נדל"ן 2023 וההשלכות על ענף הדיור!
זה הנושא המרכזי שדובר בהפלגת הנדל"ן ה -3 של מגזין הבלוק בהשתתפות בכירי הענף ובהנחיית דן קושניר ועו"ד שיר הספרי.
הפאנל היה טעון אך כולם הסכימו על הכל – לשחרר את הבירוקרטיה, לשחרר סמכויות, לאמץ מודלים בעולם ולשחרר קרקעות…
משרד "רוזס הלזינגר אדריכלים" הביא בשורה ליזמים ולקבלנים במודל שיצרו במיוחד, כל הפתרונות בבית אחד.
זה טיפה בים… כי היה גם הרבה אוזו, בוזוקי ונטוורקינג משובח!
מאת -קרן -שרה חיות
בתאריך 13.09.22 התקיימה ההפלגה הנדל"נית ה -3 בהמשך למסורת של מגזין הבלוק.
כל הפלגה הביאה את הרוח שלה… ההפלגה השנה, הייתה ברוח אחרת, של תקווה, אופטימיות ורצון כל כך חזק – שתבוא עלינו שנה טובה, שנה של יציבות ואולי אפילו ממשלה חזקה…?
כל הפתרונות קיימים, כל אחד ואחת שלקחו חלק בהפלגה – דיברו והציגו את הפתרונות לענף הדיור ושיקפו את העבודה והאתגרים שהם עוברים ביומיום והמאמצים העילאיים שהם עושים על מנת שפרויקט ייצא לפועל.
חשבתי לעצמי בזמן הפאנל, אם כל אותם אנשי המקצוע הללו, היו גרים בחו"ל ועושים בדיוק את מה שהם עושים בארץ, כמה הם יכלו להכפיל את העבודה מבחינת התייעלות ותוצאות… בחו"ל, כל נושא ההתרי בנייה גג עד חצי שנה… בירוקרטיה זה ממש לא חלק מהתהליך, בקיצור, יכלו לבנות אימפריה שלמה… בעוד שפה בארץ, זה בגדר בדיחה.
מרוב שיש כל כך הרבה אתגרים, כולם הופכים ליצירתיים יותר, כל פעולה שתוביל לחיסכון בזמן, לעוד התייעלות, מה שהממשלה לא עושה… היזמים, הקבלנים, העו"ד, האדריכלים, בעל כורחם – עושים.
משרד "רוזס הלזינגר אדריכלים" הביא בשורה בהפלגה, בשורה לקבלנים והיזמים – מודל שהם יצרו שבא למעשה לייעל, לקצר בצורה מקצועית כל פרויקט נדל"ני שיוצא לדרך – הכל תחת קורת גג אחת, החל מתהליך ההיתר, שינויי דיירים, תכנון ועוד. בעצם לשחרר ולתת לידיים מקצועיות לנהל זאת ביד רמה.
מנחי האירוע דן קושניר – מנכ"ל ובעלים התחדשות עירונית בע"מ , עו"ד שיר הספרי -מיתוג ערים ונדל"ן מסכמים:
"היה לי העונג והכבוד להנחות פאנל בהפלגה נדל"נית מספר 3.
זה היה ערב שחיבר בין אנשי נדל"ן מובילים, נטוורקינג ברמה גבוהה, בוזוקי, אוזו ואוכל מדהים כיד המלך. כל זאת, בארגון והפקה מופתית של הבלוק מגזין נדל"ן חצוף.
במסגרת הפאנל שאלתי שאלות על הנושאים הבוערים שמעסיקים את תחום הנדל"ן כיום. דהירת מחירי הדיור והשכירות והשפעת הבחירות הקרובות, עולם ההשקעות והמשכנתאות, הדרכים הנכונות לשיווק פרויקטים, בירוקרטית התהליכים הסטטוטוריים והוצאת היתרי בניה, התוויית מדיניות עירונית של הרשות המקומית ואיך כל אלו משפיעים על הקבלן המבצע בשטח.
ענף הדיור הוא מנוע הצמיחה של המשק הישראלי ובתוכו תחום ההתחדשות העירונית. מחירי הדיור אינם מתמתנים ומי שביקש לרכוש דירה לפני שנה ושנתיים וחיכה, גילה שהשנה עלו המחירים ב כ 20% בקירוב ואין לדעת מתי המגמה תיעצר. האם מדובר בחוסר בקרקעות ? או שמא בחמדנות ? ובכלל לאור צמיחת האוכלוסייה וכל עוד הביקושים יעלו על ההיצע, לא נראה שינוי מגמה והמחירים ימשיכו לעלות . גם לחוסר יציבות השלטונית יש השפעה על מחירי הנדל"ן שכן, בתקופת בחירות ולאחריה השרים הממונים יעסקו בעיקר בצורך שלהם להיבחר מחדש ופחות בענייני המשרד כמו גם חוסר הרצון או היכולת לקבל החלטות חשובות, כי מי יודע אם יהיו שוב השרים האחראיים. אנו מושפעים גם משינויים כלכליים עולמיים. העלאות ריבית מעבר לים שמגיעות גם לארץ עשויות לצנן במעט את המחירים, אך פעולות אלו חייבות להיות משולבות עם היצע גדול, תכנון שצופה פני עתיד של שכונות שלמות בהתחדשות עירונית גם במרכז הארץ וגם ובפריפריות עם תמריצים כלכליים לחברות היזמיות וגם לרשויות המקומיות.
"דן קושניר התחדשות עירונית בע"מ" מאחלים לכל קהילת הנדל"ן, החברות היזמיות והקבלניות, אנשי המקצוע המצוינים בכל הקשת שעושה את התחום למה שהוא – מרתק ! חג שמח, שנת עשייה, שנה של יצירתיות, שיתוף פעולה פורה והתחדשות."
"שנת תשפ״ב חייכה ביותר ליזמים ולחברות הבנייה בישראל, בעיקר בשל מגמת העלייה המואצת בביקושים.
על אף גידול בקצב בניית הדירות (היעד הנדרש 80,000 דירות בשנה לפחות), הפער בין הביקושים לכמות המוצעת עדיין גבוה ולא מודבק!
מחירי הנדל”ן טיפסו בשנה האחרונה בקרוב ל18% (הנתונים הגבוהים ביותר מזה 12 שנים) והמחירים בהם נסגרו מכרזי קרקעות לבנייה רוויה נסגרו השנה בסכומי שיא הגבוהים בעד פי 2 ואפילו 3 מהערכות השמאי הממשלתי – תופעה שבלטה במיוחד השנה וסימנה לכולם את מה שהיזמים יודעים כבר הרבה זמן – עליות המחיר לא בכיוון של להיעצר והן ימשיכו לטפס עוד ועוד.
כאשר אין ממשלה מכהנת בעלת סמכויות לבצע מהלכים, ציבור מחוסרי הדיור או יותר נכון מחפשי הדיור, מיואש! ומוכן לקנות דירה בכל מחיר. עליית הריבית הבסיסית במשק מ0.1 ל2 אחוזים, עשויה ״להכשיל״ ולהאט את הקצב, כאמור של הביקושים (לא ההיצע).
אלמלא עליית הריבית היינו עומדים כיום כל קצב שנתי של יותר מ20%.
עם הפנים לשנת תשפ״ג וכינון ממשלה חמישית (נקווה שלא תהיה שישית ב3 השנים הקרובות), יש חובה מהותית לגבש תוכנית לשחרור קרקעות רמ״י באופן דרסטי למאות אלפי יח״ד בשנתיים ובאופן מיידי.
עד היצף השוק בקרקעות לבנייה, הריבית תמשיך לעלות באופן משמעותי (אפילו ברמה של ריבית פריים 5 אחוזים בהנחה ש בסיסית תהיה 3.5%). זהו נתון שעשוי להאט את הביקושים ובלימת מחירי הדיור בקרב כלל לוקחי המשכנתאות."
"ניסיון של כמעט עשור בענף הבנייה למגורים, הוביל אותנו למסקנה, שנצטרך לייעל ולהתייעל עבור ענף הנדל"ן ושנוכל לענות על כל האתגרים הנדרשים מאיתנו, בכל פרויקט ופרויקט מתחילתו ועד סופו (מבלי לפגוע ברמת התפקוד והמקצועיות) לשם כך, יצרנו את המודל לאדריכלות סקיילבילית.
פיתוח שירותים והתמחויות בדיסציפלינות שונות המהוות חלק חיוני מהצלחת כל פרויקט.
כל דיסציפלינה, מהווה מחלקה עצמאית עם צוות אדריכלים וראש צוות בראשה ושיטת עבודה מתובנתית שפותחה עבורה, מחלקת: קידום פרויקטים, שינויי דיירים, תכנון אדריכלי, תב"ע, עיצוב פנים וניהול תכנון, וכל זאת למען מטרה אחת – לייצר יעילות מקסימאלית וחסכון בלוחות זמנים לפרויקט מוצלח."
"שנת 2023 בתחום הנדל״ן תייצר ביקוש למומחים ורסטיליים שידעו לתת מענה בקשת רחבה של נושאים, ביניהם תכנון ובניה, התחדשות עירונית, מיסוי, שמאות וכלכלה, זאת על מנת לשמור על לקוחותיהם ולהיערך לכל מקרה שיצוץ בתחום דינמי זה. מעבר לכך, ישראל צריכה ליישם מודלים אחרים בעולם, ניקח לדוגמא את מודל מיאמי, פרויקט הפיילוט של השרה שקד, המודל בעצם מוביל לפתרון ישיר ומהיר – הסמכה למכונים תינתן על ידי הרשות המקומית ותמומן על ידי היזמים בשטח.
בשנת 2023 יש צורך ליזום ולהגדיר זכויות תוך קידום תכניות אופרטיביות"
"מחירי הדירות בתל אביב לא ירדו בעיקר בצפון תל אביב, יש ביקוש קשיח בעיקר לדירות ברובע 3 ו-4 והמחירים כבר מדקדקים את ה-70,000 ש״ח למ״ר.
לא ראיתי בגרף שלי, מזה 40 שנים האחרונות – ירידות של מעבר ל-2% , בתל אביב , אלא במלחמת המפרץ.
מעבר לכך, גינסבורג כיזם בענף הרבה מאוד שנים, רואה את הפוטנציאל בהתייעלות אצל הדיירים.
תחום שמקבל תאוצה בתקופה האחרונה, מתקיים אצל נציגויות של בתים משותפים, הם לוקחים מנהלת או פרויקטור שעובד עבור הדיירים בלבד, מנהל עבורם את התהליך ומכין את המפרט הטכני ומוציא למכרז ל -5 עד 7 יזמים.
זה אולי לא יביא את הפתרון לענף הדיור… אבל לפחות אנחנו מתייעלים כל פעם מחדש".
"בשנה האחרונה חווינו עליית מחירים חדות אחרי האטה בקורונה, מוכרים לאחרונה העדיפו לקנות קודם במידת האפשר ולאחר מכן יצאנו למכירה.
זוגות צעירים שחלום הדירה מתרחק מהם, קונים יותר דירות להשקעה וגרים בשכירות.
בעתיד הקרוב, למרות שמדברים על האטה, הצורך לדיור בשטח קיים ואנשים ילמדו את הגזרות החדשות ואיך מתמודדים איתם וימשיכו לקנות ולהשקיע בנדל"ן .
בעתיד הרחוק יותר, בעירי חולון אושרה תוכנית התחדשות עירונית ח/619 תוכנית יחודית ומעניינת לעיר חולון שנותנת אופק חדש וודאות ליזמים בעיר ואישית אני מלווה דיירים בתהליכים התחדשות והצפייה לדירות חדשות ושינוי פני העיר גדולה."
"אנחנו בחודש אלול … וזה מתבקש להגיד סליחה, סליחה שההיתרים מתעכבים, סליחה על הבירוקרטיה… סליחה. אבל מאמינה שכל שנה אנחנו מתייעלים מתוך מטרה שהכל יקרה ואמן גם מהר.
צריך לזכור שהעירייה והתושבים הם בצד אחד ולא משני צידי המתרס, אך העירייה צריכה להסתכל על טובת העיר בכללותה ולדאוג לא רק להגדלת כמות הדירות, אלא גם לשטחי ציבור , שטחים ירוקים , חניות , מקומות פנאי וצירי תנועה .
וכדי שזה יקרה, העיריות צריכות לקדם תכניות כוללניות, כדי לאזן בין שטחי המגורים ושטחים ציבוריים .
כך גבעתיים, שמפקידה בימים אלה את תכנית המתאר הכוללנית ותכניות מפורטות .
בנוסף, אם יעלו משכורות בשוק הציבורי, לא נוכל לתת מענה מהיר לתכניות והיתרים- כי כוח אדם איכותי בורח לשוק הפרטי ולא בא לשוק הציבורי מה שמעכב תהליכי היתר."
"אנחנו ארגון זכ"ע (צוחקת) ארגון זכ"ע בעצם אומר – ארגון שחוסך זמן כסף עוגמת נפש ליזמים ובעלי העסקים.
בירוקרטיה הייתה והינה עקב אכילס של מדינת ישראל, כולי תקווה שמנהל התכנון ישכיל לקחת את הנושא בעדיפות ראשונה, מה שיוביל ישירות להורדת מחירי הנדל"ן בישראל.
בזמן שאין ממשלה יציבה כבר הרבה זמן, אנחנו חייבים להתייעל יותר. לשחרר תהליכים שאנו פחות טובים בהם מבחינה מקצועית ולתת לבעלי מקצוע לקחת את המושכות לידיים, בטח בתחום הבירוקרטיה, בסוף לכולנו מטרה משותפת – שכל פרויקט יהיה מוצלח ובטח מהיר ומקצועי יותר."
"העלאת הריבית על ידי בנק ישראל לשיעור של 2% מביאה את ישראל למצב שלא נראה כבר שנים, שילוב של מחירי הדירות הגבוהים וגם הריבית בעלייה – יוביל ומוביל להשלכה ישירה על כולם – המשקיעים, השוכרים ובטח הרוכשים.
הריבית עומדת כיום על 2% והיא במגמת עליה לפי בנק ישראל. הדבר יוביל לעלייה נוספת בריבית המשכנתאות ובעלות המשכנתאות.
הזינוק בעליה… ריבית המשכנתאות קיצונית במיוחד עבור הלווים החדשים על המשכנתא, מדובר על תוספת משמעותית שמתווספת להלוואה, אשר הופכת אותה ליקרה מאוד.
יחד עם זאת, כל בנק מגיב שונה לשינויים בריבית ולכן חשוב להכיר מבפנים את מחירי הגיוס של כל בנק.
ברגע שכבר החלטתם, יש לבצע מהר את המשכנתא- תוקף האישור לריביות הוא ל 24יום ואז הריביות שחתמתם עליהם משתנות, לכן- צריך לעשות שופינג מהר ולקחת מהר את הכסף.
היום יותר מתמיד, חשוב לדעת איך לבנות נכון את תמהיל המסלולים במשכנתא – זה ישפיע מאוד על כמה תעלה לכם המשכנתא.
ברמה האישית, כאחת שבאה מהמערכת הבנקאית, חשוב לציין שללקוח ולבנק אין את אותו אינטרס בעסקת המשכנתא, יש פער גדול בין מה שהבנק מציע ללקוח, לבין מה שהוא באמת יכול לתת לו."
"פתרון ראשון ואף מיידי, יש לסלול כבר את הדרך למען הדור הצעיר! שכירות הוגנת לטווח הרחוק – תוביל לשפיות כלכלית, להתנהלות נכונה ואף אפשרות לרכוש בית בישראל.
אנחנו חיים במדינה לא יציבה והמזל הגדול שלנו – הם כולנו יחד. שלמרות הכל אנחנו לא מתייאשים, ממשיכים בעשייה בכדי ליצור ולבנות למרות כל האתגרים.
לא ייתכן שהבירוקרטיה תעכב כל פרויקט בתהליכים כל כך קיצוניים, אני בונה גם במרוקו, את ההיתר אני קיבלתי לאחר חצי שנה… אם קצב ההיתרים היו כך במדינה שלנו, יש לכם מושג לאן היינו מגיעים?
היעד הבא שלי כקבלנית ביצוע, כאמא, כאזרחית במדינה שלי – הוא להיכנס לפוליטיקה ולהגשים את תפקיד שרת הבינוי עבור כולנו – לחיות, לגור ולנשום בישראל."
סרטון סיקור האירוע – לצפייה.
