמאים עם פתרונות תחבורה כולל רכבת לחיפה ולגוש דן ובעתיד גם במסילה המזרחית. גם חיי התרבות בעיר הולכים ומתפתחים ומתחם הקולנוע הגדול והחדש הוא דוגמא מצוינת.
אז יש לציבור צעיר ואיכותי את כל הסיבות לבוא ולגור בבירת העמק.
סיבה נוספת לשאלה למה עפולה מסביר יניב אשכנזי: המדינה מעוניינת לראות את העיר פועלת כבירת העמק עם אוכלוסיה עתידית של 200,000 תושבים בתוך 20 שנה. העיר קיבלה את הכינוי בירת המטרופולין של הצפון. המדינה גם עושה כמו למשל הקמת קריית ממשלה חדשה, המשך טיפוח בית החולים כבית חולים מרכזי ומוביל, וכמובן מכללת עמק יזרעאל. כך שעיר עם מוסדות שלטון, מוסדות אקדמאים, בית חולים ופתרונות תחבורה – יש לה את כל הסיבות להמשיך ולגדול.
באיזה שלב נמצא הפרויקט נמצא היום? יש עיכובים מסוימים למימוש הפרויקט?
התוכנית קודמה בשיתוף עריית עפולה, מציין אורן גזית, ובימים אלו מסתיימת התאמת התוכנית בכל הפרמטרים הנדרשים לתוכנית הכלל הארצית לקידום העיר, ולתוכניות המפורטות של התמ"ל (רמ"י) להרחבת העיר עפולה ולהפיכתה למטרופולין של הצפון. אנחנו מאמינים כי הועדה המקומית תאשר את התוכנית ומכאן נוכל להמשיך בחזון המשותף לבנות את העיר.
במקביל להתקדמות האישורים והתוכנית בוועדות השונות, התקדמנו גם בחתימה על הסכם שבו בעלי הקרקע יקבלו תמורת חלק מהזכויות שיש להם בקרקע, דירות ללא תשלום מהחברה הקבלנית. מדובר בעסקת הקומבינציה הגדולה ביותר בישראל ואנחנו בספק אם הייתה עסקה כזו אי פעם.
בשנים האחרונות יש עלייה מאוד גבוהה בבניית אלפי דירות, מספרים שעולים על רמת הביקוש האמיתית… אין לכם חשש מכך?
אכן, בישראל מבוצעות מידי שנה בנייה של אלפי יחידות דיור במסגרות שונות ובהן גם במחיר למשתכן שיועד למשפחות בתחילת דרכן, מציין דרור בוקצ'ין, סמנכ"ל השיווק והמכירות בגרין פארק. יחד עם זאת הביקוש לדירות למגורים הולך וגדל בקצב גדול יותר ממה שבונים. ולכן, בעצם לא מתבצעת בשוק ירידת מחירים אלא המחירים ממשיכים לעלות בגלל המחסור שעדיין קיים. גם בעפולה יש מחסור בדירות, ובדירות חדשות וגם השכונות החדשות שנבנו בעיר מאוכלסות במלואן. במחקר ובדיקות שביצענו, אנחנו מבינים שלעיר עפולה יש את כל הסיבות לממש את הפוטנציאל ולהיות עיר גדולה ומשמעותית בצפון, ועם ביקושים הולכים וגדלים למגורים ולתעסוקה.
מי קהל היעד של הפרויקט? סבר לנו את האוזן עם קצת מחירים.
מכיוון שמדובר בתכנון אורבאני חדשני ומתקדם, מדגיש בוקצ'ין, סמנכ"ל גרין פארק לשיווק ומכירות, הקהל שיבוא לגור בפרויקט יהיו זוגות צעירים, שהמחירים עבורם הם ברי השגה, משפרי דיור מהאזור וכמובן משקיעים שמבינים היטב שיש כאן פוטנציאל השבחה וקהל לדירות בשכירות. קהל הרוכשים ימצאו דירות של 3-4-5 חדרים החל מ- 900,000 ₪ לדירת 3 חדרים ועד למחיר של 1.2 מיליון ש"ח לדירת 5 חדרים. המשפחות ייהנו מסביבה ירוקה, פארקים וגני שעשועים, ממוסדות חינוך קרובים, מכניסה ויציאה מאוד נוחה לכל הכיוונים והכי חשוב – הם ממש חלק ממרכז העיר עפולה.
בוקצ'ין מדגיש כי כיום ישנן עדיין מספר יחידות קרקע, שהן חלק מעסקת סחר החליפין עם החברה הקבלנית, שבה רוכש הקרקע מעביר חלק מזכויות הבניה שלו על הקרקע תמורת קבלת דירה בנויה ללא תוספת מחיר. מי שירכוש 250 מ"ר קרקע במחיר של 429,000₪ יקבל תמורת הזכויות שלו דירת 3 חדרים חדשה ששווה כיום 900,000 ₪. חייב לציין שנשארו יחידות אחרונות בלבד.
רובע הגלבוע הולך להיות מתחם שכולל הכול החל מדיור, מסחר, אפילו דיור מוגן… מוסדות חינוך, זה חלום שבאמת הולך להתגשם?
אנחנו אוהבים להגשים את החלומות שלנו, (מחייכים 3 השותפים) מימוש החזון כפי שראינו בהתחלה. לפעמים במהלך השנים והתיכנון עולים ומתחדדים צרכים שונים כמו צורך בדיור מוגן ואכן בתוכנית יש קרקע ליעוד זה. ומסחר מקומי נדרש בהתאמה להיקפי השכונה שהולכת לקום. לא חזינו את הקורונה אבל מראש תיכננו הרבה פארקים, ומרפסות גדולות שהקורונה העלתה את חשיבותם.
האם הקורונה השפיעה עליכם בתהליך? אם בכלל.
הקורונה חידדה לנו אפשרויות והזדמנויות שלא ראינו או נחשפנו להם בעבר וידענו להתאים את עצמנו לתקופה, מציין יניב אשכנזי.
הקורונה חידדה גם ללקוחותינו את הצורך לייצר הכנסה שוטפת נוספת בעיקר מנדל"ן, זאת בנוסף להכנסה מעבודה. אנחנו מקבלים פניות רבות לפרויקטים השונים שלנו בארץ ובחו"ל.
חלון ההזדמנויות שפתחנו להשקעה בעפולה היא בזכות הקורונה והרצון לתת למשקיעים נוספים להנות מהזדמנות אמיתית ובעסקה סגורה הגדולה מסוגה בישראל.
מה תאחלו לשנה החדשה?
אנחנו חברה שערך המשפחה מאוד חשוב לה, ואת ראש השנה ואת חגי תשרי אנחנו חוגגים במסגרת מצומצמת – לצערנו. כך ש "תכלה שנה וקללותיה תחל שנה וברכותיה" נראה שזו הברכה שנאחל לכולם.
קישור לדף נחיתה עפולה למידע נוסף על הפרויקט: https://greenpark-afula.co.il/drr/
קישור לאתר גרין פארק www.greenpark.co.il
תמונות של 3 השותפים:
כל הכבוד לצוות המנהל. יושר, אמינות, מקצועיות, ויכולת ביצוע.