אדריכלות מחדשת מציאות

בריאיון, היא מדברת ללא פילטרים על משולש הכוחות בזירת ההתחדשות העירונית: רשות מקומית, יזם ובעלי הזכויות, על התייחוסתה למחלוקות, על ערך המוסף המהותי לתכנון האדריכלי שתפקידו העיקרי להגן על אזרחי המדינה מפני התקפות טילים ומפני ריעדות אדמה, ועל המציאות לאחר סוף עידן תמ”א 38 עם המעבר לתכניות התחדשות עירונית ותיקון 139.
מה הביא אותך לבחור בתחום ההתחדשות העירונית האם הייתה נקודת מפנה בקריירה שלך?
“מ- 1988 ועד 2004 פעלתי כאדריכלית מתכננת בתחום המגורים, המסחר, התעסוקה, התעשייה, המלונות ומבני הציבור. ב- 2005 אושרה תמ"א 38. תמ"א זו כרכה סביבה גם תכנון אדריכלי מחודש, גם גיבוש חברתי של בעלי זכויות, גם הצצה להיבט המשפטי והמיסויי. הכול תוך התנהלות מול מחלקות התכנון העירוניות, מול בעלי הזכויות ומול היזמים. זה היהGAME CHANGER . בבת אחת נחשפתי לכלל הצדדים המשלימים את התכנון האדריכלי. הגעתי לתובנה שהתכנון האדריכלי, פרי דימיוני, על אף שהוא כפוף לתב"עות, להנחיות המרחביות ולמדיניות העירונית הנו בבחינת "מחולל מציאות". אין זו אדריכלות בלבד, אלא כזו המחדשת ערים, אדריכלות חברתית המחוללת מציאות חדשה, שמייצרת בה בעת ערך מוסף אדריכלי, סביבתי וחברתי.”
תכנון של אלפי יח"ד במשרדך – מה זה מלמד על ההתפתחות ההתחדשות העירונית לאורך השנים? מה הם האתגרים המרכזיים שמייחדים תחום זה?
“ב- 20 השנה האחרונות למדתי היטב כיצד מתנהל משולש הקודקודים: רשות מקומית, בעלי זכויות ויזם. כל אחד מהקודקודים מאופיין בפוזיציה ובאינטרסים משלו. ברוב המקרים קיים ניגוד מוחלט ביניהם. הליך הגישור לרוב צולח, אך לעתים כושל, ואז הפרויקטים יורדים לטמיון. כמו בכל מערכת יחסים משולשת המפתח להצלחה הוא תקשורת הדדית בונה וראויה. הרשות המקומית רואה לנגד עיניה בעיקר שלושה עקרונות: תוספת מינימום יח"ד ומינימום עליית הבנייה לגובה, תשלום מקסימום היטל השבחה ומימוש מטלות צבוריות. היזם רואה לנגד עיניו רווח כלכלי מקסימאלי. בעלי הזכויות מבקשים לעצמם תמורה מרבית וצפיפות יח"ד מינימאלית. כאדריכלית אני מהווה תפקיד מפתח. אני דוברת את שפתה של מחלקת ההנדסה ברשות המקומית, מכינה את דו"ח ההיתכנות ואת דו"ח ה-0 הבסיסי וממקסמת ככל יכולתי את שורת הרווח ע"י תכנון אסטרטגי הולם. בעבודתי מטעם בעלי הזכויות או מולם עליי להנגיש את התכנון בשפה בהירה וברורה גם למי שאינו איש מקצוע. לצערי, ישנם מקרי קיצון, שבהם אחד הקודקודים מתבצר בעמדתו ללא כל טיעון מוצדק, ואינו מוכן להקשיב לאיש. אלה מקרי "כרוניקה של מוות (פרויקט) ידוע מראש".
במאמרייך ציינת נוכחות אינטנסיבית מול דיירים כולל שיחות מרתון במשך שלושה ימים. איך משלבים בין צרכיהם לבין דרישות תכנון הפרויקט?
“בכל פרויקט התחדשות עירונית מוצג התכנון האדריכלי לנציגות בעלי הזכויות. לעתים על אף תמימות הדעים בין חברי הנציגות, בעלי הזכויות מציגים את השגותיהם על התכנון. אנחנו נוהגים לשבת עם כל בעלי הזכויות, פעמים רבות בפגישות אחד על אחד בשיטת "פגישות המרתון" כדי למפות את ההשגות, ובעיקר כדי להציע פתרונות תכנוניים, שיהיו מקובלים על כולם. שמנו יצא לפנינו כאדריכלים קשובים, סבלניים וקואופרטיבים, שגם יודעים להעמיד גבולות כשמדובר בהצגת טיעונים, שאינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק, התב"ע וההנחיות המרחביות.
ככל שמקרי הקיצון האלה לא מגיעים עם טיעונים מוצדקים אנחנו מעבירים אותם לזירה המשפטית לטיפול עורכי הדין. מטרתי העקבית היא להציע פתרון תכנוני ראוי לצורך גישור בין שני הצדדים.”
כתבת במאמרייך, שתכנון אדריכלי בונה קהילתיות. איך זה בא לידי ביטוי בפרויקט שלכם ברמת גן, שבו 23 משפחות עברו למתחם חדש?
“בפרויקט שלנו ברמת גן נהרסו 3 בניינים ובהם סה"כ 23 יח"ד ונבנו 69 יח"ד בשני בניינים חדשים גבוהים. 23 בעלי הזכויות חיו ביחסי שכנות טובים במרקם קהילתי. לאחר שהסתיימה בניית 2 הבניינים החדשים נוספו 46 שכנים חדשים ונוצר מרקם קהילתי חדש ומגוון.
הפרויקט התחיל במו"מ מול בעלי הזכויות ובתחרות שיזמה עו"ד באת כוחם. בתחרות התחרו מס' חברות נדל"ן והאדריכלים מטעמן. הייתי האדריכלית היחידה שהצליחה לייצר בנייה גבוהה ולא רבת קומות. תכנון שתאם את המדיניות העירונית באיזור וגם את רצון בעלי הזכויות.”
בכנסים התייחסת לצורך בהגנה מפני רעידות אדמה וטילים – עד כמה תכנון אדריכלי תורם למיגון דירות ולחוסן אזרחי מרחבי?
“לאחר חקיקת תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו ממ"ד מותר שייבנה בשטח נטו 15 מ"ר במקום 9 מ"ר נטו (סוויטה הכוללת חדר רחצה ומטבחון), אין ספק שאנו מייצרים באמצעות חברות הנדל"ן המבצעות מציאות חדשה שלפיה אזרחים יהיו מוגנים גם נגד טילים ורעידות אדמה. ב- 2025 עדיין מחצית מתושבי מדינת ישראל חיים ללא מיגון ראוי ומסכנים את חייהם. אנחנו משלמים באובדן חיי אדם ומן הראוי שנזדרז בהליכי ההריסה והבנייה מחדש כדי למנוע אובדן עתידי.”

עם סיום תוקף תוכנית תמ״א 38 כיצד את רואה כיום את קצב קידום התוכניות העירוניות החלופיות להגדלת היצע הדירות ומיגון האוכלוסייה האזרחית?
“משרדי עוסק בתכנון התחדשות עירונית בגוש דן ובשרון בדגש על ת"א. היות שתמה תמ"א 38, לרשויות המקומיות אין ברירה אלא לקדם תוכניות מפורטות, שמשקפות את מדיניותן. לדוגמה, ת"א כבר קבעה את גורל רבעים 3,4,5,6 ומקדמת כיום את תא/5555, גבעתיים כבר תיקפה את 503-0522060, פ"ת עדיין מקדמת את 410-0973511, בת ים מקדמת את 2050 וכן הלאה. במקביל גם תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה (חלופת שקד) יצא לדרך.
בהתחדשות העירונית קיימים מס' אתגרים:

1. הרשויות המקומיות מקדמות לעתים תוכניות שאינן ריאליות ואינן מאפשרות קידום פרויקטים, כי אינם עומדים בסף הכלכלי התחתון.
2. הרשויות המקומיות נוקטות לעתים במדיניות עירונית מסוימת, ותוך כדי תנועה משנות אותה, בעוד יזמים ואדריכלים כבר עובדים על ייזום ותכנון פרויקטים ע"פ עקרונות התכנון המקוריים. באופן זה משאבי הזמן וההון נזרקים לשווא.
3. בעלי זכויות שאינם מצליחים להבין את תנאי התכנון במתחמים המתחדשים מתבצרים בעמדתם מתוך חשיבה שגוייה, שסירובם ישנה את המציאות. עם הזמן הם מתבדים אבל מעכבים פרויקטים ומייצרים נזק לשכניהם.
4. לעתים יזמים, שמבקשים לקדם פרויקטים, מנסים לקבל מאדריכלים תכנון ראוי בלי לפתוח את כיסם. התוצאה: תכנון רשלני, לא מחייב ולא מקצועי. תכנון כזה שגורר ביקורת קטלנית של בעלי מקצוע ומוציא שם רע גם לאדריכלים וגם ליזמים. "איכות תכנון" היא קריטריון שאין להקל בו ראש. תכנון ראוי ונכון רוקם מציאות חדשה, שתשרת אוכלוסייה נרחבת. טוב יעשו היזמים כשילמדו להעריך תכנון יסודי וראוי ויידעו לממנו כהלכה.”