חישוב מסלול מחדש | מאת עו״ד אבי חסון

796

לפני‭ ‬כחודש‭ ‬הסתובבתי‭ ‬באחת‭ ‬מבירות‭ ‬אירופה‭ ‬יחד‭ ‬עם‭ ‬קבלן‭ ‬ויזם‭ ‬מקומי‭ ‬ותיק‭ ‬(שכבר‭ ‬נמצא‭ ‬עמוק‭ ‬בעשור‭ ‬השמיני‭ ‬לחייו‭‬).

במהלך‭ ‬הסיור‭ ‬בין‭ ‬רחובותיה‭ ‬ההיסטוריים‭ ‬של‭ ‬העיר‭,‬ הצביע‭ ‬הקבלן‭ ‬על‭ ‬בניינים‭ ‬והסביר‭ ‬לי‭ ‬שלבניין‭ ‬אחד‭ ‬אפשר‭ ‬להוסיף‭ ‬שתי‭ ‬קומות‭ ‬ולבניין‭ ‬אחר‭ ‬קומה‭ ‬אחת‭ ‬בלבד‭,‬ ולבניינים‭ ‬מסויימים‭ ‬לא‭ ‬ניתן‭ ‬להוסיף‭ ‬דבר‭ .‬הדבר‭ ‬חזר‭ ‬על‭ ‬עצמו‭ ‬בשכונות‭ ‬רבות‭ ‬ברחבי‭ ‬העיר‭.‬

כך‭ ‬הסתובבנו‭ ‬שעות‭ ‬ארוכות‭,‬ עד‭ ‬ששאלתי‭ ‬את‭ ‬הקבלן‭,‬ איך‭ ‬הוא‭ ‬יודע‭ ‬בכזה‭ ‬בטחון‭ ‬וכזו‭ ‬וודאות‭ ‬מה‭ ‬ניתן‭ ‬להוסיף‭ ‬בכל‭ ‬אחד‭ ‬מהבניינים‭?‬ איפה‭ ‬זה‭ ‬כתוב‭ ‬שאלתי‭ ?‬לפי‭ ‬מה‭ ‬אתה‭ ‬אומר‭ ‬לי‭ ‬שבניין‭ ‬אחד‭ ‬יכול‭ ‬להיבנות‭ ‬לגובה‭ ‬של‭ ‬5‭ ‬קומות‭ ‬ואילו‭ ‬אחר‭, ‬באותה‭ ‬השכונה‭,‬ מספר‭ ‬רחובות‭ ‬משם‭,‬ יכול‭ ‬להתנשא‭ ‬לגובה‭ ‬של‭ ‬3‭ ‬קומות‭ ‬בלבד‭?‬

אז‭ ‬לקח‭ ‬אותי‭ ‬הקבלן‭ ‬למרכז‭ ‬הרחוב‭,‬ בין‭ ‬שני‭ ‬צמתים‭ ‬ואמר‭ ‬לי‭,‬ בקול‭ ‬הבס‭ ‬שנצרב‭ ‬בשנות‭ ‬עישון‭ ‬רבות‭:‬ "תסתכל‭ ‬על‭ ‬כל‭ ‬שורת‭ ‬הבניינים‭,‬ בין‭ ‬צומת‭ ‬לצומת‭ ‬‮–‬‭ ‬רואה‭ ‬את‭ ‬הבניינים‭ ‬הכי‭ ‬גבוהים‭?‬ לגובה‭ ‬הזה‭ ‬אפשר‭ ‬להגיע‭".‬

ככה‭ ‬פשוט‭ ?‬שאלתי‭,‬ "כן‭. ‬פשוט‭"‬ הוא‭ ‬ענה‭ ‬‮–‬‭ ‬תוך‭ ‬שהוא‭ ‬מביט‭ ‬בי‭ ‬בפליאה‭ ‬ולא‭ ‬מבין‭ ‬למה‭ ‬זה‭ ‬צריך‭ ‬להיות‭ ‬אחרת‭.‬

שבועיים‭ ‬לאחר‭ ‬מכן‭,‬ כשכבר‭ ‬חזרתי‭ ‬ארצה‭,‬ התקשר‭ ‬אלי‭ ‬יזם‭ ‬נסער‭ ‬וסיפר‭ ‬שיצא‭ ‬עכשיו‭ ‬ממשרדי‭ ‬מחלקת‭ ‬התכנון‭ ‬בוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬באחת‭ ‬הערים‭ ‬במרכז‭ ‬הארץ‭ ‬ושאחרי‭ ‬שלוש‭ ‬שנים‭ ‬קשות‭ ‬של‭ ‬קידום‭ ‬פרויקט‭ ‬תמ‭"‬א ‭ ‬,38‭‬נראה‭ ‬שהפרויקט‭ ‬כולו‭ ‬יורד‭ ‬לטמיון‭.‬

הוא‭ ‬סיפר‭,‬ שלאחר‭ ‬שהוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬כבר‭ ‬אישרה‭ ‬את‭ ‬הבקשה‭ ‬להיתר‭,‬ ואחריה‭ ‬גם‭ ‬ועדת‭ ‬הערר‭ ‬אישרה‭ ‬אותה‭ ‬(למעלה‭ ‬משנתיים‭ ‬מהיום‭ ‬שהוגשה‭ ‬לוועדה‭ ‬המקומית)‭ ‬ולאחר‭ ‬שבמשך‭ ‬יותר‭ ‬משמונה‭ ‬חודשים‭ ‬מילא‭ ‬את‭ ‬התנאים‭ ‬בהחלטת‭ ‬הוועדה‭ ‬לקראת‭ ‬קבלת‭ ‬היתר‭ ‬הבניה‭ ,‬הגיע‭ ‬לבדיקה‭ ‬סופית‭ ‬לפני‭ ‬קבלת‭ ‬היתר‭ ‬הבניה‭ ‬‮–‬‭ ‬אלא‭ ‬שאז‭ ,‬נזכרו‭ ‬בוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬לעדכן‭ ‬אותו‭ ‬שיש‭ ‬שינוי‭ ‬במדיניות‭,‬ באופן‭ ‬חישוב‭ ‬הזכויות‭ ‬ובתמריצים‭ ‬שהוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬מוכנה‭ ‬לאשר‭ ‬ולכן‭ ‬לא‭ ‬ניתן‭ ‬לאשר‭ ‬לו‭ ‬את‭ ‬הבקשה‭ ‬כפי‭ ‬שהוגשה‭ ‬ועליו‭ ‬לצמצם‭ ‬את‭ ‬מספר‭ ‬יח‭"‬ד‭ ‬באופן‭ ‬משמעותי‭.‬

מה‭ ‬עכשיו‭?‬ שאל‭ ‬היזם‭ ‬הנואש‭.‬ אין‭ ‬מה‭ ‬לעשות‭.‬ תתקן‭ ‬את‭ ‬הבקשה‭ ‬אמרו‭ ‬לו‭ ‬שם‭ ‬במחלקת‭ ‬התכנון‭ ‬בעירייה‭.‬ פשוט‭ ‬כך‭, ‬וכדי‭ ‬להמתיק‭ ‬את‭ ‬הגלולה‭ ‬אמרה‭,‬ הבטיחו‭ ‬לו‭ ‬שלאחר‭ ‬שיתקן‭,‬ הם‭ ‬יעשו‭ ‬הכל‭ ‬כדי‭ ‬לאשר‭ ‬את‭ ‬הבקשה‭ ‬במהירות‭ ‬האפשרית‭.‬

מהירות‭ ‬אמרנו‭?‬ נחזור‭ ‬שוב‭ ‬לאירופה‭.‬

שוב‭ ‬לקבלן‭ ‬המקומי‭ ‬הותיק‭.‬ כמה‭ ‬זמן‭ ‬לוקח‭ ‬לאשר‭ ‬כאן‭ ‬בקשה‭ ‬להיתר‭ ‬בניה‭?‬ שאלתי‭. ‬אז‭ ‬נאנח‭ ‬הקבלן‭ ‬וקולו‭ ‬נפל‭.‬ "עכשיו‭, ‬זה‭ ‬לא‭ ‬כמו‭ ‬פעם‭.‬ יש‭ ‬עומס‭ ‬גדול‭ ‬מאוד‭ ‬על‭ ‬העירייה‭ .‬לפעמים‭ ‬צריך‭ ‬לחכות‭ ‬אפילו‭ ‬שלושה‭ ‬חודשים‭ ‬עד‭ ‬שמקבלים‭ ‬את‭ ‬היתר‭ ‬הבניה‭."‬ צחקתי‭ ‬בלב‭.‬

כלומר‭ ,‬בזמן‭ ‬שיזם‭ ‬ישראלי‭,‬ מצליח‭) ‬בקושי)‭ ‬להוציא‭ ‬היתר‭ ‬בניה‭ ‬אחד‭ ‬לפרויקט‭ ‬סטנדרטי‭ ‬מכוח‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬,38 ‭‬להריסה‭ ‬ובניה‭ ‬מחדש‭ ‬של‭ ‬בניין‭ ‬בן‭ ‬7‭ ‬קומות‭,‬‭‬ עמיתו‭ ‬האירופאי‭ ‬מצליח‭ ‬להוציא‭ ‬לפועל‭ ‬לפחות‭ ‬עשרה‭ ‬פרויקטים‭.‬ ברור‭ ‬לכולם‭ ‬שההמתנה‭ ‬הזו‭ ‬עולה‭ ‬כסף‭.‬

ברור‭ ‬גם‭ ‬שמישהו‭ ‬משלם‭ ‬על‭ ‬זה‭.‬ והנה‭ ‬עוד‭ ‬גורם‭ ‬למחירי‭ ‬הדירות‭ ‬הגבוהים‭ ‬והמטפסים‭.‬ ענף‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬בישראל‭ ‬סובל‭ ‬משתי‭ ‬בעיות‭ ‬קשות‭ ‬של‭ ‬חוסר‭ ‬ודאות‭ ‬גדול‭ ‬מצד‭ ‬אחד‭ ‬והימשכות‭ ‬הליכים‭ ‬וסחבת‭ ‬בירוקטית‭ ‬מצד‭ ‬שני‭. ‬שני‭ ‬אלה‭ ‬הם‭ ‬עובדה‭ ‬קיימת‭ ‬אך‭ ‬אינם‭ ‬כורח‭ ‬המציאות‭.‬ את‭ ‬חוסר‭ ‬הוודאות‭ ‬אפשר‭ ‬וצריך‭ ‬לפתור‭.‬

איך‭ ‬מייצרים‭ו ‬ודאות‭?‬ מחליטים‭ ‬באופן‭ ‬חד‭ ‬משמעי‭ ‬ועקבי‭ ‬מה‭ ‬מותר‭ ‬ומה‭ ‬אסור‭.‬

תכניות‭ ‬בניין‭ ‬עיר‭ ‬צריכות‭ ‬להיות‭ ‬ברורות‭ ‬ופשוטות‭.‬ תב‭"‬ע‭ ‬היא‭ ‬אמנם‭ ‬מעין‭ ‬חיקוק‭ ‬ולכן‭,‬ היא‭ ‬מסמך‭ ‬בעל‭ ‬מעמד‭ ‬משפטי‭. ‬אולם‭ ‬לפני‭ ‬הכל‭,‬ תב‭"‬ע‭ ‬היא‭ ‬מסמך‭ ‬תכנוני‭,‬ שאמור‭ ‬להיות‭ ‬חד‭ ‬משמעי‭ ‬ובלי‭ ‬מקום‭ ‬לפרשנות‭ ‬מיותרת‭.‬ אם‭ ‬אדריכל‭ ‬או‭ ‬יזם (‬או‭ ‬עו‭"‬ד)‭‬ מתקשה‭ ‬להבין‭ ‬באופן‭ ‬חד‭ ‬משמעי‭ ‬מה‭ ‬אומרת‭ ‬התב‭"‬ע‭ ‬‮–‬‭ ‬אז‭ ‬יש‭ ‬בעיה‭.‬ נכון‭,‬ זה‭ ‬לא‭ ‬פשוט‭ ‬ולא‭ ‬מדובר‭ ‬בשינוי‭ ‬שיקרה‭ ‬ביום‭ ‬אחד‭ ‬(או‭ ‬אפילו‭ ‬בעשור)‭ ‬אבל‭ ‬צריך‭ ‬להתחיל‭ ‬אותו‭.‬ צריך‭ ‬להתחיל‭ ‬להכין‭ ‬תכנית‭ ‬פשוטות‭ ‬וברורות‭,‬ ובעיקר‭ ‬‮–‬‭ ‬חד‭ ‬משמעיות‭.‬ תכניות‭ ‬שכל‭ ‬מי‭ ‬שיקרא‭ ‬אותן‭ ‬יבין‭ ‬אותן‭ ‬באופן‭ ‬זהה‭ ‬ככל‭ ‬הניתן‭.‬

להוציא‭ ‬מהתכניות‭ ‬את‭ ‬הרובד‭ ‬המשפטי‭ ‬ולהחזיר‭ ‬אותן‭ ‬לשדה‭ ‬התכנוני‭.‬ תב‭"‬ע‭ ‬היא‭ ‬מסמך‭ ‬עבודה‭ ‬למתכננים‭ ‬ולאדריכלים‭. ‬לא‭ ‬לעורכי‭ ‬דין‭.‬

בנוסף‭ ‬ובמקביל‭ ,‬יש‭ ‬לחשב‭ ‬מסלול‭ ‬מחדש‭ ‬בכל‭ ‬הנוגע‭ ‬למוסד‭ ‬ההקלות‭.‬ כאשר‭ ‬מעל‭ ‬לתב‭"‬ע‭ ‬עומדות‭ ‬תקנות‭ ‬התכנון‭ ‬והבניה‭ ‬המאפשרות‭ ‬סטייה‭ ‬ממנה‭ ‬‮–‬‭ ‬תהיה‭ ‬סטייה‭.‬ וכאשר‭ ‬אישור‭ ‬הסטייה‭ ‬נתון‭ ‬לשיקול‭ ‬דעתם‭ ‬של‭ ‬פוליטיקאים‭) ‬נבחרי‭ ‬ציבור‭ ‬חברי‭ ‬המועצה‭ ‬המקומית‭ ‬והוועדה‭ ‬המקומית)‭ ‬מדובר‭ ‬במתכון‭ ‬בטוח‭ ‬לחוסר‭ ‬ודאות‭ ,‬שיקולים‭ ‬זרים‭ ‬והחלטות‭ ‬שנכנסים‭ ‬אליהם‭ ‬גם‭ ‬שיקולים‭ ‬שזרים‭ ‬לעולם‭ ‬התכנון‭.‬ עיקר‭ ‬ההקלות‭ ‬שניתן‭ ‬לאשר‭ ‬היום‭ ,‬מקורם‭ ‬בתקנות‭ ‬התכנון‭ ‬והבניה‭ ‬(סטיה‭ ‬ניכרת‭ ‬מהיתר)‭ ‬אופן‭ ‬ניסוח‭ ‬התקנות‭ ‬וההקלות‭ ‬שניתן‭ ‬לאשר‭ ‬מכוחן‭ ,‬מראה‭ ‬כי‭ ‬כוונת‭ ‬המחוקק‭ ‬היתה‭ ‬לקבוע‭ ‬את‭ ‬הרף‭ ‬המקסימלי‭ ‬שניתן‭ ‬לאשר‭ ,‬כאשר‭ ‬ישנה‭ ‬בעיה‭ ‬אמיתית‭ ‬למשש‭ ‬את‭ ‬האמור‭ ‬בתב‭"‬ע‭ .‬אלא‭ ‬שכמו‭ ‬רוב‭ ‬הדברים‭ ‬בישראל‭ ‬‮–‬‭ ‬המקסימום‭ ‬הפך‭ ‬למינימום‭.‬ ההקלות‭ ‬שבתקנות‭ ‬סטיה‭ ‬ניכרת‭,‬ הפכו‭ ‬לחלק‭ ‬אינטגרלי‭ ‬כמעט‭ ‬בכל‭ ‬הגשה‭,‬ מה‭ ‬שגורר‭ ‬אוטומטית‭ ‬פרסום‭ ‬להתנגדויות‭ ‬ומאפשר‭ ‬שיקול‭ ‬דעת‭ ‬לוועדה‭ ‬המקומית‭.‬ אם‭ ‬אי‭ ‬אפשר‭ ‬היה‭ ‬לבקש‭ ‬הקלות‭ ‬מתכנית‭,‬ יזמים‭ ‬היו‭ ‬מוצאים‭ ‬את‭ ‬הדרך‭ ‬להיצמד‭ ‬לתכנית‭ .‬חוסר‭ ‬הודאות‭ ‬היה‭ ‬נמנע‭ ‬ואיתו‭ ‬עוגמת‭ ‬נפש‭ ‬רבה‭ ‬למבקשי‭ ‬היתרים‭.‬ מאחר‭ ‬שתוספת‭ ‬יח‭"‬ד‭ ‬מכוח‭ ‬התקנות‭ ‬("הקלת‭ ‬שבס") ‭‬או‭ ‬תוספת‭ ‬אחוזי‭ ‬בניה‭ ‬הפכו‭ ‬לנורמה‭ ‬מקובלת‭,‬ אין‭ ‬סיבה‭ ‬עוד‭ ‬להשאיר‭ ‬אותן‭ ‬כחלק‭ ‬מתקנות‭ ‬סטיה‭ ‬ניכרת‭ ‬וניתן‭ ‬לקבוע‭ ‬כי‭ ‬תוספות‭ ‬אלה‭ ‬יחולו‭ ‬באופן‭ ‬גורף‭ ‬על‭ ‬תכניות‭,‬ אלא‭ ‬אם‭ ‬נקבע‭ ‬אחרת‭ ‬או‭ ‬לחלופין‭ ‬לקבוע‭ ‬אמות‭ ‬מידה‭ ‬ברורות‭ ‬לאישור‭ ‬הקלות‭ ‬אלה‭ ‬‮–‬‭ ‬אמות‭ ‬מידה‭ ‬שלא‭ ‬תלויות‭ ‬בשיקול‭ ‬דעת‭ ‬אלא‭ ‬בנתונים‭ ‬שבעובדה‭.‬

כך‭ ‬גם‭ ‬לגבי‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬‮–‬‭ ‬אולי‭ ‬התכנית‭ ‬שיצרה‭ ‬את‭ ‬חוסר‭ ‬הוודאות‭ ‬הגדול‭ ‬ביותר‭ ‬ופתחה‭ ‬פתח‭ ‬נרחב‭ ‬לשיקול‭ ‬דעת‭ ‬‮–‬‭ ‬צמד‭ ‬מילים‭ ‬תמימות‭ ‬שטומן‭ ‬בחובו‭ ‬כאוס‭ ‬תכנוני‭.‬ צריך‭ ‬להוציא‭ ‬את‭ ‬שיקול‭ ‬הדעת‭ ‬מידיה‭ ‬של‭ ‬הוועדה‭ ‬המקומית‭.‬ אין‭ ‬זה‭ ‬אומר‭ ‬שלא‭ ‬צריך‭ ‬להשאיר‭ ‬לוועדה‭ ‬המקומית‭ ‬את‭ ‬מרחב‭ ‬התמרון‭ ‬באישור‭ ‬בקשות‭ ,‬אולם‭ ‬גם‭ ‬כאן‭,‬ מרחב‭ ‬תמרון‭ ‬זה‭ ‬צריך‭ ‬להיות‭ ‬נוקשה‭ ‬וברור‭ ‬ומבוסס‭ ‬על‭ ‬נתונים‭ ‬עובדתיים‭ ‬וברורים‭ ‬(כגון‭ ,‬גודל‭ ‬מגרש‭ ,‬מספר‭ ‬יח‭"‬ד‭ ‬קיים‭,‬ מיקום‭ ‬הבניין‭ ‬וכו'). בנוסף‭,‬ משנקבעו‭ ‬עקרונות‭ ‬ברורים‭ ‬לאישור‭ ‬בקשות‭,‬ כל‭ ‬שינוי‭ ‬בהם‭ ‬צריך‭ ‬להיות‭ ‬מוגבל‭ ‬ולהיעשות‭ ‬בזהירות‭ ‬יתרה‭,‬ ובוודאי‭ ‬שלא‭ ‬לחול‭ ‬למפרע‭.‬

בכל‭ ‬הנוגע‭ ‬לתמ‭"‬א ‭ ‬,38‬שהיא‭ ‬המכשיר‭ ‬העיקרי‭ ‬ואולי‭ ‬הבלעדי‭ ‬לבנייה‭ ‬במרכזי‭ ‬הערים‭ ,‬חייבת‭ ‬להיות‭ ‬ודאות‭ ‬חד‭ ‬משמעית‭ ‬וארוכת‭ ‬טווח‭,‬ שתלווה‭ ‬את‭ ‬היזמים‭ ‬ואת‭ ‬בעלי‭ ‬הבתים‭ ‬משלב‭ ‬המו‭"‬מ‭ ‬ביניהם‭ ‬ועד‭ ‬לשלב‭ ‬אישור‭ ‬הבקשה‭.‬ נחזור‭ ‬לאירופה‭. ‬בכניסה‭ ‬לאחת‭ ‬הסמטאות‭ ‬העתיקות‭ ‬היפות‭ ‬בעיר‭,‬ נעמדנו‭ ‬ליד‭ ‬בניין‭ ‬ייחודי‭ ‬בן‭ ‬3‭ ‬קומות‭,‬ שלמרות‭ ‬היותו‭ ‬ישן‭ ‬ולא‭ ‬מתוחזק‭, ‬הוא‭ ‬מלא‭ ‬בקסם‭.‬ ידידנו‭ ‬הקבלן‭ ‬מספר‭ ‬שהוגשה‭ ‬בקשה‭ ‬להיתר‭,‬ ובקרוב‭ ‬ייבנו‭ ‬על‭ ‬הבניין‭ ‬עוד‭ ‬שתי‭ ‬קומות‭ ‬והדירות‭ ‬בו‭ ‬יחולקו‭ ‬ויעוצבו‭ ‬מחדש‭ ‬כך‭ ‬שיכלול‭ ‬שתיים‭ ‬עשרה‭ ‬דירות‭ .‬כל‭ ‬הדירות‭ ‬כבר‭ ‬נמכרו‭,‬ סיפר‭ ‬לנו‭ ‬הקבלן‭.‬ ומה‭ ‬יקרה‭ ‬אם‭ ‬הפרויקט‭ ‬לא‭ ‬יאושר‭ ‬והבקשה‭ ‬להיתר‭ ‬תידחה‭ ?‬או‭ ‬שלא‭ ‬יאשרו‭ ‬את‭ ‬מספר‭ ‬הדירות‭ ‬המבוקש‭ ‬שאלתי‭.‬ הקבלן‭ ‬המקומי‭ ‬השתתק‭ ,‬הסתכל‭ ‬עלי‭ ‬בפליאה‭ ‬וענה‭ ‬לי‭ ‬בשלווה‭ ‬"אי‭ ‬אפשר‭ ‬לא‭ ‬לאשר.‭ ‬ביקשנו‭ ‬כאן‭ ‬מה‭ ‬שמותר‭"‬. כמה‭ ‬פשוט‭.‬

עו‭"‬ד‭ ‬אבי‭ ‬חסון‭ ‬עוסק‭ ‬בדיני‭ ‬התכנון‭ ‬והבניה‭,‬ המקרקעין‭ ‬והתחדשות‭ ‬עירונית‭ ,‬מלווה‭ ‬הליכי‭ ‬תכנון‭ ‬ורישוי‭ ‬מלווה‭ ‬ומייצג‭ ‬יזמים‭ ‬ובעלי‭ ‬בתים‭ ‬בקידום‭ ‬פרויקטים‭ ‬של‭ ‬תמ‭"‬א‭ ‬38‭ ‬והתחדשות‭ ‬עירונית‭.‬ בנוסף‭,‬ מטפל‭ ‬ומלווה‭ ‬עסקאות‭ ‬מקרקעין‭,‬ עסקאות‭ ‬קומבינציה‭ ‬והיטלי‭ ‬השבחה‭‬״.

הצטרף/י לניוזלטר
הצטרף/י לניוזלטר
הירשם/י לניוזלטר שלנו לקבלת עדכונים
את/ה יכול/ה לבטל את ההרשמה בכל עת.

השאר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם.