היבטי מיסוי בהתחדשות עירונית

פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו לאחד מתחומי הנדל"ן הפעילים בישראל, אך הם כרוכים בהיבטי מיסוי מורכבים שחשוב להכיר לעומק.
מהם היבטי המיסוי העיקריים שיזמים צריכים להכיר בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"התחדשות עירונית כוללת שני סוגי פרויקטים עיקריים: תמ"א 38/2 ו-פינוי-בינוי, כאשר מבחינת מיסוי מקרקעין, בשני סוגי הפרויקטים, היזם הוא זה הרוכש מהדיירים את זכויות הבנייה הנוספות בתמורה לשירותי בנייה ותוספות. לפיכך, חבות מס הרכישה היא למעשה הוצאת המס העיקרית של היזם בפרויקטים מעין אלו. היזם יחויב בתשלום מס רכישה על כל שווי הזכויות הנמכרות מהדיירים.
מבחינת הדיירים, ככל שהתמורות שיקבלו לא יעלו על תקרת התמורות הקבועות בחוק, הם יהיו פטורים מתשלומי מס שבח על מכירת הזכויות ליזם וממס רכישה על קבלת דירת התמורה. עם זאת, במקרים בהם התמורות שיקבלו הדיירים יעלו על התקרות הקבועות בחוק יחויבו הדיירים בתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ בהתאמה.
חשוב להדגיש שאין כל מקור חוקי שמחייב את היזם לשאת בתשלומי המיסים שחלים על הדיירים ועצם ההסכמה מצידו היא וולנטרית והיא בגדר הסכמה חוזית מסחרית כמו כל הסכמה אחרת בהסכם בין הצדדים."
כיצד קובעת רשות המיסים מה שווי הזכויות הנרכשות על ידי היזם לצורך חיוב היזם במס רכישה?
"מס הרכישה של היזם מחושב לפי 5%  משווי הזכויות שמועברות אליו מהדיירים, כאשר רשות המיסים נוהגת לבחון את השווי בהתאם לשתי החלופות הבאות בכפוף לנתונים ומסמכים מבססים:
חלופת שווי קרקע – בהתאם לשווי קרקע באזור בו מתבצע הפרויקט בהתאם לחוות דעת שמאית.
חלופת שווי התמורות לבעלים הכוללת את עלויות הבניה הישירות, חלק יחסי מעלויות הבניה העקיפות, תמורות ישירות שמקבלים הדיירים כגון החזר הוצאות שכירות, הובלה, תשלום עבור עו"ד דיירים, פיקוח דיירים והוצאות נוספות בהן נושא היזם בהתאם לדוח אפס שמציג היזם לרשויות המס."
מהי תקרת התמורה לדיירים שלא תחויב בידיהם במיסים נוספים?
"על אף ההקלות שבחוק, עדיין קיימות סוגיות רבות שמטרידות את מנוחתם של יזמים, דיירים ורשויות המס כאחד: העיקרית שבהם היא, התמורות לדיירים. זוהי נקודת החיכוך המרכזית הדורשת הבהרה – כיצד יש לחשב את התמורה לצורכי מס, ומהם בדיוק הרכיבים שעליה לכלול. האם שירותי הובלה ושכירות זמנית נכללים? מה לגבי שדרוגים ותוספות לדירה החדשה? מה לגבי תשלומי איזון – אותם תשלומים עודפים מעבר לשווי הדירה החדשה? האם תמורה עבור שטחי בניה שבנויים בניגוד להיתר בניה – היא תמורה מוכרת לצרכי מס? האם תמורה במזומן תחויב במס?
עבור היזמים והדיירים כאחד, סוגיה זו היא לא פחות מקו פרשת המים בין הצלחה לכישלון בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית."
חשוב להבין שהתמורה משתנה בהתאם לסוג הפרויקט האם מדובר בפינוי בינוי, תמ"א 38/1  או תמ"א 38/2?

האם מותר לקבל תמורה כספית בנוסף על דירת התמורה?
"בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 ופינוי בינוי, חוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל את דירת התמורה בשטח קטן יותר משטח הדירה הישנה ולקבל בנוסף איזון כספי עם זאת, הקלה זו ניתנת רק לדירה אחת בלבד לכל בעלים ותשומת הלב כי לא ניתן לקבל רק תמורה כספית אלא אם מדובר בדייר שזוהי דירתו היחידה."
מה קורה כאשר דייר רוצה לשדרג לדירה יקרה יותר?
"דיירים יכולים להתקשר ב"הסכם החלפה" עם היזם לקבלת דירה יקרה יותר מזו שמגיעה להם. במקרה זה:

• הפטור ממס שבח נשמר על החלק שמגיע לדייר מהפרויקט
• על ההפרש בין שווי הדירה החדשה לדירת התמורה הרגילה יחול מס רכישה

הסכם ההחלפה חייב להיחתם לכל המאוחר עד סיום הבנייה."
האם ניתן להעביר זכויות בדירה בין קרובי משפחה במהלך הפרויקט?
"על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ככל שהועברו זכויות בדירה בין קרובי משפחה בתקופה של 24 חודשים לפני החתימה על ההסכם עם היזם ועד ליום המכירה, רשות המיסים תתעלם מהעברה זו ותראה את כל התא המשפחתי כמוכר אחד ובהתאמה יחולו הפטורים או החיובים במס. לפיכך יש לבחון היטב עסקאות העברה בין קרובים ובמידת הצורך להיערך לחיובי מיסים. עם זאת, אם מדובר בדירתו היחידה של המעביר בגינה הוא זכאי לפטור של דירה יחידה, ולכן, לא תהיה להעברה כל השפעה על המעביר."
האם יש דיירים שיש להם הקלות או זכויות מיוחדות?
"רשימת הדיירים הזכאים להקלות ו/או זכויות מיוחדות כוללת: קשישים בני 70 ומעלה, דיירים הזכאים לגמלת סיעוד מביטוח לאומי (דרגה 5-6) ולחולים הנוטים למות.
כלפי אוכלוסייה זאת, היזם חייב להציע לפחות אחת מהחלופות הבאות, לפי בחירת היזם וזאת בנוסף על האפשרות לקבל את דירת בתמורה במגבלות התקרה הקבועה בחוק:

1. מעבר לבית הורים.
2. רכישת דירה חלופית בשווי דומה לשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לדייר עד מועד הפינוי ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירה הקיימת, אם ביקש זאת הבעלים הקשיש.
3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית ע"י הדייר בסכום האמור או רובו (75% לפחות)

ב. שתי דירות בשטח של דירת התמורה ששווין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה (חלופה בתוך המתחם)
ג. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, הכל בשווי דומה לשווי דירת התמורה (חלופה בתוך המתחם)."

ואיך המיסוי ישפיע עלינו כתוצאה מהמלחמה עם איראן?
"אירועים גאופוליטיים בסדר גודל כזה, כמו המלחמה עם איראן, גורמים לטלטלה בכלכלה המקומית. כשמוסיפים לכך את חוסר הוודאות, הפגיעה בתעסוקה והלחץ על תקציב המדינה – מתגברת מגמת ההכבדה בתחום המיסוי, בפרט על שוק הנדל"ן. כבר עכשיו אנו רואים הצעות חוק והצהרות כוונה להעלאת מס רכישה, צמצום פטורים במכירה ועוד כלים שמיועדים להגדיל את הכנסות המדינה על חשבון משקיעי הנדל"ן והציבור הרחב, המדינה עלולה להשתמש במיסוי ככלי לייצוב השוק, אך בפועל זה עלול להרתיע יזמים ולבלום עסקאות."
רשות המסים מבהירה: דירות במבנים שהוכרזו כלא ראויים למגורים נחשבות כ"יחידות מגורים" לצורכי פטור ממסי מקרקעין בפרויקטי התחדשות עירונית.
בעקבות אירועי המלחמה עם איראן, ועל רקע המספר הרב של בניינים שהוכרזו כמיועדים להריסה, פרסמה היום רשות המיסים הבהרה בנוגע למעמדן של דירות בבניינים שהוכרזו כאינם ראויים למגורים, לצורכי פטור ממסי מקרקעין בפרויקטי התחדשות עירונית.
בהבהרה מצוין כי בהתאם להחלטת מיסוי שפורסמה במרץ 2024, במקרים חריגים בהם מבנה מגורים נהרס או הפך לבלתי ראוי למגורים בשל אירועים חיצוניים שאינם בשליטת הדיירים, למשל רעידת אדמה או פגיעה מטילים – תישמר לדיירים הזכאות להטבות המס הניתנות בעת מכירת הדירות ליזם בפרויקט התחדשות עירונית, על אף שהנכס שינה את הגדרתו הפיזית.
הזכאות היא בכפוף לחתימה עם יזם על הסכם מכר במסגרת פרויקט התחדשות עירונית, בפרק זמן מוגבל ממועד הריסתו של הבניין, בהתאם לנסיבותיו החריגות של כל מקרה לגופו ובכפוף לעמידה ביתר תנאי חוק מיסוי מקרקעין.
הטבות המס בפרויקטים של התחדשות עירונית כוללות הקלות ופטורים ממס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, בגין מכירת דירת המגורים הישנה וקבלת דירת מגורים חדשה ומשופרת, בהתקיים התנאים הקבועים בדין.
עמדה זו תחול גם במקרה של פגיעה במבנה מסחרי (למשל, חנות או מחסן).