עו"ד רון ברנט

• ספר לנו קצת על הפעילות שלך

סיימתי לימודי משפטים באוניברסיטה העברית בירושלים, התמחיתי בבית המשפט המחוזי בירושלים ולאחר מכן במשרד י. סלומון ליפשיץ ושות' בחיפה. החל משנת 1993 אני בעל משרד עצמאי בחיפה. כיום, משרדי הוא המשרד המוביל בתחום המקרקעין והתחדשות עירונית בחיפה.

אני נשוי לעינת, מעצבת פנים, ואב לארבעה. חבר הנהלה בעמותות ציבוריות, מאמין בספורט כחלק בלתי נפרד מחיי היום יום, חותר קיאק, רוכב על אופני שטח ושוחה.

• ב-1993 הקמת את המשרד, אתה יכול להגיד היום שמיממשת את החלום הגדול כעו"ד?

לא. מעולם לא "חלמתי" להיות עורך דין. אני בא ממשפחה של רופאים והיה ברור שגם אני אלך בדרך הזו. במהלך השירות הצבאי, בתקופת מלחמת לבנון הראשונה, הבנתי שרפואה אינה דרך החיים המתאימה לי. לימודי משפטים היו מעין ברירת מחדל שהתבררה כבחירה שמאוד מתאימה לאופי שלי ולחוש הצדק המפותח שלי. עולם המשפט שונה היום בתכלית ממה שהכרנו בראשית שנות ה – 90. מספרם העצום של עורכי הדין, הרמה האישית והמקצועית שלצערי ירדה והתחרות הפרועה, משפיעים באופן ישיר על אופי העיסוק במקצוע והאופן בו נתפס עורך הדין בעיני הציבור. נוסיף לזה את זילות המערכת כולה בעיני הפוליטיקאים והתמונה המתקבלת אינה מעודדת. יחד עם זאת, כאשר אני מביט על המשרד, צוות עורכי הדין והעובדים, הלקוחות הנאמנים והשם הטוב שבנינו, אני בהחלט מרוצה ומביט קדימה בתקווה.

• המשרד מתמחה במספר תחומים, איזה נושא הכי מאתגר אותך?

עיקר עיסוקו של המשרד בנדל"ן, עם התמחות בהתחדשות עירונית. אנחנו מלווים פרויקטים רבים וכל פרויקט שיוצא לדרך, ובוודאי כאשר מסתיים, זה משמח. בנוסף, מעת לעת מגיעים לטיפולינו גם תיקים עקרוניים שמעלים סוגיות של זכויות אדם ואזרח. תיקים אלו הם שנותנים את הריגוש האמיתי ותחושת הסיפוק. כאשר אנחנו מצליחים לעשות שימוש ביכולות שלנו כמשפטנים כדי לעזור לאדם, למשל בקבלת מעמד של תושב ותיקון עוול של אפליה וקיפוח, שם אני מרגיש שעשינו משהו. עזרנו לשנות מסלול חיים של אדם והצלחנו לשנות.

• תוכל לסכם את 2018 עם הישג משמעותי של המשרד או פרויקט משמעותי?

השנה ליווה המשרד, בין היתר, את 160 בעלי הדירות בשכונת קרית שפרינצק בחיפה בפרויקט משמעותי ביותר של התחדשות עירונית מול חברת "מינרב". אני מציין את הפרויקט הזה דווקא כפרויקט משמעותי הואיל ולטעמי זוהי המשמעות אמיתית של התחדשות עירונית. לא פרויקט תמ"א 38 בשכונת יוקרה, אלא דווקא מבני "רכבת" נושנים ומטים לנפול בשכונות חלשות, המוחלפים בבניינים מודרניים תוך חידוש תשתיות. פרויקטים מסוג זה לא רק משביחים לבעלי הדירות את ערך דירותיהם, אלא עושים שינויי משמעותי בחייהם.

• אתה גם מתעסק במיסוי. עד כמה המיסוי משפיע על הרווחיות בעסקאות של התחדשות עירונית? האם הוא לפעמים גורם לוויתור של יזם על פרויקט?

מיסוי הוא רכיב משפיע ועל פי רוב קריטי בעסקאות נדל"ן בכלל. יזם, כמו כל אדם, בודק מה נשאר לו בסוף בכיס, כאשר מיסוי כמובן משפיע על רווחיות העסקה. בכל עסקה המלווה על ידינו אנו בוחנים ומייעצים גם בנושא המיסוי. לעיתים די בשינוי במבנה העסקה כדי לאפשר את הביצוע שלה באופן חוקי וזול במיסים. אני בהחלט גאה על כך שיזמים פונים אלינו לייעוץ בתחום הזה גם כאשר אנו לא עורכי הדין של העסקה. בכל הנוגע להתחדשות עירונית, יזם יבקש מכפיל (יחס דירות קיימות לעומת דירות חדשות) גבוה יותר ככל שהעלויות שלו גבוהות יותר, מבחינת התמורה שעליו לתת לבעלי הדירות הקיימות וכן המס שעליו לשלם. כמובן שאם מבקשים לאפשר מצב בו בשכונות מסוימות הצפיפות תרד ויזם יוכל להסתפק בבניית פחות דירות חדשות לעומת הדירות הקיימות, הורדת המס בהחלט תתרום לכך.

•  איך לדעתך צריך להתמודד או לסייע לדיירים בפרויקטים כאלו, שפתאום עלויות התחזוקה השותפות קופצות? החל מתשלום ועד בית של עשרות שקלים בחודש ועד תשלום של מאות שקלים לחברת ניהול, לצד עלויות הארנונה. האם בכלל צריך לסייע להם או שזה חלק שהם צריכים לקחת על עצמם כחלק מהשבחת הנכס שלהם?

אני נתקל לעיתים קרובות בבעלי דירות בגילאים מאוד מבוגרים אשר שואלים אותי בכנות רבה: "למה אני צריך עוד חדר, לשלם עוד ארנונה? לעשות ספונג'ה בעוד חדר שאיני זקוק לו"? או "בשביל מה אני צריך לובי מפואר, ספא או מעלית"?, או "מה אעשה בתקופת הביניים? לאן אעבור? איך אמצא דירה בשכירות שמתאימה לי?".

אם בתחילת הדרך "הדייר הסרבן" הטיפוסי בו נתקלנו היה "דייר סחטן", הרי שהיום מי שמסרב להתקשר בעסקת פינוי בינוי הם לרוב בעלי דירות קשישים החוששים מהתהליך, מהצורך לעזוב את הדירה בה התגוררו מרבית חייהם, למצוא דירה לתקופת מעבר וכו'.

בעוד שלמשקיעים או בעלי דירות צעירים התחדשות עירונית היא ממש זכייה במפעל הפיס, הרי שלאוכלוסייה מבוגרת, בוודאי בשכונות החלשות, מדובר לא פעם באירוע קשה ביותר. בהקשר זה, אני מוצא את עצמי עוסק הרבה מאוד בעבודה סוציאלית ובפסיכולוגיה לצד העיסוק המשפטי. אנחנו במשרד מלווים מקרוב את בעלי הדירות שחווים קושי במעבר, מחייבים את היזם לשכור עבורם דירה מתאימה ולהתאים את הדירה לצרכיהם, לטפל בהעברה ובהחזרה ולא להסתפק בתשלום דמי שכירות וסכום למימון ההעברה גרידא.

דבר ייחודי במשרדי, הינו שבצוות המשרד קיים עו"ד שהינו פרופ' בעל שם עולמי בתחום הגרונטולוגיה (חקר הזיקנה). הצלחנו למצוא פתרונות יצירתיים לאורך השנים בכדי שסייעו לבעלי דירות קשישים ליטול חלק בפרוייקטים של פינוי בינוי. כך למשל, מעבר לדיור מוגן, קבלת דירות תמורה כבר במועד הפינוי ועוד. הפתרונות שאנו מצאנו והתאמנו לפני קרוב לעשור קיבלו ביטוי לאחרונה בתיקון לחוק שתואם חוות דעת וניירות עמדה שהכנו בנושא ואנו שבעים רצון מכך שגם המחוקק הצליח ללמוד את השטח ולבצע את ההתאמות הנדרשות.

בכל הנוגע להכבדה בתשלומי ארנונה ומיסי ועד הבית, נעשה לאחרונה ניסיון באמצעות החקיקה לפתור ולו באופן חלקי את ההכבדה הכלכלית על בעל הדירה, אשר מחד גיסא ערך דירתו עלה ולעיתים הוכפל, אך מאידך גיסא העלות השוטפת של המגורים בדירה עלתה בכל הנוגע לארנונה, מיסי הוועד או חברת ניהול, תשלומי מעלית, חשמל וכיו"ב. אנו נוהגים לכלול בחוזים אותם אנו עורכים עבור בעלי דירות במתחמי פינוי בינוי "תקופות הסתגלות" בהן הן לא משלמים דמי ניהול, וכך בעל דירה שההגדלה בהוצאות השוטפות איננה מתאימה לו יכול להחליט אחרי תקופה של שנה או שנתיים שהוא בוחר להשכיר את הדירה ולשכור דירה בבניין צנוע יותר התואם את יכולותיו. במסגרת התיקון לחוק אף נכלל הוראה המתייחסת להטבה בדמי הניהול לבעלי דירות העונים לקריטריוני מסויימים (גיל פנסיה, מתגוררים בדירה, אינם בעלי דירה נוספת, נהנים מהבטחת הכנסה וכו'). כמו כן, שר הפנים חתם לאחרונה על תקנה לפיה דיירים ותיקים יזכו להנחה בארנונה בגין השטח המוגדל במהלך חמש שנים ממועד קבלת הדירה החדשה. תנאי לקבלת ההנחה היא בעלות על הדירה לפחות 3 שנים לפני יציאתו של הפרויקט אל הדרך. כמו כן תנאי לזכאות להנחה הוא גם כושר השתכרות שלא יעלה על 15 אלף ש"ח בחודש לאדם בודד, ולא יותר מ-30 אלף שקל למשפחה בת שני ילדים. ההנחה מדורגת, כאשר בשנתיים הראשונות שיעור ההנחה של 100%, בשנה השלישית הנחה של 75%, בשנה הרביעית הנחה של 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%. חשוב לציין כי הרשות להתחדשות עירונית התנגדה לנוסח המוצע של התקנות וביקשה להחיל את שיעור ההנחה בגובה 100% למשך כל חמש השנים, אך במשרד הפנים החליטו שלא לאמץ את עמדה זו, וחבל. בנוסף, עלתה הצעה לאפשר ליזם לבנות מספר דירות נוסף אשר לא ימכרו אלא יושכרו, כאשר דמי השכירות יופנו לסבסוד הוצאות ועד בית, מעלית או חברת ניהול למשך מספר שנים וגם זאת על מנת להקל על הקושי של דיירים ותיקים וחלשים כלכלית. יוזמה זו עדין לא קודמה.

אין ספק שמתן הקלות מסוג זה לבעלי הדירות הראויים לכך תעשה צדק ותמזער את תופעת "הדייר הסרבן"  איתו אנו נאלצים להתמודד. פן נוסף בשכונות החלשות בהן אנו מטפלים במיזמי התחדשות עירונית היא תופעת הג'נטריפיקציה, כלומר מעבר של אוכלוסיות ממעמד בינוני גבוה לשכונה המתחדשת. מעבר זה משנה את אופי השכונה הוותיקה ולא פעם דוחק את התושבים המקוריים החוצה, על כך המשמעויות החברתיות הכרוכות בכך.

• עכשיו יש לכם רה"ע חדשה, מה אתה חושב שצריך לדחוף בעירייה מבחינת התחדשות עירונית?

אכן יש לנו ראש עיר חדשה ולמרות שעברה תקופה קצרה מאז הבחירות הסוערות בחיפה, אני יכול לומר שעצם השינוי כבר מייצר אוירה של תנופה ועשייה. חיפה היא כבר היום העיר המובילה במתן היתרים למיזמי תמ"א 38. עם זאת, מרבית המיזמים הינם באזורי ביקוש גבוה למגורים כגון השכונות במרומי הכרמל או רחובות מבוקשים בשכונת בת גלים, ליד הים.

ראש העיר החדשה, במסגרת מסע הבחירות, הדגישה את הצורך בהתחדשות עירונית בשכונות החלשות והמוזנחות, וכאלו יש למכביר בחיפה. אני מאמין שלצד חזונה של ראש העיר לקדם את הדר הכרמל ואת פיתוח שדה התעופה הבינלאומי של חיפה, יקודמו גם תכניות ההתחדשות העירונית, תחילה בנווה דוד, קריית אליעזר, רמת שאול וקריית שפרינצק.

•  רון ברנט , אתה נחשב עו"ד מוביל בתחומך. תוכל לשתף את הקוראים בכמה טיפים שהובילו אותך למי שאתה היום?

תודה על המחמאה. הטיפ העיקרי הוא פשוט עבודה קשה, גיבוש צוות מעולה שעובד איתך בהרמוניה, תוך תמיכה מקצועית ואישית. בנוסף, חשוב להישאר רלוונטי, להתעדכן מקצועית, להיות מקורי ולתת שירות אישי בגובה העיניים. המוטו שלנו במשרד הוא פחות קישוטים או הסברים למה לא הצלחנו ויותר תוצאות.

•  איזה הישג אתה יכול להגיד היום שאתה הכי גאה בו בתחום ההתחדשות העירונית?

משרדנו ייצג את בעלי המקרקעין בהליך היחידי שנדון עד היום בבית המשפט העליון במסגרת מחלוקות מול דייר סרבן (ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין), כאשר ההצלחה חסרת התקדים במסגרת ההליך האמור וההלכות המחייבות שנקבעו במסגרת פסק הדין הנ"ל, מהוות אירוע מכונן שגרם למהפכה של ממש בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובפרויקטים מסוג פינוי בפרט. ההליך מצוטט באופן תדיר בפסקי דין של בתי המשפט השונים ובספרות הרלוונטית בתחום.