"נעמוד ביעד של 70 אלף יחידות דיור בשנת 2025"

בעיצומה של שנת 2025, כשמדינת ישראל עדיין מתמודדת עם מציאות ביטחונית וכלכלית מורכבת, משוק הדיור הסוער ועד המערכה הביטחונית המתמשכת בצפון וברצועת עזה, משרד הבינוי והשיכון ומציב חזון שאפתני: שיווק של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, גיוס רב-מערכתי של עובדים זרים לענף הבנייה וקידום חסר תקדים של פרויקטי התחדשות עירונית, גם במרכז וגם בפריפריה.
אך האם כל זה אפשרי במציאות הנוכחית? האם המדינה מוכנה למהפכת נדל"ן אמיתית? שוחחנו עם יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, לשיחה מעמיקה וגלויה על כל האתגרים, התוכניות והחזון הלאומי להתחדשות והצמחת שוק הדיור.
בשנת 2024 הוצב יעד לשיווק של 70,000 יחידות דיור וגיוס של 60,000 עובדים זרים. האם היעדים האלו עדיין ריאליים במציאות הנוכחית?
"בהחלט. יעד, מעצם הגדרתו, הוא לא משהו שקל להשיג אותו. הוא דורש מאמץ, גיוס מערכות ולחץ מתמיד. אנחנו לא מגדירים יעדים לפי מה שקל, אלא לפי מה שהמשק זקוק לו. העובדות בשטח מדברות בעד עצמן: למרות המלחמה, במקביל לקרבות בצפון ו-50 החטופים שעדיין מוחזקים בעזה, בשנת 2024 שיווקנו מעל 110,000 יחידות דיור. נחתמו 65,000 עסקאות נדל"ן והחלו בבניית 65,000 יחידות דיור. רק ברבעון האחרון לבדו  נרשמו יותר מ-20,000 התחלות בנייה. לכן, גם ב-2025, היעדים לא רק שהם ריאליים, הם מחויבי מציאות".

האם משרד הבינוי והשיכון, כמערכת, בוחן הצלחה של יעד בדיור רק לפי כמות יחידות, או גם לפי איכות ומגמות שוק?
"אנחנו כמערכת, לא מסתכלים רק על המספרים. כפי שצוין, היעדים נקבעים על פי צרכי המשק, לא לפי מה ש"קל" להשיג. כלומר, יש כאן שילוב בין עמידה בכמות ליישום היעדים במשטר תיכנוני, כלכלי וחברתי כולל, תוך מאמץ לנצל את המערכת כולה, ממשרדי הממשלה השונים, דרך הרשויות המקומיות ועד ליזמים ולקבלנים בשטח, כל זאת, כדי לעמוד ביעדים אפילו כשזה קשה. בעיניי, יעד הוא המקום שבו צריך 'למתוח את עצמך עד קצות האצבעות' ".
אחד מהנושאים המרכזיים עימם אתה מתמודד מאז ה-7 באוקטובר, הוא נושא הידיים העובדות בענף הבנייה. מה הם האתגרים הנלווים לגיוס עובדים לענף ומה משרד הבינוי עושה בעניין?
"זה לא סוד שענף הבנייה שלפני ה-7 באוקטובר, התבסס ברובו על עובדים פלסטינים. יחד עם זאת, חשוב לציין שעוד לפני ה-7 באוקטובר, שהו בארץ כ-30 אלף עובדים זרים. מצוקת הידיים העובדות שלאחר ה-7 באוקטובר, חייבה אותנו בהעלאת המכסות וכך עשינו. נכון להיום, נמצאים בישראל למעלה מ-65,000 עובדים זרים בענף. זהו שינוי פרדיגמה משמעותי סביב גיוס ידיים עובדות לצד הצורך לשמור על מכסות מאוזנות ומתנהלות, כדי לאפשר התפתחות פרויקטים בלי תלות מיידית בעובדים הפלסטינים".
בהקשר אחר של השלכות הלחימה, הצעת לאחרונה מנגנון "Buy-Out" להתחדשות עירונית באזורים שנפגעו מטילים. איך שומרים על איזון בין פיצוי לדיירים לעלות התקציבית למדינה?
"החוק מחייב קימום של דירות שנהרסו, אך בבנייה מחדש נדרשות התאמות לתקני בטיחות, כמו ממ"דים, ללא הגדלת שטח הדירה או תוספת ערך. לכן יצרנו מנגנון שמאפשר למדינה לרכוש את הדירה מהדייר, לפי ערכה העתידי לאחר הבנייה, כלומר, לא שווי שיכון ישן, אלא כאילו הדירה כבר נבנתה מחדש. זה מעניק ודאות לדייר, פותר בעיות של רוב להסכמה בפרויקט, ומאיץ את ההליך. המנגנון נבנה על הסכמה רחבה של משרד המשפטים, האוצר, מנהל התכנון, והרשויות המקומיות, כך שיש גם איזון בין ערך הקניין לבין הצורך הלאומי בשיקום מהיר".

מה לוחות הזמנים והחקיקה הנדרשת להפעלת מתווה הביי-אאוט?
"החלטת ממשלה נמצאת בכתיבה סופית בימים אלה והופצה למשרדי הממשלה. תזכיר חוק מוכן לקראת מושב הכנסת הקרוב. החוק הזה יהפוך לבנצ'מארק, גם במקרים של רעידות אדמה או אסונות עתידיים אחרים ולמעשה יאפשר תגובה מהירה מצד המדינה במקרי חירום, תוך שמירה על זכויות אזרחיות ומטרות לאומיות. לתפיסתי, אנחנו צריכים לנצח את האויב גם בדיור, ולכן, במקביל ללחימה, המדינה חייבת לדחוף קדימה אלפי יחידות דיור גם בצפון, גם בעוטף וגם באזורים שנפגעו מפגיעה ישירה של טילים במהלך הלחימה."
לאחרונה דווח על ירידה משמעותית במחירי הקרקע מאז תחילת 2025. מה הסיכויים שמדובר במגמה ולא במשהו זמני ונקודתי?
"אכן. מתחילת 2025 ועד היום, נרשמה ירידה של למעלה מ־20% במחירי הקרקעות, זאת כתוצאה ישירה מהמצב הכלכלי בשילוב המצב הביטחוני. המשרד מודע לכך שמדובר בתנאים שבמיוחד עכשיו מעלים את היתכנות ביצוע פרויקטים, אך יחד עם זאת, לא ניתן להסיק מסקנות להמשך ולדעת האם מדובר במגמה או במהלך שמנטרל את העלייה בעלויות ומאפשר התקדמות בפרויקטים בתקופה קשה."
נכון להיום, תחום התחדשות עירונית אחראי ל-28% מהיתרי הבנייה. מה היעד ל-2026 והאם תיבחן חלוקת מכסות לפי אזורים כדי למנוע ריכוזיות?
"אנחנו במשרד הבינוי והשיכון, לא שוקלים מכסות, אבל כן מתערבים בשוק איפה שצריך. במרכז הארץ יש היתכנות כלכלית, אבל מימוש פרויקטים איטי בגלל חסמים של תכנון והסכמות. לכן, השקענו מאות מיליונים בתוכניות ובמנהלות התחדשות. במהלך 2025 נוסיף כ- 2 מיליארד ש"ח נוספים,  מחציתם להיתרים גם בקרקע פרטית והתחדשות עירונית. בפריפריה, אין היתכנות כלכלית, ולכן אנחנו מתערבים עם סבסוד פיתוח, תוספות קרקע משלימה ותמריצים של ממש. אשקלון, שדרות, קריית שמונה כבר מקבלות מאות מיליונים".
לא מעט יזמים מתלוננים על כך שהביורוקרטיה היא זו שחונקת את ההתחדשות העירונית. אילו חסמים תסירו השנה?
"אנחנו פועלים בשלושה מישורים עיקריים, הראשון כולל מתן תמריצים לרשויות המקומיות, תוך הקצאת עשרות אלפי שקלים לכל יחידת דיור בהיתר. השני, חיזוק כוח האדם התכנוני וכבר היום פעולות עשרות מנהלות להתחדשות עירונית שנועדו לגשר בין ההיבט התכנוני לדיירים. המישור השלישי קשור לרגולציה חדשה מול מינהל התכנון ורשות הרישוי הארצית, לזאת לצורך קיצור הליכי התכנון והרישוי.
חשוב להבין ולהדגיש שלא מדובר בתהליך פשוט ליישום. יש חיכוכים בין הממשלה לרשויות, אבל הנתונים מהשטח מעידים על שיפור ניכר ומשמעותי, שרק ילך ויתגבר ככל שנמשיך לתת דגש על כל אחד מההיבטים עליהם דיברתי. התמריצים כבר מייצרים תהליך מזורז באופן מוחשי. מבחינתי, אם פרויקט התחדשות עירונית אורך בממוצע כ- 10 שנים, אנחנו באים לקצר את זה בחצי".
מחירי השכירות עולים בהתמדה בשנים האחרונות, גם בגלל הריבית וגם בגלל תחום התחדשות שמחייב מגורים בדמי שכירות לאורך שנות העבודה. מה עושה משרד הבינוי והשיכון בנדון?
"שוק השכירות עובר מהפכה ורק לאחרונה הצגנו תוכנית אסטרטגית עם ארבעה עוגנים מרכזיים:

1. תכנון ייעודי להשכרה, לא עוד דירות רגילות שהוגדרו להשכרה, אלא מוצר שונה לגמרי, מודולרי, עם זכויות מוגדלות.
2. מתן הקלות כלכליות ליזמים, לרבות, דחיית מע"מ, מכירת חלק מהדירות תוך שמירה על ניהול אחיד, הורדת מחירי מינימום ועוד.
3. מתן תמריצים למס השכרה ארוכת טווח, כאשר כל מי שיחתום על חוזה שכירות ארוך טווח של 3 עד 5 שנים בממוצע, יהיה זכאי להטבות מס
4. רישום וחובת דיווח על שוכרים ומשכירים, זאת לצרכי יצירת שקיפות וביטחון.

כאשר מטרת העל של התוכנית היא:  שכירות כפתרון מגורים ולא רק כתחנת ביניים. זו מוביליות, זו כלכלה, וזה נכון לכל שכבת אוכלוסייה".
במבט קדימה, איך אתה רואה את שוק הנדל"ן והדיור בישראל בשנים הקרובות?
"במבט קדימה, אני אתייחס לשני דברים חשובים, האחד, זאת העובדה שמדינת ישראל מתרכזת בין חדרה לגדרה, ולמעשה הולכת ומצטמצמת לתוך עצמה. זאת בעיניי לא תופעה נכונה ואף מסוכנת דמוגרפית. היא לא נכונה לא בגלל שאני רוצה לראות פיזור אוכלוסין, אלא בגלל העובדה שמבלי שנפתח מטרופולין חזק בצפון ומטרופולין חזק בדרום, אזי אנחנו תוך 10 עד 15 שנה נצטרך להכפיל את מספר יחידות הדיור בטווח בין חדרה לגדרה וזה בלתי אפשרי. מנגד, אנחנו כן יכולים וצריכים לאכלס שלושה מיליון איש בצפון ושלושה מיליון איש בדרום ב-15 השנים הקרובות, ובתוך כך, לייצר את כל התשתיות הנחוצות לאיכות החיים, ממקורות תעסוקה ומרכזי כלכלה, דרך מוסדרות חינוך ובריאות ברמה הגבוהה ביותר ועד לפיתוח תשתיות פנאי ותרבות שאינן נופלות מאילו שיש לאזורי הביקוש להציע לציבור הרחב.
זאת גם המשימה שאני משקיע בה את מיטב זמני ומרצי וברגע שהיא תתממש ותיושם, אני אדע מה שנקרא שעשיתי את שלי במסגרת תפקידי.
הנושא השני אליו ארצה להתייחס בראייה לטווח הארוך יותר, זה נושא החדשנות בענף הבנייה. אני תמיד אומר שהדבר הזה יקרה וזאת לא שאלה של אם אלא שאלה של מתי. אנחנו כמערכת, פשוט צריכים לגרום לדבר הזה לקרות כמה שיותר מהר. וזה יקרה.
תבין, פעם, היה לוקח לבנות דירה בישראל תוך 22 חודשים בממוצע. היום בונים דירה ב-36 חודשים. במקום שזה ילך ויתקצר זה רק הולך ומתארך וזה לא רק בגלל מחסור בכוח אדם וידיים עובדות, אלא בגלל שבונים כאן בשיטות מסורתיות וישנות שאינן תואמות את האפשרויות הטכנולוגיות העומדות בפני העוסקים במלאכה.
ברחבי העולם המערבי כבר יודעים לבנות טוב יותר ובפרק זמן קצר הרבה יותר, בגלל השימוש בנושא החדשנות בבניה. תחשוב בעצמך מה היה קורה לשוק הדיור אם יכולנו לקצר כאן ועכשיו את משך הבנייה בחצי שנה עד שנה. איזה הגדלת היצע הדבר הזה לבדו היה מייצר לנו.
השימוש בחדשנות בבניה הוא שינוי הכרחי, לא רק ברמת השינוי הטכני אלא  גם ברמת השינוי של השוק עצמו. זאת המשימה השנייה שלי שחייבת לקרות והיא אכן תקרה.

מה המסר שלך ליזמים ולציבור?
"על פי תפיסתי המקצועית, הנדל"ן הוא לא רק תחום עסקי, הוא גם עניין חברתי ולאומי. לפיכך, התחדשות עירונית היא מנוף לחיים טובים יותר, והמדינה צריכה להיות שחקן פעיל, לא רק רגולטור. אנחנו כמערכת, אומנם מתמודדים עם תקופה מאתגרת, אבל כמו שבמהלך 2024 עמדנו ביעדים למרות המלחמה, כך נעשה גם ב-2025 וגם ב-2026.
המטרה שלנו במשרד היא מאוד ברורה לכל עובד: יותר בנייה, מהר יותר, בפריסה שוויונית, תוך שמירה על ערכי קניין, שוק חופשי, וצדק חברתי".