עו"ד דניאל איטח: "הדיירים הם הכוח המניע האמיתי של תחום ההתחדשות העירונית"
מאת - יעקב אוחיון צילומים - יוסף לזרוף
עו"ד דניאל איטח הוא לא עוד עורך דין של התחדשות עירונית. המשרד שלו עוסק רק בדבר אחד: ליווי משפטי לדיירים בפרויקטים של פינוי – בינוי. הפוקוס הזה מאפשר לו ללטש את העשייה המשפטית שלו לרמת אומנות בכל הנוגע להגנה על זכויות הדיירים.
בעולם שבו התחדשות עירונית הפכה למילת קוד נוצצת בעולמות הנדל”ן, יש מי שמעדיף להשאיר את החליפות היזמיות מחוץ לדלת ולהיכנס פנימה דווקא דרך חדר המדרגות הישן, הדהוי והסדוק. אחד מהם הוא עו"ד דניאל איטח, שמשרדו עוסק ומתמחה רק בדבר אחד: ליווי משפטי לדיירים במיזמי התחדשות עירונית.
"במובן מסוים, אני כמו אורתופד מומחה שמטפל רק בבעיות ברכיים. זה אולי נשמע נישתי וצר, אבל ככה אתה באמת הופך להיות הכי טוב במה שאתה עושה. בתחום דיני המקרקעין אני עורך דין של דיירים. אני בוחר לא לייצג יזמים, לא בגלל שזה לא רווחי, אלא בגלל שזה לא נכון מקצועית מבחינתי. בסופו של יום, אני רוצה להסתכל לדיירים שלי בעיניים ולדעת שהם קיבלו את ההגנה המקסימאלית ביותר. עבור הדיירים, לא מדובר פה רק בהסכם נדל"ני אלא בחיים שלמים".
40פרויקטים במקביל, מעל אלף דיירים – וכולם מקבלים יחס אישי
נכון להיום, משרדו של עורך הדין דניאל איטח, מלווה למעלה מ-40 פרויקטים שונים ברחבי הארץ, בהם מיוצגים למעלה מ-1,000 דיירים. "אני מכיר כל דייר בכל פרויקט" הוא מספר לנו בגאווה, "ולכן חשוב לי שכל דייר יקבל את מה שמגיע לו, בלי טריקים ובלי קיצורי דרך".
כעורך דין המייצג אך ורק דיירים, מהו האתגר המקצועי עימו אתה מתמודד?
"פערי המידע הם האתגר המקצועי הגדול ביותר שלי. אנשים, במיוחד מבוגרים, פשוט לא יודעים איך התהליך הזה עובד – ומפחדים. זה טבעי וזה הגיוני. בכל תהליך של התחדשות יש חששות מהלא נודע, בלבול, ולעיתים גם חוסר אמון מוחלט. אז אני פשוט יושב עם הדיירים, כמה זמן שצריך, עד שהם מרגישים בטוחים.
אני מקפיד לשאול כל דייר – מה מפחיד אותך? ואז אני לוקח את כל הפחדים, מנתח אותם, מסביר, עונה, מתקן, ומחזיר לו ביטחון. אנחנו עושים את זה יחד. לפעמים זה שבועות של עבודה – בלי התחייבות, בלי חוזה, בלי תשלום. וזה בסדר. זה חלק מהתהליך. לפעמים לוקח חודשים עד שכל הדיירים בשלים לצאת לתהליך, וגם זה בסדר. בסופו של דבר, מדובר באחת מההחלטות הכי משמעותיות בחיים שלהם, לכן, אין מקום לכפייה או לחץ, אלא רק להסברה והנגשת המידע".
השיטה הזו, של ליווי אישי עוד לפני חתימה, יצרה לו מוניטין חזק דווקא בקרב קהילות שזקוקות ליד מכוונת: אוכלוסיות ותיקות, קשישים, עולים חדשים, ולעיתים שכונות מוחלשות שהשוק נוטה לדלג עליהן. "כל דייר הוא שווה בעיניי, גם אם יש לו דירה של 40 מ"ר בלי חניה. אני רואה בן אדם, לא רק זכויות בנייה."
"כשמדובר בזכויות של הדיירים, אני לא מוותר"
"שלב המשא ומתן בין הדיירים ליזמים", מסביר לנו עורך הדין דניאל, "הוא המקום בו פערי המידע בין הצדדים באים לידי ביטוי ביתר שאת. לדיירים לפעמים מבטיחים 12 מ"ר תוספת – אבל באותיות הקטנות של ההסכם כתוב שזה תלוי ברווחיות של היזם או בגורמים אחרים. זה סעיף שאומר – אולי תקבלו, אולי לא. אני לא מוכן לזה בשום פנים ואופן. יזמים יודעים בדיוק מה הם רוצים. הדיירים? הם שומעים רק הבטחות. אני דואג שהחוזה יספר את האמת – לא רק את החלום. שמדובר בזכויות של הדיירים, אני לא מוותר, ואם צריך אני מתייצב בבית המשפט על מנת לשנות הסכם שכבר נחתם בין הצדדים עוד לפני שנכנסתי לתמונה".
ממה הדיירים צריכים להיזהר בשלב החתימה על הסכם מול היזם?
"סעיפים דרקוניים מצידו של היזם הם האיום הגדול ביותר על התמורות של הדיירים. יש לא מעט יזמים שמכניסים לחוזים שלהם סעיפים עם קנסות מופרזים, מנגנוני ויתור על זכויות ו/או דרישה להתחייבויות לא הגיוניות מצד הדיירים.
הרבה פעמים דיירים חותמים בלי להבין את המשמעויות וההשלכות ארוכות הטווח. לכן, אחד הדברים שאני הכי מקפיד עליהם בשלב המשא ומתן הוא לאתר סעיפים דרקוניים בחוזה. אני לא מאפשר את זה. אם קיים סעיף לא מידתי בחוזה הוא לא ייכנס. אצלי אין פשרות על הזכויות של הדיירים. כאשר מגיעים לשלב החתימה על ההסכם, חשוב לזכור שהתחדשות עירונית נועדה לשרת את הדיירים ולא את היזמים".
"עתיד ההתחדשות נמצא מחוץ לתל אביב"
לצד מיזמי התחדשות אותם הוא מלווה באזור מרכז הארץ, עורך הדין דניאל איטח, מייצג דיירים גם בערי הפריפריה, כאשר הבולט שבהם הוא פרויקט הדגל של קריית גת בתחום ההתחדשות העירונית.
"אני בהחלט מאמין שהעתיד של ההתחדשות העירונית נמצא מחוץ לתל אביב. בערי הפריפריה קיים צורך אמיתי להתחדשות, המלווה גם בתחושת שליחות: להחזיר תקווה למקומות שנשכחו. לפעמים, שינוי של מבנה אחד יכול להשפיע על דור שלם. כמי שגדל בשכונת כפר שלם בדרום תל אביב, אני מכיר היטב את האוכלוסייה המתגוררת בשכונות מגורים ישנות המיועדות לשיקום, ומודע היטב לצורך של האוכלוסייה בתהליכי התחדשות".
מה מונע מערי הפריפריה להפוך לדבר הבא בתחום ההתחדשות העירונית בישראל?
"תהליכי התחדשות בפריפריה מציבים אתגר כפול: גם חוסר כדאיות כלכלית ליזמים וגם הרבה פחות מודעות מצד הדיירים. יחד עם זאת, הפוטנציאל הוא גדול ובשנים האחרונות בהחלט ניתן לזהות מגמה לפיה יותר ויותר מיזמי התחדשות מתוכננים בפריפריה. בצפון ובדרום כאחד.
אם המדינה רוצה לחדש את שדרות, את קריית גת, את עכו וערים נוספות ולא רק את תל אביב. היא בהחלט צריכה להעניק תמריצים ליזמים על מנת לעודד אותם להגיע. בצד השני, הדיירים בפריפריה צריכים להבין שתהליכי התחדשות הם ברי השגה. במרחק נסיעה קצר הם יכולים לראות בעיניהם כיצד ניתן לחדש שכונות מגורים ולשדרג באופן משמעותי גם את איכות החיים וגם את ערך הנכס. בסופו של יום, תהליכי התחדשות זה לא רק הדירה זו הסביבה כולה שמרוויחה מהמהלך".
לסיום, נשמח לשמוע על סיפור מהשטח שלך
"יש לא מעט דוגמאות מהשטח, אבל אחד מהסיפורים המורכבים בהם הייתי מעורב התרחש בבנייני מגורים ברחוב שרירא בראשון לציון. אותם בניינים חתמו עם יזם על פרויקט של תמ"א 38/1, כלומר, חיזוק מבנה, ואותו יזם פתח עבורם חברה ייעודית (SPC) שלאחר מכן נמכרה לחברה יזמית אחרת שפשטה רגל.
בדיעבד, הדיירים גילו שהם חלק מהליך חדלות הפירעון של אותה חברה שקרסה ובנקודת הזמן הזאת הם פנו אליי וביקשו ממני: תחלץ אותנו וזה מה שעשיתי. אחרי הליך משפטי מורכב בבית המשפט המחוזי, הצלחתי לשחרר את הדיירים מהחוזה הקיים ולהעביר את הפרויקט לחברה יזמית אחרת שלמעשה שינתה את הפרויקט מתמ"א 38/1 לפינוי בינוי. בעיניי, לא מדובר כאן רק בהצלחה משפטית אלא בהצלחה מוסרית: להחזיר לדיירים את הכוח ששייך להם מלכתחילה".
