בעין הסערה – הדחיפות שבהתחדשות עירונית

עו"ד עומר עידו, שותף מייסד במשרד עידו חדד ושות', נחשב לאחת הדמויות המובילות בתחום. עם ניסיון עשיר בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית, גישה אסטרטגית ממוקדת ותודעה חברתית עמוקה – עידו מביא קול צלול ופרקטי לשיח הלאומי.
בראיון מיוחד הוא פורש את משנתו המקצועית, מתאר את תמונת המצב בישראל – וקורא לדיירים לא לחכות יותר, אלא לפעול עכשיו – בחכמה, באחריות ובליווי משפטי צמוד.
מה היא התחדשות עירונית עבורך?
"חשיבותה של ההתחדשות העירונית, ניכרת במיוחד בימים אלו, בהם ברור לכולנו שרק תהליכי התחדשות יוכלו להביא לביטחון אזרחי מפני סיכונים של ירי טילים ורעידות אדמה. נכון להיום, על אף התהודה לה זוכה תחום ההתחדשות העירונית מאז ה-7 באוקטובר והמתיחות הביטחונית במלחמה עם איראן ממחישים את מה שכבר ברור לכולנו – הזמן פועל לרעת הדיירים בבניינים ישנים ללא ממ"ד, למעלה מ-60% מאזרחי המדינה חיים ללא ממ"ד או מקלט נגיש. לכן, על כל מקבלי ההחלטות במדינה, ברמה הארצית והמקומית, לפעול להסרת חסמים ובירוקרטיה ולעשות זאת בצורה היעילה והמהירה ביותר."
במציאות הביטחונית של היום, מהו התהליך הנכון והחכם ביותר שדיירים צריכים להתחיל בו כבר עכשיו כדי לקדם פרויקט של התחדשות עירונית – גם אם הם יודעים שמדובר בתהליך ארוך?
"התהליך הנכון מתחיל בהבנה שזמן הוא מרכיב קריטי. אמנם מדובר בתהליך רב-שנתי, אך העיכוב עצמו עלול לעלות בחיי אדם – במיוחד בבניינים ללא ממ"דים.
הצעד הראשון הוא התאגדות של הדיירים ובחירה בעו"ד מנוסה ומקצועי שמייצג רק את הדיירים. חשוב לוודא שהוא בקיא בזכויות, יודע לנהל משא ומתן מול יזמים ומגן על טובת הדיירים בלבד.
לאחר מכן, מבצעים מיפוי של הבניין, בוחנים את זכויות הבנייה האפשריות, מקיימים פגישות הסברה עם כלל הדיירים, ובוחרים נציגות אמינה שתלווה את התהליך.
רק אחרי שלב זה, יוצאים בקול קורא ליזמים, משווים הצעות ומתקדמים לחתימה על הסכם התקשרות.
היופי בתהליך נכון – שהוא שומר על אחדות הדיירים, מקצר זמנים בהמשך, ומבטיח שבסופו של דבר כולם ייהנו מדירה חדשה, בטוחה, עם ממ"ד.
המסר המרכזי – אל תחכו. כל יום שעובר הוא יום שבו אתם עדיין גרים בבניין מסוכן. עדיף להתחיל היום – כי מחר עלול להיות מאוחר מדי."
מה הם האתגרים המקצועיים עימם אתם מתמודד?
"כעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים בסדרי גודל שונים של התחדשות עירונית, האתגר המקצועי המרכזי שלי הוא ניהול משברים בהם אנו נתקלים במסגרת התקפיד. לעיתים, ההתנהלות היא לא מול לקוח אחד או שניים אלא מול עשרות רבות של דיירים שלא תמיד לכולם יש אינטרס משותף והדבר עשוי להוביל למשבר פנימי בתוך קבוצת הדיירים. עבור אנשים מסוימים, עצם החתימה על ההסכם והידיעה שיצטרכו לפנות את הבית בו גדלו, הוא משבר בפני עצמו שצריך לעזור להם לנהל אותו".
אתה יכול לתת לנו דוגמא לסוג כזה של משבר?
"לצורך העניין, עשוי להיווצר מצב בו אחד הדיירים זוכה לדירה בקומה גבוהה יותר משכנו, זאת בגלל אילוצי תכנון כאלו או אחרים והדבר עשוי להוביל למשבר פנימי ולתחושה לא נוחה ונעימה בין הדיירים. במצבים אלו, קיימת חשיבות רבה לאינטליגנציה הרגשית עליה דיברת קודם. גם במצבים אלו, המשרד בבעלותי יודע לטפל תוך שימת דגש על ניהול המשבר עד לפתרון משביע הרצון לכלל הצדדים והדבר בהחלט מסב לי סיפוק מקצועי".
נשמח לשמוע על פרויקט משמעותי בעינייך בו היית מעורב
"בפרויקט התחדשות באחד מהרחובות המרכזיים ב-תל אביב, הצלחתי לצרף את הבניין בו פעלתי לטובת הדיירים לשני בניינים הסמוכים לו. זאת אף על פי שהבניינים הסמוכים היו במרחק פסע מקבלת היתר בנייה. ללא המהלכים המשפטיים אותם יישמנו במשרד, הבניינים הסמוכים היו מקבלים היתר בניה, דבר אשר היה חורץ את גורלו של הבניין שאת דייריו ייצגתי, ומותיר את הדיירים ללא אפשרות ממשית להתחדשות עירונית".
מי זכאי לפרויקטים של התחדשות עירונית? מהם הקריטריונים?
"בישראל, הבסיס להתחדשות עירונית מתמקד לרוב בבניינים שנבנו לפני 1980, כלומר לפני שנכנס לתוקף תקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה ולפני שהיה נהוג לבנות עם ממ"דים. מדובר לרוב בבניינים ישנים, בני 3–4 קומות, ללא מעלית או חניה ולעיתים עם תשתיות רעועות וסכנת בטיחות ממשית.
הקריטריונים המרכזיים:
– מבנה ישן (לפני 1980) עם ליקויי תחזוקה או אי עמידה בתקן רעידות אדמה.
– מתחם שיש בו אפשרות תכנונית לציפוף (כלומר: תוספת זכויות בנייה).
– הסכמה של רוב בעלי הדירות – בפרויקטים של תמ"א 38 נדרשת הסכמה של 66% לפחות, ובפינוי-בינוי של 80%–100%.
– היתכנות כלכלית – יזם או עורך דין מטעמכם יבדוק אם יש כדאיות בפרויקט, בהתאם לגובה התמורות והזכויות."
בין מיגון לצדק תכנוני: ומה עם המגדלים הישנים?
"חוק תמ"א 38, שעליו מתבססת רוב ההתחדשות העירונית בישראל, מיועד לבניינים שנבנו לפני 1980 – אך המציאות בשנת 2025 שונה בתכלית.
אלפי מגדלים שנבנו בשנות ה־80 וה־90 – ללא ממ"דים, ללא מיגון ראוי, וללא סטנדרט מודרני – נותרים מחוץ למשחק.
הם לא זכאים להתחדשות. הם לא זכאים לביטחון.
דווקא הבניינים האלה, בני 8–20 קומות, מאוכלסים במשפחות, בילדים, בקשישים – חשופים במלחמה ממש כמו בנייני רכבת משנות ה־60.
הגיע הזמן לרפורמה שתתייחס גם אליהם.
כי התחדשות עירונית לא יכולה להישען רק על שנת הבנייה – היא חייבת להישען על צורך ציבורי ברור: מיגון, נגישות, וביטחון."