חברה מנהלת כבסיס לפרויקט מוצלח

מאחורי הקלעים
"אני בן 41, נשוי ואבא לחמישה ילדים. מהנדס בניין בהכשרתי ובוגר תואר שני במנהל עסקים. את הקריירה המקצועית התחלתי בשוק הפרטי כמהנדס ביצוע בחברת אלקטרה בנייה ולאחר מספר שנים עברתי לתפקידי ניהול בסקטור הציבורי. במהלך הקריירה הציבורית, ניהלתי את מחלקת בינוי ותשתיות בעיריית לוד ואף שימשתי כסגן מהנדס העיר   כפר סבא. לפני כשבע שנים החלטתי לעזוב הכול ולהיכנס לתחום שאני מאמין בו בכל ליבי – התחדשות עירונית."
מה גרם לך למעשה לעזוב קריירה ניהולית יציבה ולהקים את קבוצת בולד?
תראה, באותם השנים השולטים באירוע היו החברות היזמיות. ישנם חברות מצוינות וישנם פחות. מה שבטוח הוא, שההתקשרות הישירה עם היזם סיפקה לבעל הדירה תוצאות נמוכות מאילו שיכל לקבל. באותם השנים ראיתי איך ההתחדשות מתפתחת אט אט למתחמים גדולים ללא גורם מנהל מטעמם של בעלי הזכויות. כלל החברות היזמיות ניצלו את כוחם לטובתם. ישנם ברוח העסקית והלגיטימית וישנם הגובלים בעוולות כלפי בעלי הזכויות. באותה נקודת זמן, בחרתי להקים גוף ניהולי מקצועי שייצג את הדיירים מהשלב הראשון של ההתארגנות ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה, והכול תוך שקיפות מלאה ואפס סבלנות לחוסר יושרה".

מהו בעצם תפקידה של חברה מנהלת?
"כחברה מנהלת, אנחנו בקבוצת בולד, מתניעים את התהליך לאחר קבלת פנייה מהדיירים,  אם הפניה רלוונטית, אנו נגיע, נקיים כנס דיירים, נציג בפניהם את התהליך ונעזור להם למנות נציגות חוקית לפי חוק המארגנים. לאחר מכן, נתחיל יחד איתם לבנות צוות מקצועי שילווה את הפרויקט: עורך דין, מפקח בנייה, שמאי מקרקעין. כולם נבחרים ע"י הדיירים, במכרז שקוף עם כמה מציעים. לאחר מכן אנו מוציאים מכרז יזמים, אותו אנו כותבים יחד עם הדיירים."
ובסוף, מי בוחר את היזם?
"הדיירים. הנציגות שהם בחרו. אם הם ירצו הצבעה של כלל הדיירים – מצוין. אנחנו שם רק כדי לוודא שהתהליך מנוהל באופן ישר והוגן, תוך הגנה מקסימאלית על האינטרסים שלהם כבעלי הקרקע".
מכרז יזמים, איך זה עובד בקבוצת בולד?
"אנחנו מאמינים שמכרז יזמים טוב הוא שלב מאוד קריטי בתהליך התחדשות. לכן, אנחנו מקפידים על תהליך מכרז מדוקדק וענייני. בהתחלה, אנחנו יושבים עם הדיירים, מבינים את הצרכים, ואז בונים שאלון מסודר ומגישים ליזמים. אחרי שמתקבלות ההצעות, אנחנו משווים אותן, מבקשים מכל יזם להשוות להצעה הכי גבוהה בכל פרמטר – ואז יוצרים הצעת זהב. את בחירת היזם יבחרו בעלי הדירות ע"פ ההצעה המסחרית,  האמון ביזם, היכולות הפיננסית, והניסיון, ועוד..
מהו הערך המוסף של חברה מנהלת עבור הדיירים?
"עבור בעלי הדירות, קיומה של חברה מנהלת טובה תגרום לפרויקט לצאת מאזור הדיבורים לנוע קדימה, ובוודאי תבטיח תמורות טובות יותר לבעלים. אם בעבר הלא כל כך רחוק, התחדשות עירונית התמקדה בעיקר במיזמי תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), הרי שכיום כולם רוצים התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי שבמסגרתה הורסים מספר רב של מבנים ובונים תחתיהם   מתחם מגורים גדול, חדיש ובטיחותייותר. פינוי בינוי זה הכלי הטוב ביותר שיש היום להתחדשות, אך מחייב    גורם ניהולי  , שילווה את הדיירים וידאג לאינטרסים שלהם ברמה הטובה ביותר".
 "הכוח שייך לדיירים"
"חשוב שתבין", מסביר לנו יוסי בהמשך לשאלה, "פעם ליזמים היה את כל הכוח בידיים. הם   היו מגיעים ישירות  לבעלי הדירות, מחתימים אותם על הסכמים כאילו ואחרים ואף לעיתים (חלקם יש לומר) רושמים הערות אזהרה מבלי שהדיירים יבינו על מה הוא חותמים. כיום, תחום ארגון ההתחדשות העירונית, כמעט במרביתו, בטח בפרויקטים הגדולים, עבר לידיים של חברות מנהלות. בכך, הכוח עובר לדיירים. אנחנו בחברת בולד מאמינים שהדיירים הם הנכס האמיתי של הפרויקט, ולכן, בכל כנס דיירים, אנחנו מסבירים להם שאצלנו הם שווים הרבה יותר ."
איך אתה מבטיח שכל דייר, גם קשיש או דובר שפה אחרת, יבין את התהליך אליו הוא נכנס ועליו הוא חותם?
"אנחנו פשוט מנגישים הכול לכל דייר, אם זה את הסכמים או הסיכומים בכתב ובעל פה ואם זה אפילו שלטים בסביבת הפרויקט. אנחנו מתרגמים הכול במספר שפות ע"פ הצורך, רוסית, אמהרית ולפעמים גם בערבית. כמו כן, אנחנו מקפידים לדבר עם ילדיו ובני משפחתו של הדייר כשצריך, ומקיימים פגישות אישיות עם כל דייר המתקשה בהבנת התהליך. אצלנו, אף אחד לא נשאר מאחור. ברמה האישית אני מאמין שתחום ההתחדשות שייך כולו לדיירים והוא נועד לשרת אותם מתחילתו ועד סופו".
מהו האתגר המקצועי המשמעותי שאתה נדרש להתמודד עימו?
"לצערי, הרשויות המקומיות הן במקרים רבים הגורם המעכב. אומנם ישנן רשויות עם מדיניות מאוד ברורה ושקופה בהקשר של התחדשות עירונית, אך לצידן יש לא מעט רשויות שלא פועלות בהתאם למצופה מהן והדבר עשוי להוביל לעיכובים בתהליך ואף לחוסר מימושו של פרויקט כפועל יוצא מכך. בלא מעט מקומות, כל פרויקט הוא מאבק. הדיירים חושבים שהרשות המקומית תעזור להם, אך לא תמיד זה המצב".
ומה לגבי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?
"היא בהחלט עושה עבודה חשובה, ויש נציגויות ברשויות שנותנות מענה לדיירים, אבל זה לא מספיק. השטח רץ הרבה יותר מהר מהממסד."
ומה בנוגע לכך שמדובר בתהליך ארוך ומתמשך?
"מיזמי פינוי ובינוי הם בהחלט תהליך ארוך הנמשך כעשר שנים בממוצע, משלב הכינוס, דרך מינוי הצוות, הקמת המכרז, בחירת יזם, קידום התב"ע, היתרי הבנייה, ההריסה והאכלוס. אומנם צריך לעשות עוד ברמה הממשלתית על מנת לקצר הליכי בירוקרטיה, אך חייבים סבלנות.  אנחנו פה ללוות את בעלי הדירות   לאורך כל הדרך ואנו עושים זאת עם המון סבלנות והקשבה לכל דייר בכל פרויקט".
כחברה מנהלת הפועלת ב-16 רשויות שונות ברחבי הארץ, האם לדעתך ההתחדשות העירונית הולכת לפריפריה?
"ההתחדשות העירונית כבר בפריפריה. עם זאת היא מורכבת מזו שבמרכז. ערך הקרקע הנמוך מצריך מכפילים גבוהים שלא תמיד ניתן יהיה לבנותם בחטיבת הקרקע הקיימת. לרוב לא תהיה מדיניות עירונית, כזו שניתן יהיה ליצוק לתוכה תכנון ראוי. כל פרויקט מתחיל באמונה שלך לייצר פה משהו טוב יותר עבור כולם.  חשוב לציין שיש יזמים טובים שמאמינים, גם אידיאולוגית וגם כלכלית. פתרון המענקים של המדינה טוב יותר מפתרון הקרקע המשלימה, אך גם כאן כמובן יש מקום לשיפור".
לסיום, מה האני מאמין שלך בתחום ההתחדשות העירונית?
"בימים אילו אנחנו חוגגים 20 שנות התחדשות  מאז אושרה תכנית ההתחדשות הראשונה בישראל, תמ"א 38 בשנת 2005. נכון להיום כ-700,000 דירות בישראל אינן ממוגנות. ליותר מ-60% מהדירות בישראל אין ממ"ד. זה נתון עצוב ל-20 שנות פעילות.
אני מבקש מכל בעל דירה במדינת ישראל  להפסיק להמתין לרשות המקומית שתקדם עבורו את הפרויקט.  בלא מעט מקומות במדינה אילו שיזכו לפרויקט הם אילו שהתאגדו, דחפו ולא ויתרו גם כשאמרו להם לא. אין לנו ארץ אחרת. בעלי הדירות הם הלב. הם הקרקע. בעיניי, אם אותם דיירים יבינו את הכוח שלהם, יידעו להתאגד נכון ויקבלו ליווי אמין – הם ירוויחו הרבה יותר. אנחנו פה כדי לוודא שזה קורה.”