רמלה מתחדשת: האסטרטגיה שמאחורי המהפך העירוני

בעשור הקרוב, העיר הוותיקה, רמלה, עתידה לשנות את פניה בקצב מסחרר, לא רק עם עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, אלא עם חזון עירוני שלם שמחבר בין דיור, תשתיות, קהילה וכלכלה. התחדשות עירונית ברמלה כבר מזמן איננה רק עניין של הריסה ובנייה, אלא מהלך אסטרטגי לבניית עירוניות איכותית, מחוברת ונגישה, שתהפוך את רמלה לאחת הערים המשמעותיות במרכז הארץ במהלך השנים הקרובות. אז כיצד מאזנים בין מגדלים רבי קומות לשכונות ותיקות, בין יזמות פרטית לצרכים ציבוריים ואיך מוודאים שהתושבים לא נשארים מאחור? יצאנו לסיור בין מתחמי ההתחדשות של העיר ביחד  עם לביא היציג, ראש מנהלת התחדשות עירונית ברמלה.
מהו החזון העירוני של רמלה להתחדשות עירונית במהלך העשור הקרוב ומהו היעד הכמותי מבין כ-10,000 יח"ד שכבר בקידום תכנוני? האם הדגש הוא על מתחמים גדולים או פרויקטים נקודתיים ?
"רמלה מקדמת כיום כ-20,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, תוך דגש על ראייה כוללת של ההתחדשות במרקם הוותיק, לא רק הריסה ובנייה מחדש, אלא יצירת עירוניות איכותית. לצד זאת, אנו שמים דגש גם על תכנון ועיצוב אדריכלי מוקפד, כפי שניתן לראות בפרויקטים שונים ברחבי העיר. במקביל, העירייה פועלת גם ליצירת עוגנים כלכליים, מאזור תעסוקה חדש עם מועצות אזוריות סמוכות ובסיס הקליטה והמיון של צה"ל, שמייצרים הלכה למעשה ביקוש למגורים ובתוך כך מחזקים את התקציב העירוני באמצעות שטחים סחירים."
כיצד מאזנים בין מתחמים גדולים (כמו בן גוריון וגיורא) לבין שכונות ותיקות כמו אשכול ויצמן מערב, במטרה למנוע "איים מגדליים" מנותקים?
"קודם אישור התוכנית הראשונה, ערכנו תוכנית אב עירונית להתחדשות, שמאפשרת הסתכלות רחבה על כלל המרקם העירוני. ערכנו גם מחקר דיור עדכני  ויש לנו גאנט מימושים מותאם. לצד חידוש הבניינים, מתקדמות תוכניות תשתית משמעותיות,  הקו החום שכבר בביצוע, ו-4 תחנות מטרו שיתחילו לקום בעשור הקרוב. כל אלה מחוברים למארג עירוני כולל."
מתחם בן גוריון – רובע הצעירים
מהם אבני הדרך התפעוליות למתחם 1 בשנה הקרובה, וכיצד תמדדו עמידה בלוחות הזמנים בכל שלב?
"ההיתר למתחם 1 כבר ניתן, והמכתבים לדיירים נשלחו בספטמבר. ההריסה צפויה להתחיל עד סוף השנה. כל אגפי העירייה ערוכים ומעודכנים. אנחנו דורשים מהיזמים לשמור על איכות חיי התושבים ולצמצם מטרדים, ומלווים את התהליך בצורה צמודה."
איך השטח המסחרי והתעסוקתי במתחם בן גוריון ממוקם, ואילו עקרונות מנחים את הפעלת החזיתות הפעילות ברחובות המרכזיים?
"החזית המסחרית ממוקמת לאורך רחוב יהודה שטיין – ציר תחבורתי מרכזי שעתיד לעבור בו הקו החום, ומוביל אל עזריאלי והקאנטרי. החזית תוכננה כרציפה, עם מדרכות רחבות, הצללה ופעילות בקומת הקרקע, כדי ליצור רחוב הליכתי, בטוח ומעניין".
איך מתבטא המיתוג של "רובע הצעירים" בתכנון בפועל: דירות קטנות, חינוך, פארקים ומרחב ציבורי?
"רמלה זכתה בקול קורא "שכונה מתחדשת" של הרשות הממשלתית ועמותות מובילות, במסגרתו יפותח חזון חינוכי לשכונה, יוקם מרכז קהילתי, ויפותחו גינות קיימות. בנוסף, השכונה צמודה לפארק עופר, בו ממוקמים מוסדות חינוך רבים של העיר ומתקיימים בו אירועים עירוניים לאורך כל ימות השנה. כך יוצא שהמיתוג תחת רובע הצעירים נועד לשקף את החזון העירוני בנוגע למתחם."
מה מצב תוכנית האב לשכונת בן גוריון והתוכנית העירונית הכוללת להתחדשות? ואיך הן מתורגמות להנחיות תכנון, מדיניות חניה וקריטריוני אדריכלות?
"תוכניות האב הן הכלי המרכזי של העירייה לקידום תכנון אסטרטגי רחב היקף.
תוכנית האב לבן גוריון גובשה כדי לאחד בין צרכי השכונה והציבור לבין תוכניות נקודתיות שקודמו ע"י יזמים. לאחר אישורה, הוועדות התכנוניות אישרו במהירות תוכניות פרטניות, מתוך הבנה שהן משתלבות בתוך ראייה כוללת.
בנוסף, קודמה בשנים האחרונות תוכנית אב לעיר העתיקה, אזור ייחודי שהוא גם לב היסטורי, עם אתרים לאומיים, וגם אזור פעיל ומסחרי עם שוק תוסס וחיי קהילה. התוכנית תאפשר לבעלי זכויות לקדם פרויקטים פרטניים בהתאם להנחיות מחייבות, כולל מדיניות חניה, איכות אדריכלית והתאמה למרקם הקיים".
מתחם אשכול – תכנון מבוסס מרקם
כיצד יוצרים מודל תיחום שמאזן בין בנייני השיכון המתחדשים לבתי הקרקע?
"שכונת אשכול מאופיינת בצמודי קרקע בליבה ובשיכונים בהיקף. ההתחדשות תתרכז בבנייני השיכון, אך שדרוג התשתיות, הרחובות ושטחי הציבור ישפיע על כל השכונה. גם צמודי הקרקע זכאים לזכויות תכנון, וחלקם כבר התחדשו. חשוב לנו לשמור על מגוון טיפוסי מגורים בעיר."
אילו כלים משלימים מופעלים בשכונה, תחבורה, שבילים, חניה?
"השכונה נהנית מנגישות עתידית מצוינת, קו חום מדרום ותחנת מטרו מצפון. אנחנו עובדים על שדרוג רשת הרחובות, הרחבת שטחי ציבור ושיפור הנגישות. הדגש הוא על הליכה נוחה, חניה מדורגת ותחבורה ציבורית איכותית."
מתחם גיורא – עירוניות גבוהה ותשואה חברתית
איך מונעים מגיורא להפוך למונוקולטורה של מגורים? מהי תפיסת העירוניות הגבוהה?
"במתחם גיורא, התוכנית יצרה ציר הליכה חדש, מחבר בין המטרו למרכז העיר. הבינוי הגבוה ממוקם בהיקף, והפנים נשמר נמוך יותר. תמהיל השימושים כולל דירות בר השגה, מרכזים קהילתיים ותרבותיים, שיחזקו את חוויית הרחוב ויהפכו את האזור למוקד עירוני חדש."
איך מתמודדים במתחם הספציפי הזה עם טענות על כדאיות כלכלית ורגישויות שמאיות?
"חשוב לציין שהתוכנית במתחם גיורא קודמה יחד עם רמ"י, שהקצתה קרקע משלימה בתוך הקו הכחול. אנו בודקים כל תוכנית לישימות כלכלית ותכנונית. למרות חוסר ודאות בשוק, רמלה ממשיכה להיות אטרקטיבית, והדירות נמכרות. המימוש בפועל רק יגביר את הביקוש."
מתחם ויצמן מערב – תכנון הדרגתי ולכידת ערך תחבורתי
מהם העקרונות לחלוקה לתת-מתחמים, ואיך משפיע תוואי התחבורה, מטרו M1 והקו החום?
"המטרו משנה את כללי המשחק. יצרנו אזורים אינטנסיביים סביב התחנה, כולל כיכר עירונית ומרחבים פתוחים. המתחם הפנימי נועד לשימוש שכונתי, והמערבי מתחבר לתכנון ממערב. התיחום נעשה לפי חלקות שלמות, התאמה לבינוי מיטבי וראייה תכנונית שלמה."
כיצד תמדדו רציפות הליכתית בין ויצמן מערב לבן גוריון וגיורא?
"קיים ציר הליכה ירוק לאורכה של שכונת ויצמן שלמעשה מקשר בין תחנת המטרו למתחמים. לאורך הציר מוקמים מבני ציבור, שטחים פתוחים ופעילויות. רחוב בר אילן יהפוך לרחוב עירוני, בעוד רחובות אברהם הלל ובן צבי יישמרו באופי שכונתי, עם חזיתות איכותיות ונוף קהילת."
קהילה, שיתוף ודיירים
איך מתבצע דיאלוג שוטף עם הדיירים ואילו כלים קיימים להסכמות הוגנות?
"במינהלת רמלה, יש לנו צוות חברתי מקצועי שפועל בשטח. דיירים מתבקשים להתארגן בייצוג עצמאי לפני קידום פרויקט. יש גם את "פורום הסלון" שפועל בעיר, בו נציגויות לומדות על זכויותיהן. אנו מחייבים יזמים בעדכונים תקופתיים ושקיפות מלאה לאורך התהליך."
מה למדתם מסיורי למידה בערים אחרות, ואיך זה מיושם בפועל?
"למדנו רבות מאור יהודה, תל אביב וערים נוספות, מניהול שלבי הביצוע, דרך שילוב תשתיות מתקדמות כמו פינוי אשפה פניאומטי, ועד לעריכת הסכמים לשילוב מבני ציבור. הלמידה מתורגמת לפעולה, כאשר כל צוות המנהלת נמצא כל הזמן בתהליך של שיפור והטמעה."
איך אתם מחלקים את העבודה בין מסלול רשויות, הוותמ"ל והוועדה המחוזית? ואיך קובעים אילו פרויקטים יש לקדם בקצב מהיר לעומת כאלה שדורשים עבודת שטח עם הקהילה?
"העירייה פועלת במקביל מול הוותמ"ל והוועדה המחוזית, בהתאם לאופי וסוג הפרויקט.
בתוכניות הכוללות אתגרים תשתיתיים או היבטים לאומיים, כמו תיאום בין-משרדי או שינויי ייעוד משמעותיים, אנו נוטים לעבוד עם הוותמ"ל, שיש לו כלים רגולטוריים רחבים יותר.עם זאת, המחוז מכיר היטב את רמלה והצרכים העירוניים שלה, ומספק לנו שיתוף פעולה איכותי בקצב עבודה שאינו נופל מזה של הוותמ"ל.
מסלול רשויות מופעל כשנדרשת הסתכלות אזורית רחבה. לעיתים יזם מציע פרויקט נקודתי, אך מבחינה תכנונית נכון לבחון את המרחב כולו. במקרים כאלה אנו מקדמים תוכנית כוללת יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או עם רמ"י, ודואגים לחלק את האזור לתת-מתחמים יישומיים.כאשר כבר יש יזם שמקודם על ידי בעלי הדירות, אנו משתפים אותו בתהליך התכנון, מתוך הבנה שערך מוסף נובע גם מנקודת מבט של מימוש בפועל."
אילו שלוש אבני דרך תושבי רמלה צפויים להרגיש בשטח כבר ב-12 עד 24 החודשים הקרובים?
בשנה הקרובה יעלה לקרקע המתחם הראשון בפרויקט בן גוריון. בנוסף, שני מתחמים נוספים, הרצל שערי העיר וההגנה, צפויים לקבל היתר ולצאת לדרך. שתי תוכניות משמעותיות, יוספטל וויצמן מערב, צפויות לקבל אישור סטטוטורי, ועוד שתיים, אשכול ובן צבי, עתידות להגיע לשלב ההפקדה. אלו מהלכים שירגישו בשטח ויביאו תנופה אמיתית לעיר."
טיפ הזהב שלך לראשי מנהלות בערים אחרות: מהו הדבר האחד שלא מוותרים עליו בדרך להתחדשות עירונית מוצלחת?
"התחדשות עירונית היא תהליך רב-ממדי ודורש שותפות אמיתית של כל גורמי העיר – מהתכנון ועד הביצוע.ההצלחה תלויה ברתימה עמוקה של כל מחלקות העירייה, ולאורך כל הדרך. בלי שותפות פנים-עירונית מלאה, קשה להוציא לפועל מהלכים מורכבים וארוכי טווח כמו אלה."