מעו"דדת התחדשות

"תחום ההתחדשות, מחייב את ממשלמת ישראל לרפורמה רגולטורית רחבה שתפשט ותייעל את התהליכים" טוענת ליה קרל, עורכת דין המתמחה בתחום הנדל"ן עם דגש על התחדשות עירונית. "זה לא ייתכן שזמני האישור  על פרויקטים בתחום ההתחדשות נמשכים לאורך שנים רבות -ולעיתים קרובות התהליכים יכולים להיעצר עקב חסמים בירוקרטיים או סכסוכים משפטיים בין הצדדים המעורבים בפרויקט. זמני האישור הממושכים הם אלו שגורמים לחלק לא מבוטל מהדיירים לאבד אמונה בפרויקט אותו הם רוצים לקדם ואני טוענת זאת כבר הרבה מאוד זמן באופן חד משמעי: ללא רפורמה רגולטורית בתחום ההתחדשות העירונית, הציבור פשוט יאבד אמון".
אם כך, מה ניתן לעשות על מנת לשמר את אמון הציבור בתחום ההתחדשות?
"כפי שציינתי", מסבירה לנו עו"ד ליה קרל, "הפתרון הדחוף ביותר בעיניי הוא קידום רפורמה ממשלתית, שמטרתה לקצר תהליכים ולפשט אותם עבור הציבור הרחב. מעבר לכך, אני בהחלט רואה מקום להקמתו של מנגנון ממשלתי שתקפידו יהיה לספק פתרונות מעשיות לסוגיית בעלי דירות שמתנגדים לפרויקט, על מנת למנוע עיכובים מיותרים ובתוך כך לוודא שהפרויקט משרת את האינטרס הציבורי הרחב".
"אני פועלת בכל דרך אפשרית לקידום התחום"
הפתרונות המעשיים אותם מציגה עורכת הדין ליה קרל, מבוססים על הניסיון המקצועי המרשים שלה כמייסדת ושותפה במשרד עורכי דין פפיש קרל ושות', מהמשרדים המובילים בישראל בייצוג דיירים במיזמי התחדשות עירונית. "את התפיסה המקצועית שלי לגבי תחום ההתחדשות, אני משמיעה בכל דרך אפשרית וכחברה בוועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין מחוז מרכז, אני פועלת רבות לקידום התחום גם בהיבטי חקיקה, תקינה ורגולציה".
כעורכת דין מובילה בתחום, מה הם האתגרים המקצועיים עימם את מתמודדת?
"תחום ההתחדשות העירונית טומן בחובו אתגרים רבים, כאשר האתגר המרכזי הוא ללא ספק ניהול ואיזון האינטרסים של כלל המעורבים, מבעלי הזכויות (בעלי הדירות), דרך היזמים ועד לרשויות המקומיות. לעיתים קרובות, מדובר בפרויקטים מורכבים המחייבים תיאום בין עשרות ואף מאות בעלי דירות, שלכל אחד מהם יש רצונות ודאגות שונות. מעבר לכך, הרגולציה בישראל משתנה באופן תדיר, עבודה היוצרת חוסר ודאות עבור היזמים ובעלי הדירות כאחד. אתגר משמעותי נוסף הוא הפער בין צרכי התושבים לבין מגבלות התשתיות הקיימות: בעיות חניה, תחבורה ציבורית לא מספקת, עומסים כבדים על מוסדות החינוך והבריאות וכדומה. את כל אלה, אני כעורכת דין המנצחת על הפרויקט נדרשת לפתור ולגשר".

"התחדשות עירונית היא כלי לשיפור פני הערים והרשויות חייבות לתמוך בה"
"חשוב לי לציין שהעבודה מול הרשויות המקומיות היא אחת מאבני הדרך החשובות ביותר להצלחת פרויקטים בסדרי גודל שונים תחום ההתחדשות העירונית. מצד אחד, ישנן רשויות מקומיות שמבינות את חשיבות התחום והן בהחלט פועלות ומשקיעות מאמצים על מנת לקדם פרויקטים במהירות ויעילות. מצד שני, ישנן לא מעט רשויות המתמודדות עם מחסור במשאבים וכוח אדם, מה שמוביל לעיכובים משמעותיים, כאשר האתגר המרכזי שלי מול הרשויות בא לידי ביטוי ביצירת שיח פתוח ושיתוף פעולה הדדי. כחלק משיתוף הפעולה בין המינהלת הארצית להתחדשות עירונית לבין לשכת עורכי הדין – מחוז תל אביב, המשרד בבעלותי, דואג להעברת הרצאות לתושבים מטעם הרשויות המקומיות השונות. הרצאות אלו מתמקדות במגוון נושאים הרלוונטיים לכל דייר, ביניהם: זכיות דיירים, תמורות, פתרונות מעשיים לאתגרים המאפיינים את התחום, הסרת חסמים וקידום הליכים, מיסוי מקרקעין ונושאים נוספים".
"תחום ההתחדשות עבורי הוא לא רק עבודה משפטית אלא שליחות חברתית"
כעורכת דין מנוסה שמאחוריה מעורבות מקצועית במאות מיזמי התחדשות עירונית, ליה קרל מתייחסת לתחום ההתחדשות העירונית כמנוף לשינוי חיובי של חיי הדיירים וחיזוק קהילות מוחלשות. "אני רואה בתחום ההתחדשות לא רק הזדמנות עסקית אלא גם כלי מעשי לחיזוק הקהילות בהן אנו פועלים. אני בהחלט מאמינה שמדובר בסוג של שליחות חברתית מעבר לעבודה משפטית, כאשר העקרון המנחה אותי הוא שהצלחת הפרויקט נמדדת לא רק מבחינת כלכלית אלא גם בהשפעה החיובית שלו על חיי הדיירים ועל איכות הסביבה האורבנית. זאת הסיבה שאני דוגלת בכנות ושקיפות מלאה מול הלקוחות ועושה הכול על מנת ליצור אמון אצל הדיירים בפרויקטים בהם אני מעורבת, מתוך מודעות לכך שכולנו פועלים למען מטרה משותפת. אני מאמינה ששילוב בין מקצוענות משפטית, יושרה וראייה רחבה, יכול להוביל לפתרונות יצירתיים ומדויקים עבור כל דייר אותו אני מייצגת".
כיצד השפיע המצב הביטחוני בשנה וחצי האחרונים על תחום ההתחדשות?
"השנה וחצי האחרונה הייתה מאוד דינמית ומלאת אתגרים בהקשר של מיזמי התחדשות עירונית. מצד אחד, ניתן בהחלט לראות גידול משמעותי בהיקף הפרויקטים שהגיעו לשלב הביצוע, במיוחד במרכז הארץ. זאת הודות לתמריצים ממשלתיים ומודעות ציבורית גבוהה יותר שנבעה כתוצאה מהצורך הביטחוני. מצד שני, חוסר הוודאות שנוצר בעקבות שינויים רגולטוריים ומדיניות משתנה, הוביל לעיכובים משמעותיים בלא מעט מקרים. כעורכת דין, נדרשתי לעיתים קרובות להיות הגורם המגשר שמוודא שפרויקט מסומם יתקדם למרות החסמים שנוצרו, בין אם מדובר במחלוקות בין בעלי הדירות ובין אם מדובר בקשיים בירוקרטיים מול הרשויות המקומיות".
אשמח אם תשתפי אותנו בסיפור מקרה מקצועי
"עבורי, כל פרויקט הוא עולם ומלואו ולכל פרויקט בו אנו מעורבת אני מתייחסת כאילו הוא פרויקט חיי. לכן, קשה לי לדבר על פרויקט מסוים. יחד עם זאת, ישנו פרויקט שקרוב מאוד לליבי. מדובר בפרויקט ברחוב אנילביץ' בעיר ראשון לציון, בו ליוויתי דיירים שכבר היו חתומים על הסכם תמ"א מסוג חיזוק ותוספת. באותו פרויקט, הדיירים חלמו ושאפו לאפשרות בו הם יוכלו לקדם פרויקט רחב יותר דוגמת פינוי בינוי שלמעשה יאפשר להם ליהנות מדירות חדשות לגמרי ומפתרון מקיף יותר לסביבה ולתשתיות. בזכות ליווי מקצועי, יסודי ורגיש, הצלחנו לבטל את הסכם התמ"א ולסלול עבורם את הדרך לפרויקט התחדשות מסוג פינוי – בינוי. אומנם היה מדובר באתגר משפטי מורכב ולא פשוט בלשון המעטה, אך העשייה המקצועית של המשרד הוכיחה לנו שהכול אפשרי. כיום, התב"ע של הפרויקט כבר אושרה ואנו מצויים בשלב ההמתנה להיתר בנייה ותחילת עבודות הבנייה. עבורי, זה לא רק פרויקט תקדימי, אלא סיפור הצלחה משמעותי, גם עבור המשרד וגם עבור הדיירים אותם ייצגנו בתהליך שינוי המתווה".
לסיום, נשמח לשמוע על החזון העסקי שלך והחלומות העסקיים אותם תרצי להגשים
"החלום העסקי שלי הוא בעצם להמשיך להוביל פרויקטים של התחדשות עירונית באופן כזה שהופך את המורכבות המשפטית לנגישה, ברורה ומובנת יותר עבור כל דייר. כפי שציינתי מקדום, בתחום ההתחדשות העירונית ישנם לא מעט אתגרים לצד תהליכים משפטיים מסובכים, רגולציה משתנה ודרישות משתנות של רשויות מקומיות ויזמים. כעורך דין העוסקת כל יום כל היום בנושא, אני בהחלט מאמינה שיש בי את היכולת להפוך את כל אלו לתהליך חלק, ידידותי ואפקטיבי עבור הדיירים אותם אנו מייצגים, כך שהם יבינו את זכויותיהם ואת הצעדים אותם הם נדרשים לנקוט ובאותה נשימה ירגישו בהם חלק אינטגרלי ומשמעותי בתוך התהליך. בהיבט של החזון העסקי, אז החזון שלי הוא לא רק להעניק ייעוץ משפטי אלא גם לסייע לדיירים לממש את הפוטנציאל הכלכלי של נכסיהם ובתוך כך לסייע להם לראות את התמונה הרחבה: כיצד הפרויקט יתרום להם בטווח הקצר והארוך כאחד.
בנקודה זו חשוב לי לציין שברוב המקרים, הדיירים כלל אינם מודעים באופן מוחלט לאפשרויות השונות העומדות בפניהם, ולכן, התהליך המקצועי הנכון אותו אני מציעה מאפשר להם להשביח את ערך הדירה ולשפר את איכות חייהם בסביבה החדשה שתיבנה עבורם".