על המיסים ועל הנפלאות…

בעולם שבו עסקת נדל"ן אחת יכולה להפוך להצלחה כלכלית או לחילופין למפולת מס של מאות אלפי שקלים, עו״ד יסמין צח, מומחית מיסוי מקרקעין ונדל"ן, היא בדיוק האדם שתרצו לידכם בחלק הכי רגיש: הרגע שבו תכנון, מיסוי ומשפט נפגשים. “מיסוי מקרקעין בנוי מטלאים” היא מסבירה, “מהוראות שעה, מפסיקות וממקרים נקודתיים שהופכים ל’כלל’ משפטי. מי שלא חי את זה ביומיום, לא יראה את ההבדלים הקטנים שלעיתים הופכים את כל העסקה למשהו אחר לגמרי. לכן, חשוב לי להיות שם עבור לקוחותיי מהרגע הראשון ולמנוע מהם 'תאונות מס' בלתי הפיכות עליהן הם עלולים לשלם ביוקר".
שמאחוריה 15 שנות ניסיון ומאות עסקאות נדל"ן פשוטות ומורכבות כאחד, עורכת הדין יסמין צח, מבססת את מעמדה כאחת מהנשים החזקות והמוערכות ביותר בישראל בתחום מיסוי מקרקעין והמשרד שבבעלותה נמצא בצמיחה מתמדת.
"במיסוי, שום דבר לא באמת פשוט"
כאשר אני מבקש מיסמין להבדיל בין עסקת מקרקעין 'פשוטה' ל-'מורכבת' על הנייר, היא מחייכת, אך מסרבת להשתמש בביטוי. "בשביל הלקוח, אין דבר כזה עסקה פשוטה" היא מסבירה, "גם דירה רשומה בטאבו עם זכויות ברורות יכולה להפוך למוקש מיסוי אם לא קוראים נכון את המפה. במיסוי, שום דבר לא באמת פשוט, לכן, כל עסקה פשוטה על הנייר יכולה להפוך למורכבת ואילו עסקה מורכבת על הנייר יכולה להפוך לפשוטה יותר אם מקבלים את הייעוץ הנכון בשלב מוקדם ככל האפשר".

איך את מגדירה עסקת מקרקעין “טובה” ?
"שלושת היסודות שהופכים כל עסקת נדל"ן לעסקה מסודרת, בטוחה ורווחית הם שילוב בין משפט, מבנה נכס ומיסוי. זה 'המשולש הקדוש' על פי הגדרתי המקצועית והוא חייב להתחיל עוד לפני החתימה. על פי תפיסתי המקצועית, שמאי מקרקעין צריך להיות בתמונה כבר בשלבי הבדיקה, לוודא שאין חריגות בנייה, להבין זכויות, לבדוק האם צפוי היטל השבחה ומה גובהו. גם עבור הקונה אך במיוחד למוכר, כי מועד הבדיקה קובע את מועד החבות, וזו יכולה להיות קפיצה של מאות אלפי שקלים.
גם בהיבט של המיסוי, הטיימינג לייעוץ הוא קריטי והוא חייב להיעשות בשלב מוקדם ככל הניתן, בו ניתן לבצע תכנון מס נכון ולהימנע מטעויות נפוצות העשויות להפוך לתאונות מס של ממש".
תוכלי לתת דוגמאות לאותן טעויות/תאונות מס נפוצות?
"אני רואה לא מעט “תאונות מס” שחוזרות על עצמן. אחת הנפוצות היא הטעות של אנשים שמניחים שהם ו/או ילדיהם, עומדים בתנאים לקבלת ההקלה במס רכישה לנכה, מבלי להבין את הדרישות המדויקות בחוק.
דוגמה נוספת: רוכש שקנה דירה חדשה והתחייב למכור את דירתו הישנה, אך לאחר מכן, משיקולים שונים, למשל משום שלא קיבל את המחיר שקיווה לו, מחליט להעביר לילדיו את רוב הזכויות בדירה הישנה, למשל 1/3 לכל אחד משני בניו ולהותיר לעצמו רק שליש. זהו תכנון מס מצוין אם נעשה לפני הרכישה; אבל מרגע שהתחייב למכור את הדירה הישנה, הוא כבר מחויב למכור או לתת במתנה את מלוא הזכויות שבה, לא ניתן “לשנות את המשחק” בדיעבד.
טעות נפוצה לא פחות קשורה לדירות ירושה. גם אם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5) (שמעניק פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה), הרי שלעניין מס רכישה, ברגע שהיורש מקבל מעל מחצית הזכויות, הדירה נחשבת כ-"דירה בבעלות" לכל דבר ועניין, ולכן מס הרכישה על דירה נוספת יקפוץ לשיעור של 8%.
חשוב לי לציין שתחום המתנות מדגיש במיוחד את הקו הדק שבין תכנון מס לגיטימי לבין תחמון מס. אכן, העברה במתנה או טענה להפרדה רכושית בין בני זוג הן פעולות שמותרות בחוק, אך הן מחייבות הנחיה מדויקת והתנהלות נכונה. רבים מתקשרים אליי בבקשה לערוך הסכם ממון רק כדי ליהנות ממדרגות מס נפרדות וזה פשוט לא עובד כך. רשות המסים מודעת היטב לשימוש שעושים הנישומים במתנות ובהפרדה רכושית, ובוחנת עסקאות אלו בזכוכית מגדלת.
עם זאת, לצד הטעויות, אני בהחלט רואה עלייה ביכולת לחשוב קדימה ובהבנה שתכנון מוקדם יכול לחסוך סכומי מס משמעותיים. הדבר בולט במיוחד בקרב משפחות שמגיעות עם הורים מבוגרים כדי לדון בתכנון הורשה, נושא רגיש ולא פשוט, אך כזה שיכול לשנות לגמרי את התוצאה המיסויית עבור כל בני המשפחה.
אם כך, באיזה שלב של תהליך הרכישה, מכירה או השקעה, חשוב להיוועץ עם עו"ד מקרקעין ומתי להסתייע בשירותין של מומחה מיסוי?
"ייעוץ מס מקצועי צריך להיכנס לתמונה הרבה לפני שלב הרכישה, המכירה או ההשקעה בפועל.
במקרים רבים, הייעוץ המוקדם הוא זה שמאפשר תכנון נכון, חוסך מס מיותר ומונע טעויות שאי-אפשר לתקן בדיעבד.
אחד הזמנים החשובים ביותר לקבל ייעוץ הוא כבר כשהזוג מחליט למסד את הקשר. רבים אינם מודעים לכך שהחוק רואה בני זוג וילדים מתחת לגיל 18 כ-תא מיסוי אחד,  מה שמשפיע ישירות על זכאות לפטורים ומדרגות מס.
כיום, יותר ויותר זוגות נכנסים לזוגיות כשהם כבר בעלי נכסים,  בין אם רכשו לבד ובין אם ההורים סייעו להם  ואז הייעוץ הופך קריטי. מעבר לעריכת הסכם ממון, יש צורך בהנחיות מדויקות לגבי ההתנהלות בפועל: איך לשמור על הפרדה רכושית אמיתית, אילו מסמכים ועדויות רשות המיסים תדרוש, ומה נדרש כדי שהטענה להפרדה תתקבל בעתיד, למשל בעת מכירת דירה השייכת לאחד מהם או בעת רכישת דירה חדשה.
ייעוץ מוקדם לטעמי נחוץ גם במצבים נוספים כגון:

• כאשר מתחילים לחשוב על ירושה אצל הורים מבוגרים, כדי לבחון מה נכון יותר לבצע בחיי ההורה ומה עדיף להשאיר לאחר פטירתו.
• כאשר קיימת מחשבה לרכוש דירה להשקעה ובמיוחד כשיש אפשרויות לתכנון מקדים שיכול לחסוך במס הרכישה.
• כאשר מתחיל הליך של התחדשות עירונית בבניין או במתחם שבו יש לבעלים דירה, שלב מוקדם שבו הבנה של המשמעויות המיסויות יכולה לשנות לגמרי את אופן הפעולה.

לכן, בשורה התחתונה:  עו"ד מקרקעין צריך להיכנס לתמונה כבר בתחילת הדרך ומומחה מיסוי צריך להצטרף אפילו קודם, ברגע שמתגלגלת בראש מחשבה ראשונית על מכירה, רכישה או שינוי במבנה המשפחתי.
מהם האתגרים המשפטיים הנפוצים בעסקאות מקרקעין פרטיות (למשל יד 2, פרויקט קבלן) – ומהם הסיכונים שאנשים לא מודעים אליהם?
"בעיניי, אחד האתגרים המשפטיים הגדולים ביותר בעסקאות נדל"ן פרטיות, בין אם מדובר בדירת יד 2 ובין אם בפרויקט קבלני, טמון דווקא בהיבטי המיסוי והיטלי ההשבחה.  אלו סיכונים שרבים כלל לא מודעים אליהם, והם הופכים משמעותיים במיוחד כיום, על רקע ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית ועלייתן של תוכניות עירוניות כמו תוכנית הרובעים בתל אביב.
הסיכון הראשון נוגע להיטל ההשבחה: כאשר תוכנית בניין עיר (תב"ע) מקבלת תוקף, נוצרה למעשה השבחה, ומכאן גם חיוב בהיטל השבחה. מאחר שרוב הפרויקטים בתחום ההתחדשות מקודמים באמצעות תב"עות חדשות, מוכר שמוכר את דירתו בפרק הזמן שבין אישור התב"ע לבין קבלת היתר הבנייה עלול למצוא את עצמו מחויב בהיטל השבחה של מאות אלפי שקלים,  חיוב שלא נלקח כלל בחשבון בתחילת העסקה. רק כאשר ניתן היתר בנייה, היזם הוא זה שנושא בחיוב, ולכן חלון הזמן הזה עלול להיות מסוכן למוכר תמים שלא מודע לשלב שבו הוא מוכר.
באופן כמעט הפוך, בכל הקשור למס השבח, נקודת הזמן המשמעותית היא דווקא מועד השתכללות התנאים בהסכם מול היזם ובעיקר קבלת היתר הבנייה.  סעיף 49 (1) לחוק קובע כי מרגע השתכללות התנאים, הזכות הנמכרת תיחשב כדירת מגורים. לכן רשות המיסים רואה בתקופה שבין חתימת ההסכם מול היזם לבין קבלת ההיתר מכירה של דירת מגורים עם זכויות בנייה ולא רק מכירת דירה רגילה. המשמעות עלולה להיות כואבת: מוכרים שחשבו שהם זכאים לפטור מלא ממס שבח על דירתם היחידה מגלים לפתע שעל זכויות הבנייה אין פטור ועליהם להוכיח שהתמורה שקיבלו לא הושפעה מקיומו של הפרויקט, הוכחה שאינה פשוטה.
בפרויקטים מסוג תמ"א קיימת סוגיה רגישה במיוחד לליווי יורשים. רבים מהם מניחים כי מכירת הדירה החדשה (דירת התמורה שהתקבלה מהיזם) תהיה פטורה מכוח סעיף 49ב(5) הפטור על מכירת דירת ירושה. אך ברגע שהמוריש נפטר לפני הריסת הבניין , הדירה החדשה כבר אינה דירת המוריש והפטור אינו חל. המשמעות היא חיוב מס שבח שלא נערכו אליו.
לרוב עורך הדין נכנס לתמונה רק בשלב שבו הצדדים כבר סיכמו על התמורה ועל מועד סיום העסקה. אבל בפועל, יותר ויותר פונים אליי הרבה קודם, כדי לוודא שאין מורכבות משפטית או מיסויית שמסתתרת מאחורי הנכס. אציין למשל גל של עסקאות בתל אביב שבהן הזכויות הן במושע (מוש"י), מה שמחייב בדיקה משפטית מעמיקה ותכנון מוקדם בהתאם.

באילו מקרים המיסוי עושה שינוי גורלי בצורה שבה העסקה מתופעלת או מתנוהלת ולא רק כ-”תשלום מס בסוף”?
"לדעתי, יש לא מעט מקרים שבהם המיסוי לא רק מתווסף כ"מס שנשלם בסוף", אלא ממש מנהֵל את העסקה, משנה את המבנה שלה או משפיע על האופן שבו נכון לבצע אותה. אני מאמינה שכאשר הלקוח מבין את העסקה ואת המשמעויות המיסויות שלה, הוא רגוע, נינוח ובשליטה. זה לא עניין של אמון או חוסר אמון בעורך הדין; זה עניין של שקיפות ושל קבלת החלטות מושכלת. מבחינתי, אין מצב שבו לקוח חותם על הסכם רכישה או מכירה מבלי לדעת בדיוק מהן האפשרויות העומדות בפניו, האם יש מקום לתכנון מס, ומה יהיה המס המדויק שישלם. אותו הדבר נכון במיוחד לגבי מוכרים בהתחדשות עירונית ובפרט בחשיפת היטל השבחה.
המיסוי יכול לנהל את העסקה במגוון רחב של מצבים. למשל, בעסקאות התחדשות עירונית, כפי שציינתי, מועד המכירה הוא קריטי, וכך גם מקור הזכויות: האם התקבלו במתנה, בירושה או ברכישה. אלה פרטים שנראים שוליים, אך הם עשויים להכריע אם העסקה תהיה פטורה, חייבת בחלקה או חייבת במלואה.
דוגמה נוספת היא לקוח שמחזיק שתי דירות ומתכנן למכור שתיהן כדי לרכוש דירה אחת. כאן נכנסת לתמונה האפשרות להיכנס לגדר סעיף 49ה, שמאפשר למכור שתי דירות בפטור ממס שבח ולרכוש דירה חדשה במדרגות של דירה יחידה. ואם לא ניתן לעמוד בתנאי הסעיף, אפילו חלקית, יש לבחון איזו דירה נכון למכור ראשונה בחיוב ואיזו בפטור.
תחום נוסף שבו המיסוי "מנהל" את העסקה הוא עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי,  במיוחד על רקע ריבוי עסקאות דירות להשקעה. רשות המסים בוחנת בשנים האחרונות יותר עסקאות שבהן הרווח מהיר, הנכס מושבח באופן אקטיבי או שהמוכר מגיע עם ידע מקצועי בעולם הנדל"ן.
כל אלה הן רק דוגמאות בודדות למצבים שבהם ייעוץ מיסוי מקרקעין אינו רק רלוונטי אלא חיוני.
ולכן, אני סבורה שיש מקום לקיים מדי פעם פגישת ייעוץ יזומה עם מומחה מיסוי מקרקעין, כדי לקבל תמונת מצב מיסויית רחבה על הנכסים המשפחתיים, להבין את נקודות התורפה  ולתכנן נכון קדימה.
במעבר נכס במסגרת משפחה, גירושין, ירושה או מתנה – מה השגיאות המשפטיות והמיסים שאנשים בדרך-כלל לא צופים?
"במעבר נכסים בתוך המשפחה, בין אם מדובר בגירושין, ירושה או מתנה, הטעויות הנפוצות ביותר נובעות מחוסר תכנון ומהיעדר הבנה של המשמעות המיסויית. זהו תחום שבו מילה אחת, עיתוי אחד או פעולה אחת יכולים לשנות לחלוטין את גובה המס ואת היכולת לבצע את העסקה בצורה מיטבית.
אחת הטעויות הבולטות בירושות היא אי – התייחסות מוקדמת לשאלה כיצד נכון לחלק את העיזבון מבחינה מיסויית. כפי שציינתי, מילות המפתח הן תכנון וטיימינג.
בענייני ירושה, במקרים רבים, יהיה נכון להשאיר את ההורה המוריש עם דירה אחת יחידה, כדי שהיורשים יוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח. אבל לא תמיד זה הפתרון: אם מדובר במוריש מרובה דירות ובכוונת היורשים למכור את הדירה מיד לאחר פטירת ההורה, ייתכן שאמליץ דווקא שההורה עצמו יבצע את המכירה בחייו. זאת משום שאצלם ניתן לעיתים להפחית את מס השבח באמצעות פריסה,  בשל גילם, רמת ההכנסה הנמוכה שלהם ומדרגות מס ההכנסה המתונות יחסית. הדבר משמעותי במיוחד כאשר מדובר בדירה עם זכויות בנייה או בנכס שאיננו “דירת מגורים”, שעליו שיעור המס גבוה. עם זאת חשוב לציין שגם לאחר פטירת המוריש, זה לא 'סוף פסוק' מבחינה משפטית. לפני חלוקת העיזבון כדאי לעצור ולבחון האם קיימת חלוקה חלופית שתטיב עם כלל היורשים, למשל באמצעות הסכם בין יורשים.  כך אפשר לייחד נכס בעל מס שבח גבוה ליורש שיש לו הפסדי הון שניתן לקזז.
בהקשר של העברת נכס במתנה לקרוב, הדבר מזכה בהטבה מיסויית משמעותית, לכן, אין כמעט מי שלא מכיר את האפשרות הזו. אבל זה גם אחד התחומים הבעייתיים ביותר, והעלילה יכולה להסתבך בקלות רבה. בנקודה זו, חשוב לצי לציין שרשות המיסים מודעת היטב לשימוש שעושים הנישומים בהעברות מתנה ובטענות להפרדה רכושית בין בני זוג, לכן, אלו עסקאות שנבחנות בזכוכית מגדלת. הקו בין תכנון מס לגיטימי לבין תחמון מס הוא דק ביותר.
חשוב לזכור כשמדובר בהעברת נכסים בתוך המשפחה, אין כמעט פעולה שהיא “טכנית”. כל החלטה מיסויית צריכה להיות מתוכננת מראש, משוקללת לעומק ונעשית בזהירות רבה, אחרת התוצאה עלולה להיות הפוכה לחלוטין מהכוונה.
כשאת מלווה את הלקוח שלך, איך נבנים הקשר והפרוטוקול המשפטי/מיסוי כך שהלקוח יודע מראש “כמה יישאר לי באמת”?
"כשאני מלווה לקוח בעסקת נדל"ן, אחד היעדים המרכזיים שלי הוא שהוא ידע מראש, בצורה מדויקת ושקופה, 'כמה באמת יישאר לי ביד בסוף העסקה' . כדי להגיע לשקיפות מלאה, אני בונה עם הלקוח פרוטוקול עבודה מסודר המשלב את ההיבטים המשפטיים והמיסויים כבר מהרגע הראשון.
אני משתמשת בשאלון מיסוי מקיף ורחב שיצרתי בעצמי. מדובר במסמך שמתעדכן מדי שנה בהתאם לפסיקה, להוראות ביצוע ולשינויים רגולטוריים. הלקוח מקבל את השאלון כבר בשלב ההתקשרות הראשוני, והוא מאפשר לי לאסוף את כל נתוני הרקע הדרושים כדי לתת תמונת מס מלאה ומדויקת.
היכולת לבנות ללקוח תמונת מס שלמה ומדויקת תלויה לא רק בידע המשפטי, אלא בעיקר ביכולת לשאול את השאלות הנכונות בזמן הנכון. עורך דין העוסק במיסוי מקרקעין חייב לדעת להיכנס לעובי הקורה: להבין את מקורות הכסף, את מבנה התא המשפחתי, את היסטוריית הנכסים, את ההעברות בין קרובים ובעיקר את תכנון המס האפשרי לפני ביצוע הפעולה.
מה השינוי העיקרי (משפטי או מיסוי) שראית בשנים האחרונות שמשפיע על עסקאות נדל״ן בישראל  ואיך מומלץ להתכונן אליו?
"בעיניי, השינוי הגדול ביותר בעסקאות נדל"ן בשנים האחרונות הוא ההתעצמות של חוסר היציבות המיסויית והמשפטית בישראל. מיסוי מקרקעין הפך לדינמי, משתנה, ולעיתים אף בלתי צפוי, מצב שמחייב כל צד לעסקה לעבוד בזהירות, בתכנון מדויק ובייעוץ מוקדם.
מיסוי מקרקעין בישראל מתנהל לא פעם כמו “הדבקת פלסטרים”: הוראות שעה משתנות, תקופות שמתקצרות או מתארכות ופתרונות זמניים שמתקבעים לשנה-שנתיים בלבד ואז מתבטלים. דוגמה לכך היא תקופת שחלוף הדירה , שעמדה תקופה על 18 חודשים וחזרה ל-24 חודשים, למרות שכולם היו בטוחים שהמחוקק ימסד את התקופה הקצרה יותר.
לצד זאת, נוספו לאחרונה תיקוני חקיקה מהותיים כגון: התיקון לגבי מכירת דירה במצב מעטפת והתיקון הנוגע לדירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה וחל עיכוב משמעותי בבנייתה ו/או במסירתה. מצב זה משקף העדר יציבות עמוקה: מאחורי כל תיקון מיסוי עומדת אג’נדה פוליטית ומדיניות משתנה, ורוב הפתרונות מגיעים לא דרך המחוקק, אלא דרך הוראות ביצוע של רשות המיסים או פסיקות בתי המשפט.
לכן, כיום, להיות עורך דין שעוסק רק בהיבט המשפטי של עסקת מקרקעין פשוט לא מספיק. חייבים בקיאות עמוקה ומשתנה בכל זמן אמת במיסוי. בכל הנוגע לשאלה כיצד ניתן להיערך לשינויים החלים בתחום דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין, התשובה אחת וברורה:  ייעוץ מוקדם ככל האפשר.
המורכבות של תחום המיסוי היום, לא מאפשרת להמתין לשלב החוזה. לעיתים, אפילו לא לשלב הבחירה בנכס. צריך להבין מראש את ההשלכות של עיתוי, של מבנה העסקה, של ההיסטוריה המשפחתית ושל הוראות החוק שיכולות להשתנות מדי שנה.
מעבר לחוזים ומיסים, מה העיקרון האישי או הערך שאת מביאה לעבודה שלך, ואיך הוא מתבטא בשירות שלך ללקוח/ה?
"הערך העיקרי שאני מביאה לעבודה שלי הוא ראייה רחבה, הוליסטית, שמתחילה במיסוי ומשם נוגעת בכל מרכיבי העסקה. אני לא רואה את עצמי כעורכת דין שעוסקת רק בפן המשפטי של החוזה; אני נכנסת לעומק העסקה, להבנה של חיי הלקוח, לצרכים שלו ולמהות הכלכלית שמאחורי כל פעולה.
הגישה הזו מתבטאת למשל בכך שאני לא מהססת להתערב גם ב- לוח התשלומים,  למרות שיש שיאמרו שזה “עניין מסחרי”. מבחינתי, זה חלק בלתי נפרד מהגנת הלקוח: להבין מראש מה מקורות המימון שלו, מה מצב הנזילות, מה התרחשויות צפויות, ומה נכון עבורו כדי לא להיקלע למצוקה פיננסית. אותו הדבר גם בצד של המוכר, להבין את צרכי התמורה ואת התזמון הכלכלי שלו.
מעבר לכך, אני עובדת תמיד בתוך מערכת מקצועית : שמאי, יועץ משכנתאות, ושותפים נוספים שאני סומכת עליהם במאת האחוזים. הלקוח שלי לא מקבל רק עו״ד, הוא מקבל מעטפת מלאה ובמידת הצורך אני יודעת גם להפנות, להתייעץ ולתאם את כל אנשי המקצוע הרלוונטיים.
עם השנים למדתי שגם מעבר למיסוי, משפט ופיננסים, יש מקום חשוב ליכולת להיות אדם לצידו של הלקוח. עסקאות נדל״ן הן מהאירועים הגדולים בחיים, מלאי חששות ואי-ודאות. לא פעם אני מוצאת את עצמי מגשרת בין הצדדים, מרגיעה מתחים ועוזרת ללקוח לבחור נכון מתוך מקום של הבנה ולא מתוך פחד.
אני שם, גם כעורכת דין, גם כשותפה מקצועית וגם ככתובת אנושית שמכילה, מלווה ומובילה את הלקוח בביטחון לאורך כל הדרך.