דור אלימלך על המחירים ועל הכוח שעבר לרוכשים

מתווכים מדווחים
ייצוג העיר באר שבע – דור אלימלך

פחות עסקאות, זמני מכירה ארוכים יותר ופערים גדולים בין שכונות. דור אלימלך, הבעלים של תיווך הדור הבא, מתאר את שוק הדיור בבירת הנגב, מסביר היכן הוא מזהה יתרון לדירות יד שנייה ומדגיש מדוע גם דירה במחיר נמוך מחייבת בדיקה עד לרמת הרחוב והבניין.

מאת – קרן שרה חיות

באר שבע מציעה מגוון רחב של אפשרויות מגורים והשקעה, אבל ההבדלים בין דירה ותיקה בקרבת האוניברסיטה, דירה משפחתית ברמות ונכס בבניין חדש גדולים מכדי להסתפק במחיר עירוני ממוצע. לצד אוניברסיטת בן גוריון והמרכז הרפואי סורוקה, שמושכים לעיר אוכלוסיות שונות, פועלים בה שווקים מקומיים עם קהלי יעד, רמות מחירים וקצב עסקאות שונים.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לסיכום 2025 ממחישים את ההאטה בעסקאות: בבאר שבע נמכרו 2,961 דירות יד שנייה, לעומת 3,401 בשנת 2024, ירידה של 12.9%. בדירות חדשות נרשמו 611 עסקאות, לעומת 1,257 בשנה הקודמת, ירידה של 51.4%. למרות זאת, באר שבע דורגה שלישית במספר דירות היד השנייה שנמכרו ב־2025, אחרי ירושלים וחיפה. אלה נתונים שנתיים על היקף המכירות, ולא מדד לשינוי במחירים או תמונת העסקאות של 2026.

על הרקע הזה, דור אלימלך, העוסק בתחום משנת 2009, זה כ־17 שנה, מתאר שוק שבו נדרשת מהמוכרים התאמה למציאות, ומהרוכשים היכרות עמוקה עם הנכס וסביבתו. בעיניו, השאלה הנכונה אינה רק כמה עולה דירה בבאר שבע. יש לנתח כל עסקה לגופה לפי מאפייניה, ובהם מצב השיפוץ, ממ״ד, מרפסת, גיל הנכס, אופי האוכלוסייה, השכונה והרחוב.

עיר אחת עם שווקים שונים

אלימלך מבחין בין השכונות הוותיקות שסביב האוניברסיטה, ובהן ג׳, ד׳ ו־ו׳ הישנה, לבין אזורים שבהם עיקר הביקוש הוא של משפחות. גם בין השכונות הוותיקות עצמן, הוא מדגיש, יש הבדלים גדולים. בקרבת האוניברסיטה, המרחק ממוסדות הלימוד וקהל השוכרים משפיעים על הביקוש. באזורים המשפחתיים בולטים שיקולים כמו בתי ספר וגנים, שירותי בריאות, מסחר ונוחות יומיומית.

לצד אלה הוא מצביע על דירות עם ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה בשכונות רמות ונווה זאב, ועל פרויקטים יקרים יותר שפונים לקהל אחר. לדבריו, חלק מבעלי הדירות בוחנים גם מעבר לערים סמוכות בדרום, כאשר הטבות המס הן אחד השיקולים שלהם. ברשימת היישובים המוטבים של רשות המסים לשנת 2026, המעודכנת לאפריל, מופיעות בין היתר אופקים ונתיבות; באר שבע אינה נכללת בה. אלימלך רואה בכך גורם נוסף שמשפיע על חלק מההחלטות המקומיות, לצד מחיר הדירה ואורח החיים המבוקש.

זמן המכירה מתארך וכוח המיקוח גדל

את ההאטה בשוק, הירידה במחירים ובכמות העסקאות אלימלך פוגש גם בעבודה היומיומית. להערכתו, זמן המכירה התארך במידה ניכרת: דירות שבעבר היו נמכרות בתוך חודשיים עד שלושה עשויות להמתין כיום כחצי שנה ואף יותר. הוא מסייג שהמשך משתנה לפי סוג הנכס, מצבו, המחיר המבוקש ומידת הגמישות של המוכר.

״זמן המכירה, לדעתי, הוכפל״, הוא אומר. לצד זאת, הוא מדגיש שמוכר שמקשיב למחירי השוק ולעצה מקצועית עשוי להגיע לעסקה מהר יותר. מחיר שאינו תואם את הביקוש עלול להשאיר גם נכס טוב זמן ממושך ללא קונה. בהתאם לכך, לדבריו, התרחב המקום למשא ומתן, מה שגרר ירידת מחירים.

הקושי אינו אחיד בכל העיר. בשכונות הוותיקות הסמוכות לאוניברסיטה הוא מתאר היצע גדול של דירות למכירה ותחרות על השוכרים, בין היתר מול בניינים חדשים המיועדים לסטודנטים, הכוללים מרפסת, ממ״ד ומעלית. באזורים המשפחתיים הביקוש, מניסיונו, יציב יותר. לכן גם בתוך תקופה של האטה, הוא נמנע מלהסיק מסקנה אחת על כל הנכסים בעיר.

טווחי המחירים משתנים בין השכונות

את טווחי המחירים שאלימלך מציג יש לקרוא כהערכות שלו מהשטח במועד הריאיון. הם משתנים לפי מיקום, קומה, מצב הדירה והבניין ואינם מחירון רשמי או רשימה של עסקאות סגורות מתוארכות.

בשכונות הוותיקות שסביב האוניברסיטה הוא מציין דירות שני חדרים החל מכ־400 אלף שקל, דירות שלושה חדרים סביב 500–550 אלף שקל ודירות ארבעה חדרים סביב 700–750 אלף שקל. ככל שמתקרבים לאוניברסיטה, הטווחים עשויים לעלות: לדבריו, במעגל הקרוב ניתן לראות דירות שני חדרים סביב 600 אלף שקל, שלושה חדרים סביב 750 אלף שקל וארבעה חדרים שיכולות להגיע לכמיליון שקל, בהתאם לנכס.

ברמות ובנווה זאב, כאשר מדובר בבניינים בני כ־15 עד 20 שנה עם ממ״ד, מעלית ומרפסת, הוא מתאר דירות שלושה חדרים סביב מיליון עד 1.05 מיליון שקל, ארבעה חדרים סביב 1.2–1.3 מיליון שקל וחמישה חדרים סביב 1.4–1.5 מיליון שקל. דירה משופצת יותר או בניין חדש יותר עשויים להיות יקרים יותר. בבנייני יוקרה מסוימים הוא מציין רמות של כשני מיליון שקל לארבעה חדרים וכ־2.2–2.3 מיליון שקל לחמישה חדרים.

אלימלך מצביע גם על אפשרויות בשכונות ותיקות בעלות אופי משפחתי. בדירות ללא ממ״ד ומעלית הוא מתאר, בין היתר, שלושה חדרים סביב 700–750 אלף שקל וארבעה חדרים סביב 800 אלף שקל. לדבריו, בדירות מסוימות בקומות גבוהות יותר אפשר למצוא גם מחירים נמוכים יותר, סביב 600 אלף שקל. גם כאן, הוא מדגיש, לא די בשם השכונה כדי לקבוע אם המחיר מוצדק.

המיגון והסביבה משפיעים על הביקוש

המיגון הפך, לדבריו, לשיקול מרכזי בבחירת דירה. בבנייה חדשה יותר ממ״ד הוא חלק מהסטנדרט. בבניינים ותיקים, שבהם אין ממ״ד בדירה, הוא מזהה חשיבות לקיומו של מקלט בבניין או בקרבתו. היעדר פתרון מיגון קרוב, במיוחד בדירה בקומה גבוהה, עלול להקשות מבחינתו על המכירה ועל ההשכרה.

לצד המיגון, במשפחות בולטים איכות הבניין, הסביבה ונגישות לשירותים. האפשרות להגיע ברגל לגן, למרפאה או לסופר משפיעה על מידת ההתאמה של הדירה לחיי היום־יום, ולכן גם על הביקוש לה.

המחיר המבוקש כמעט תמיד אינו מחיר הסגירה

לדברי אלימלך, הפער בין המחיר שבו דירה יוצאת לשיווק לבין המחיר שבו היא נמכרת עשוי להיות משמעותי. הוא מתאר מקרים של ירידה בשיעור של כ־10%–15% מהמחיר המבוקש, ולעיתים אף יותר. זו אינה ירידת מחיר אחידה בכל השוק, אלא פער שהוא פוגש בין ציפיית המוכר בתחילת הדרך לבין העסקה שמבשילה לבסוף.

כאשר התמחור ההתחלתי ריאלי, הוא אומר, גם המשא ומתן עשוי להיות קצר וממוקד יותר, עם התאמה קטנה יחסית במחיר. לעומת זאת, יציאה לשוק במחיר גבוה מתוך כוונה ״לרדת בהמשך״ יכולה להאריך את המכירה ולהסתיים בהפחתה גדולה יותר.

כדוגמה לעסקה שליווה, הוא מציג דירת ארבעה חדרים ותיקה ברחוב ז׳בוטינסקי בשכונה ג׳, בקומת הקרקע, בשטח של כ־100 מ״ר, עם גינה בשטח של כ־120 מ״ר, בבניין בן כ־50 שנה. לדבריו, העסקה נסגרה ב־950 אלף שקל. הדוגמה ממחישה את הצורך לבחון את מאפייני הנכס עצמו, ולא להסיק ממחיר של דירה אחת על שכונה שלמה.

היתרונות של דירה קיימת מול דירה מקבלן

בניגוד להנחה שכל פרויקט חדש מתחרה ישירות בכל דירת יד שנייה, אלימלך מבחין בין קהלי הרוכשים. לתפיסתו, דירות חדשות ויקרות פונות בחלק מהמקרים למשפרי דיור מבוססים, בעוד שרוכשים עם תקציב מצומצם יותר או צורך בזמן פינוי של כמה חודשים בודדים עשויים להעדיף דירה קיימת.

לדירות היד השנייה שהוא מתאר יש ממ״ד, מרפסת, מעלית וחניה, לצד מחיר נמוך ונגיש יותר מדירה חדשה באותה סביבה. יתרון נוסף שהוא מציין הוא הוודאות לגבי הנכס: אפשר לראות את הדירה ואת הבניין בפועל, ולתאם כניסה בתוך כמה חודשים, בהתאם להסכם, במקום להמתין להשלמת פרויקט.

עם זאת, מחירי הקבלנים משפיעים לעיתים על ציפיות המוכרים הפרטיים. אלימלך מתאר מוכרים שמבקשים לגזור את מחיר דירתם ממחירו של פרויקט חדש, אף שהרוכשים אינם מוכנים לשלם את הסכום המבוקש. ״בסוף השוק מכתיב את הטון״, הוא אומר. בעיניו, ההשוואה הנכונה היא לדירות דומות ולמחירים שהשוק מוכן לשלם, תוך התחשבות במצב הנכס ובמועד הפינוי.

רכישה למגורים והשקעה נבחנות אחרת

כשמדובר בדירה למגורים, אלימלך חוזר לשאלת ההתאמה לחיים של הרוכשים. מצב הדירה, המיגון, המעלית, החניה והקרבה לשירותים הם חלק מהתמונה. נכס שנראה טוב ומתומחר נכון קל יותר, לדבריו, לשווק ולמכור; אך גם דירה מושקעת לא תימכר אם מחירה אינו ריאלי ואינו תואם את מחירי השוק.

ביחס למימון, אלימלך מצביע על יתרון לבאר שבע הנובע מסכום ההון העצמי הנמוך יחסית הנדרש לרכישה. הוא מדגים זאת בדירה בבניין בן כ־15 עד 20 שנה, עם ממ״ד, מרפסת ומעלית, במחיר של כ־1.2 מיליון שקל: בהנחת מימון של 75%, ההון העצמי הוא כ־300 אלף שקל. בדירה במחיר של כ־600 אלף שקל, אותה הנחת מימון משמעה הון עצמי של כ־150 אלף שקל. סכומים אלה מניחים רכישת דירה יחידה ואישור מימון בשיעור המרבי, ואינם כוללים הוצאות נלוות. ברכישת דירה נוספת להשקעה, שבה שיעור המימון המרבי הוא 50%, ההון העצמי לדירה במחיר של 600 אלף שקל הוא לפחות 300 אלף שקל, לפני הוצאות נלוות. גם את עוגני התעסוקה בעיר הוא רואה כחלק מכוחה. אבל בהכרעה לגבי נכס מסוים הוא מדגיש שיש לבחון כל עסקה לגופה, לפי מאפייני השכונה, המחיר, המצב הפיזי, מטרת הרכישה ושאר מאפייני הנכס שנידונו בכתבה.

משקיע, לשיטתו, צריך לבחון את העסקה דרך היחס בין מחיר הרכישה, עלויות השיפוץ ושכר הדירה האפשרי. דירה שאינה משופצת יכולה לעניין אותו אם מחירה משאיר מקום להשבחה. מנגד, דירה שנראית מצוין אינה הופכת אוטומטית להשקעה טובה אם מחירה אינו ריאלי ושכר הדירה הצפוי אינו מצדיק אותו.

לבחור גם את קהל השוכרים

אחת ההחלטות שאלימלך מציע למשקיעים לקבל מראש היא למי הם רוצים להשכיר. באזורי האוניברסיטה, לדבריו, יש משמעות לעונתיות ולתקופת פתיחת שנת הלימודים. חלק מהסטודנטים שוכרים לשנה ועוברים הלאה, ופספוס תקופת הביקוש המרכזית, שלדבריו מתרכזת בחודשים ספטמבר ואוקטובר, יחייב ירידה במחיר כדי למצוא שוכר.

בשכונות המשפחתיות הוא פוגש לעיתים שוכרים שנשארים שנתיים, שלוש ואף יותר. מבחינתו, זו בחירה שמשפיעה על אופי ההשקעה ועל מידת ההתעסקות בה. בשני המקרים הוא מדגיש את הצורך להכיר את שכר הדירה המקובל באזור ולא לבנות את העסקה על ציפייה להכנסה שהשוק אינו תומך בה.

הבדיקה צריכה להגיע עד לרמת הבניין

לפני חתימה, אלימלך ממליץ להיעזר בעורך דין לבדיקת הרישום, הזכויות והמצב המשפטי והתכנוני של הנכס, לרבות שעבודים, עיקולים וחריגות בנייה. לצד זאת, הוא מדגיש את בדיקת המצב הפיזי של הדירה והבניין ואת ההיכרות עם הסביבה. גם בתוך רחוב שנחשב טוב, הוא אומר, עשויים להיות הבדלים שיש להם משמעות למחיר ולביקוש.

מניסיונו, עסקאות גרועות ואף הפסדיות נוצרות לעיתים כאשר רוכשים מסתפקים בהבטחות על פינוי־בינוי והתחדשות עירונית, אינם מכירים את החלק המסוים של הרחוב והשכונה, או לא ידעו על בעיה ספציפית בבניין כזה או אחר. הוא מציין גם שדירה שנמכרת בעתיד באותו סכום שבו נרכשה עדיין עלולה להותיר הפסד, בשל הוצאות הרכישה והמכירה שנלוו לעסקה.

לכן הוא ממליץ לבדוק גם את אנשי המקצוע שמלווים את הרכישה: לבקש המלצות, לדבר עם לקוחות קודמים ולשאול מראש בעיקר על החסרונות. ״אתם משקיעים פה הרבה מאוד כסף, אז חשוב לבדוק את הדברים לעומק״, הוא אומר. עבורו, עסקה טובה מתחילה בהיכרות מעמיקה עם הלקוח, צרכיו ורצונותיו, ואחר כך בהתאמת העסקה הספציפית עבורו, מתוך היכרות עמוקה ורבת שנים עם השטח.