לחדש את המרכז

מי שמגיע בימים אלה לרחוב דיזנגוף פינת פינסקר, ימצא במקום שבו שכנה כיכר דיזנגוף ובה המזרקה המפורסמת "מים ואש" של יעקב אגם – בור עמוק ומסביבו פועלים חרוצים

431

מי שמגיע בימים אלה לרחוב דיזנגוף פינת פינסקר, ימצא במקום שבו שכנה כיכר דיזנגוף ובה המזרקה

עו״ד אבי חסון. מתמחה בדיני תכנון ובניה, התחדשות עירונית ומקרקעין

המפורסמת "מים ואש" של יעקב אגם – בור עמוק ומסביבו פועלים חרוצים, העומלים על הנמכת הכיכר ושחזורה לכיכר המקורית שתוכננה בתכנית "גדס" המפורסמת של תל אביב ונחנכה בשנת 1934.
בלב הכיכר המחודשת, תשוב לפעול המזרקה של אגם.

הכיכר, תוכננה לראשונה בתחילת שנות ה- 30 של המאה הקודמת על ידי האדריכל פטריק גדס, בתכנית המתאר הראשונה של תל אביב. הכיכר, שהיתה מרכז עירוני שוקק חיים, מוקפת בבתי קפה בתי קולנוע ומסחר, עם רחבה גדולה במרכזה ששימשה כמרחב ציבורי, לא תוחזקה כראוי והוזנחה. בשנות השבעים החלה באזור מצוקה תחבורתית וסביב הכיכר נוצרו עומסי תנועה ובעיות חניה (המוכרים לנו גם היום).

פתרון הקסם (שנראה שהוא הפתרון המקובל עד לימים אלה) לא היה באמצעות פתרונות של תחבורה ציבורית או פתרונות לצמצום הגודש, אלא – באופן לא מפתיע – שיפוץ הכיכר הרחבתה, הגבהתה באופן ששם את כלי הרכב במרכז, על חשבון הולכי הרגל. וכך, בשנות השבעים הוגבהה הכיכר, מתחתיה נסלל כביש ומעבר מוגבהה להולכי רגל מעליו ובאמצע שנות ה- 80 הוצבה באמצע הכיכר המזרקה המפורסמת של אגם. אך השיפוץ לא היטיב עם הכיכר ומשך ביקורת רבה. הבינוי החדש, יחד עם הזנחה של העיירה בתחזוקת הכיכר, הביאו לירידה בקרנה של הכיכר. בניסיון להציל את הכיכר ולתקן את טעויות העבר, הוחלט לאחרונה לשפץ את הכיכר, להשיב אותה לגובהה המקורי, תוך חשיבה על הולכי הרגל, המסחר והרחוב וחזרה לעקרונות תכנוניים שליוו את התכנון המקורי שלה.

לאחר מאבק משפטי, קבע בית המשפט שיש להציב במרכז הכיכר את המזרקה של אגם – מה שמצריך עבודות נוספות ויקרות של שימור ופיתוח. אפשר לראות בסיפורה של כיכר דיזנגוף והגלגולים שעברה, דוגמה למתרחש בענף הנדל"ן בישראל, שכמו הכיכר, נמצא עכשיו בנקודת זמן של התחדשות וניסיונות תיקון ושיפור.

בתחילת המאה הקודמת, עוד קודם להקמת המדינה, התחלקה ההתיישבות בארץ להתיישבות כפרית (הקיבוצים, המושבים והכפרים) והתיישבות עירונית. הערים היו ברובם המוחלט ערים היסטוריות (ירושלים, חיפה, עכו, יפו וכד') בנות מאות שנים, עם בניה צפופה, דרכים צרות ותשתיות ישנות.

ואז קמה תל אביב – עיר עברית ראשונה וחדשה, שמקימיה ביקשו להקים אותה כעיר מודרנית וחדשנית. וכך באה לעולם גם תכנית גדס המפורסמת של תל אביב – תכנית, שעיצבה את מרכז תל אביב כפי שהוא מוכר לנו היום. שתי וערב של רחובות, בהם בניינים נמוכים בני 3-5 קומות עם מרווחים ביניהם, שמאפשרים זרימת בריזה המגיעה מן הים. תכנון ששם את הולכי הרגל במרכז, עם עירוב שימושים ושטחים פתוחים רבים. כן כן, ה"באז וורדס" החמות ביותר היום בתחום הנדל"ן והתכנון העירוני, היו כבר חלק מהתפיסה התכנונית של העיר העברית הראשונה – הרבה לפני שבכלל היתה פה מדינה. השנים חולפות ועם קום המדינה התחיל פיזור האוכלוסיה המכוון. המדינה שלחה באופן יזום אזרחים להתיישב בפריפריה. האג'נדה השולטת בתכנון היא של פיזור אוכלוסיה, בנייה בצפיפות נמוכה וכמו הגבהת כיכר דיזנגוף – תכנון מוטה כלי רכב, שמעדיף מכוניות על פני הולכי רגל.

כמו כיכר דיזנגוף, נזנחו והוזנחו מרכזי הערים הוותיקות, הוקמו שכונות חדשות בשולי הערים ובערי הפריפריה. אנשים נטשו את מרכזי הערים לטובת שכונות ספר חדשות, בניינים חדשים עם חניה בשפע, רחובות רחבים, הפרדה בין מגורים למסחר ותעסוקה.

תמא 38 כבר מזמן לא תכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה אלא יותר - תכנית להתחדשות עירונית, הגדלת הצפיפות ושיפור החיים בעיר

עורך הדין אבי חסון מתמחה בדיני תכנון ובניה, התחדשות עירונית ומקרקעין

 

כל משפחה מחזיקה ברכב פרטי (או שניים) שבו נוסעים בני המשפחה לבית הספר, חוגים, חברים, בילויים וקניות בקניון שנבנה בקצה השכונה. בשנים האחרונות מתחיל התיקון. התהילה מתחילה לחזור למרכזי הערים הותיקות. זה התחיל עם תל אביב ומתפשט לערים נוספות בארץ. הסיבות מגוונות: עלייה במחירי הנדל"ן, בעיות תחבורה ועומסי- תנועה בדרך לעיר שגורמים לאנשים לרצות לגור במרכזה וכמובן פרסום תמ"א 38 ופריחת תחום ההתחדשות העירונית ופינוי בינוי (אין זו רשימה סגורה ובוודאי שיש עוד סיבות וגורמים רבים נוספים חשובים וטובים). את כיכר דיזנגוף מנמיכים ומחזירים למצבה הקודם, לא באופן חף מטעויות, ועם התערבות בית המשפט שקבע שיש להשיב את המזרקה למרכזה.

החזרה למרכזי הערים היא ניסיון תיקון וניסיון לחזור למודל העירוני שעבד לפני קום המדינה ונזנח במשך שנים. גם מהלך זה, על אף שהוא נכון ומתבקש אינו חף מבעיות וטעויות. הנה כמה נושאים שלדעתנו כדאי לטפל בהם ולייעל אותם כדי לייטב את החזרה למרכזי הערים, לשפר את החיים בעיר ולאפשר גם ליזמים, גם לתושבים וגם לעיריות להרוויח מהמהלך: ראשית אפשר כבר להפנים שהמכשיר המרכזי (אם לא היחידי) ובוודאי היעיל ביותר לחדש בניינים במרכזי הערים הוא תמ"א 38. כן כן, אותה תכנית שנושאת את הכותרת "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה" פורסמה למתן תוקף כבר בשנת 2005. לפני 13 שנה. ועדיין ישנם קשיים רבים במימושה, שאלות פרשניות באמור בה וחוסר ודאות כללי לגבי מה ניתן לבנות מכוחה. תמ"א 38 כבר מזמן לא תכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה אלא יותר "תכנית להתחדשות עירונית, הגדלת הצפיפות ושיפור החיים בעיר". רק אם נתייחס אליה ככזו – אפשר יהיה להפיק ממנה את המירב ובאמת להשתמש בה כמכשיר להתחדשות עירונית אמיתית.

יקפצו המתנגדים לתמ"א 38 (ויש רבים כאלה) ויגידו שמדובר בתכנית רעה, שלא מתייחסת לסביבה, מעמיסה על התשתיות הקיימות בלי לתת מענה לכך, מכבידה על העירייה וחוץ מלהעשיר את בעלי הדירות, לא תורמת לסביבה ולעיר. עוד יציגו המתנגדים לתכנית את הקשיים שבקידום פרויקט תמ"א, המחלוקות שנוצרות בין שכנים, הפגיעה באוכלוסיה חלשה (כגון קשישים) וכו'.

כל אלה נכונים, אך הם ברי תיקון בקלות. הבעיה בתמ"א 38 מתחילה בחוסר תיאום ציפיות בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי. בעוד הממשלה רואה בתמ"א 38 תכנית חשובה, מצילת חיים (וכמובן גם מכשיר להתחדשות עירונית) השלטון המקומי רואה בה נטל, התערבות חיצונית בתכנון העיר והעמסה שהעיר לא תוכל לעמוד בה. הגיע הזמן ליישר קו בעניין הזה.

העיריות והוועדות המקומיות צריכות להבין שרק באמצעות התמ"א אפשר בתוך זמן קצר וביעילות מירבית לחדש את מרכזי הערים ואילו הממשלה צריכה להבין שהטענות שמעלות העיריות הן צודקות אבל ביכולתה לתת להם מענה. כבר נדגיש שהפתרון שמצאה הממשלה בתיקון 3 א' לתמ"א שכדי לרצות את העיריות העניקה להם שיקול דעת רחב באישור בקשות מכוח התמ"א – אינו פתרון. הדבר דומה להורים שילדם מספר להם על קשיים בבית ספר ובמקום להבין את המצוקה או לנסות לפתור אותה, אומרים לו – תחליט אם ללכת לבית ספר או לא. מה צריכה הממשלה לעשות?

לקחת אחריות! להבין שתמ"א 38 היא תכנית חריגה בנוף תכניות המתאר הארציות. מאחר והתכנית יוצרת התערבות אמיתית וממשית בעיר, על הממשלה להעניק גם את מעטפת הפתרונות לבעיות שהיא יוצרת ולא להשאיר את הרשות המקומית לבדה מול הגדלת הצפיפות והגדלת הבינוי מכוח התמ"א. זאת בוודאי שחלק מהתמריצים שנקבעו בתמ"א, כגון פטור מהיטל השבחה – יוצאים ישירות מקופתה של הרשות המקומית. הממשלה צריכה להעניק לעיריות משאבים לתכנון תכניות עירוניות מכוח סעיף 23 לתמ"א. התנאים לקבלת סיוע בהכנת תכנית עירונית כזו יהיו הכנת תכנית תוך זמן קצר והוכחה (אמיתית, שתתבסס בין היתר על בקשות ועל תחשיבים שערכו יזמים שפועלים בעיר) להיתכנות כלכלית של התכנית. בתמורה, תוכל הרשות המקומית לקבוע בתכנית כזו, הוראות נוספות שיטיבו המרחב העירוני הכללי מעבר לרמת הבניין הבודד – כך, תוכל הרשות המקומית למשל,לקבוע הפקעות לטובת הרחבת הדרך, לקבוע תוספת יעודים ושימושים, כגון, מסחר, תעסוקה, מבני ציבור, שפ"פים וכו') כתנאי לאישור בקשות ולאפשר תכנון על פני רחובות שלמים ולא רק ברמת הבניין הבודד.

תכניות אלה, שיתבססו על תמ"א 38, אך יוכלו להגדיל את היקף הזכויות והתמריצים שהיא מעניקה, עדיפות על תכניות פינוי בינוי, בהן שטחים גדולים נמחקים ומתוכננים מחדש (בדרך כלל תוך ביטול היתרונות הקיימים בבינוי העירוני הישן) ותוספת יח"ד היא עצומה ביחס לנהרס. כך, תישמר הבנייה המרקמית והמתווה העירוני של העיר מחד, ומאידך, צרכי העיר יקבלו מענה ראוי ומתאים. בנוסף לאלה, תיווצר ודאות. ודאות פשוטה – כמו לפני כניסתה של תמ"א 38 לתוקף – וכמו שמתגבשת היום ברובעים 3 ו- 4 בתל אביב. יש תכנית ובה הכל כתוב. מה שלא כתוב אסור וכל מה שכתוב מותר. את "שיקול הדעת" של הוועדה המקומית, יש להזיז לשלב התכנית ולא להשאירו לשלב המאוחר מדי של אישור הבקשה להיתר.

ודאות תכנונית תסייע גם לקידום פרויקטים בקרב הדיירים. מאחר וההצעות שיקבלו מיזמים יהיו במסגרת התכנית, הסחטנות תפחת והצעות מופרכות ולא ריאלות, שמוצעות היום לדיירים ויוצרות בלבול מתחים ומריבות ביניהם – פשוט יעלמו.

אבל לא די בכך. ישנן בעיות שתכנית מקומית לא יכולה לפתור והן מוטלות גם הן על כתפי הממשלה ובאחריותה. בעיה ראשונה, קריטית ביותר ונוגעת לכל הארץ כמעט, היא הבעיה התחבורתית שהולכת ומחריפה. זמני העמידה בפקקים הולכים וגדלים (ומתארכים עם כל נתיב, כביש ומחלף חדש שנחנכים) והחניה במרכז העיר היא סיוט מתמשך. הפתרון היחידי למצוקה התחבורתית הוא בפיתוח תחבורה ציבורית

צילום: תל אביב הוירטואלית VTLV , מתוך אתר פיקיויקי

יעילה, נוחה זמינה ונעימה לשימוש. הממשלה כבר מתחילה להבין זאת ובשנים האחרונות אכן יש שיפור משמעותי בתחבורה הציבורית והשקעה משמעותית בתשתיות התחבורה הציבורית, אולם הדרך עוד ארוכה. הממשלה צריכה לכפות על עיריות הקמת נתיבי תחבורה ציבורית בתוך העיר (גם על חשבון חניות), להכין תכניות מטרופוליניות לתנועת תחבורה ציבורית ולשפר את הזמינות של התחבורה הציבורית (גם בשבת).

לצד אלה, ורק אם יתקיימו, הממשלה צריכה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית על פני שימוש ברכבים פרטיים, אם באמצעות מיסוי או בדרכים אחרות, שבסמכותה הבלעדית. בעיה נוספת היא בעיה כלכלית. רוב הערים סובלות מבעיות תקציב וקופה דלילה. חידוש עירוני מביא איתו תופסת גדולה של תושבים שנזקקים לשירותים עירוניים שעולים כסף רב ויוצאים מקופת הרשות המקומית. אין ברירה אלא לסייע תקציבית ולתת תמריצים כלכליים משמעותיים לערים שיקדמו התחדשות עירונית בתחומן. בשפה בוטה – הממשלה צריכה ״לשפוך כסף״ על רשויות שתעודדנה פרויקטים של תמ"א 38. עירייה שתאשר היקף פרויקטים המצדיק בניית בית ספר חדש – תקבל מימון מלא לבניית בית ספר. עירייה שתציג צורך בשיפוץ כללי של גינות העיר – תקבל. הכסף קיים. צריך רק לנתב אותו למקומות הנכונים ולהתנות את מימושו בהוכחת מימוש התכניות מכוח תמ"א 38. לבסוף, כל אלה לא יקרו בלי תוספת כוח אדם משמעותית לוועדות המקומיות וייעול הבירוקרטיה.

כמעט כל הוועדות המקומיות סובלות ממחסור בכוח אדם שיוצר עיכובים בקידום ואישור בקשות להיתר. בנוסף, הליכי ההתנגדויות והעררים נמשכים זמן רב. את אלה יש לייעל ולקצר משמעותית. החיים במרכזי ערים טומנים בחובם יתרונות רבים. בין היתר מצמצמים את זיהום האוויר את השימוש ברכבים פרטיים ושומרים על השטחים הפתוחים שעוד נותרו במדינה. שיתוף פעולה בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי וביצוע כל הפעולות שתוארו כמקשה אחת, יבטיחו שיפור משמעותי והחייאה של מרכזי הערים בתוך זמן קצר.

בחזרה לכיכר דיזנגוף – כשיסתיימו העבודות, יחזרו לכיכר תושבי העיר והיא תשוב להיות כיכר שוקקת והומה כמו שהייתה לפני קום המדינה. נקווה שהשינוי שעברה הכיכר, יתפשט לכל מרכזי הערים בכל הארץ ונזכה בשנות ה- 80 למדינה ליהנות ממרכזי ערים מחודשים שגרים בהם תושבים רבים, מגוונים בשלווה בשמחה בביטחון, והכי חשוב – בשלום.


עו"ד אבי חסון עוסק בדיני התכנון והבניה ובהתחדשות עירונית, מלווה הליכי תכנון ורישוי מלווה ומצייד יזמים ובעלי בתים בקידום פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.

הצטרף/י לניוזלטר
הצטרף/י לניוזלטר
הירשם/י לניוזלטר שלנו לקבלת עדכונים
את/ה יכול/ה לבטל את ההרשמה בכל עת.

השאר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם.