חדרה מבפנים: תמונת הנדל״ן עם דוד הרוש

בין הדירות הוותיקות במרכז, שכונת הפארק והבתים הסמוכים לים, חדרה מציגה פערי מחירים וביקושים. דוד הרוש מבית הנדל״ן חדרה מסביר היכן הדירות נמכרות מהר יותר, מה מושך את המשקיעים ומדוע התשתיות הן חלק בלתי נפרד מסיפור ההתחדשות העירונית.

מאת – קרן שרה חיות

רצועת החוף במערב, המרכז הוותיק ושכונות המגורים במזרח יוצרים בחדרה שוק מגוון, שבו המרחק מהים, גיל הבניין ופוטנציאל ההתחדשות משפיעים על המחיר. לצד הבנייה החדשה, מקודמים בעיר מהלכי פיתוח ותשתיות, שמידת התקדמותם חשובה לא פחות מהתוכניות עצמן.

דוד הרוש, מתווך ברשת בית הנדל״ן בחדרה, עוסק במכירת דירות, בתים ומגרשים בעיר. לצד עבודתו בתיווך, הוא בעל הכשרה בייעוץ משכנתאות ובטיפול בעסקאות במקרקעי רשות מקרקעי ישראל. בשיחה עמו הוא מתאר שוק שבו יש ביקוש, אך ההבדלים בין השכונות ובין סוגי הנכסים משמעותיים.

תמונת המחירים בעיר

את חדרה מחלק הרוש לשלושה אזורים עיקריים: מערב, מרכז ומזרח. טווחי המחירים שלהלן מבוססים על הערכותיו והיכרותו עם השוק המקומי בעת הריאיון, ואינם ממוצעים סטטיסטיים רשמיים.

במערב העיר, לדבריו, המחיר למ״ר בבניינים שאינם סמוכים לים נע סביב 21 עד 22 אלף שקלים, לעומת כ־35 עד 40 אלף שקלים בקו הראשון. בפרויקט יוקרה חדש מסוים הוא מציין מחירי שיווק של כ־48 עד 50 אלף שקלים למ״ר. דירות חדשות בנות ארבעה חדרים באזור הים מתחילות בכ־2.6 מיליון שקלים. ביד שנייה, דירות ארבעה חדרים בציר שדרות מנחם בגין נעות סביב 2.2 עד 2.3 מיליון שקלים, ואילו הקרובות יותר לים עשויות להגיע לכ־3 עד 3.5 מיליון שקלים.

במרכז העיר, דירות חדשות בנות ארבעה חדרים נעות להערכתו סביב 2.2 עד 2.4 מיליון שקלים. דירות ארבעה חדרים מיד שנייה נמכרות סביב 2.1 מיליון שקלים, במחיר של כ־19 עד 20 אלף שקלים למ״ר. במזרח העיר, בשכונת הפארק, הוא מעריך את מחירן של דירות ארבעה חדרים מיד שנייה בכ־2.2 עד 2.3 מיליון שקלים, סביב 21 עד 22 אלף שקלים למ״ר.

לצד הערכות אלה, בפרסום מפורט של פרויקט ״אמירי פארק״ בשכונת הפארק ביד2 הופיע מחיר פתיחה של 2.62 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים בשטח 108 מ״ר. זו דוגמה למחיר שיווק בפרויקט מסוים, ולא מחיר עסקה או ממוצע למזרח העיר.

בבנייה הוותיקה המחירים נמוכים יותר, אך פוטנציאל ההתחדשות משנה את התמונה. בגבעת אולגה מציין הרוש טווח של כ־1.5 עד 2.2 מיליון שקלים לדירות ותיקות המיועדות לפינוי־בינוי. במרכז העיר הוא מציין כ־1.2 עד 1.5 מיליון שקלים, ובמזרח כ־1.2 עד 1.6 מיליון שקלים לדירות יד שנייה בבנייה ותיקה. טווחים אלה מתייחסים לדירות בגדלים ובמצבים שונים.

בצמודי הקרקע המנעד רחב במיוחד: בתים ותיקים מאוד לשיפוץ עשויים להתחיל סביב 2.4 מיליון שקלים, ובנייה ותיקה אחרת סביב 2.6 מיליון. בבתים חדשים יותר המחירים עולים לכ־3.5 מיליון שקלים ומעלה. הרוש מציין גם עסקאות חריגות של כ־10 מיליון שקלים בנכסים על מגרשים גדולים, ומעריך מחיר אופייני כללי של כ־4 מיליון שקלים, עם שונות רבה לפי המגרש והבית.

באילו שכונות אתה מזהה את זמן המדף הקצר ביותר, ועד כמה המוכרים נדרשים להתגמש במחיר?

״בשכונת הפארק אני מזהה את זמן המדף הקצר ביותר. הדירות שם נמכרות בזמן קצר יחסית ובמחירי השוק. במרכז העיר, לעומת זאת, יש מוכרים שנדרשים להתגמש באופן משמעותי, לעיתים בכ־5% עד 10% ביחס למחיר השוק הריאלי, כדי להגיע לעסקה.

לתחושתי, הנתונים הסטטיסטיים לא תמיד משקפים את מה שאנחנו רואים בפועל. דיווחים על עסקאות בפרויקטים משפיעים על התמונה הכוללת, בעוד שבשטח יש הבדלים גדולים בין סוגי הנכסים. עיקר הפעילות שאני רואה מתרכז בדירות עם פוטנציאל לפינוי־בינוי ובאזורי הביקוש הבולטים. בנכסים אחרים נדרשת לעיתים גמישות גדולה יותר במחיר.״

מהו פוטנציאל ההתחדשות העירונית בחדרה, ומה עלול לעכב את מימושו?

״תוכנית התחדשות לב חדרה היא תוכנית רחבת היקף. להערכתי, היא עשויה להגיע לאישור במהלך השנה הקרובה, אבל הנקודה המרכזית היא היכולת של התשתיות הקיימות להכיל את תוספת הבנייה.

בכנס התחדשות עירונית שערכה עיריית חדרה לפני מספר חודשים הוצגו מיפוי של מתחמי ההתחדשות ותמונת המצב בעיר. לפי הנתונים שהוצגו שם, התשתיות הקיימות יכולות להכיל תוספת של כ־12,500 יחידות דיור, בהיקף של כ־650 בניינים.

כל תוספת מעבר לכך דורשת הרחבה ופיתוח של התשתיות. לכן חלק מהיתרי הבנייה יצטרכו להמתין לפיתוח תשתיות חדשות. גם כשיש תוכנית משמעותית, לא בטוח שתהיה התאמה בין קצב ההתקדמות שלה לבין התשתיות בפועל. זה נושא שצריך לשים אליו לב כשבוחנים את פוטנציאל ההתחדשות בעיר.״

כיצד העומס על מוסדות החינוך והשינויים בתחבורה משפיעים על שוק המגורים בעיר?

״יש לכך השפעה. בבתי הספר ובגני הילדים כבר מורגש עומס, ואני מאמין שהתוכניות החדשות יוכלו לשנות את המצב. בשכונת שדות מקודמים מוסדות חינוך חדשים, וגם הפיתוח באזור ברנדס ומתחם 17 צפוי להביא איתו תשתיות נוספות בתחום החינוך.

בתחבורה אנחנו רואים שינויים במחלפים, בעיקר בכניסות לעיר וביציאות ממנה. בעיניי מדובר בשינוי לטובה, שכבר אפשר לראות בשטח.״

אילו נכסים מבוקשים כיום במיוחד, והאם אתה רואה שינוי בהיקף הביקושים?

״אני מזהה שני מוצרים בולטים: דירות עם פוטנציאל לפינוי־בינוי ודירות ארבעה חדרים בשכונת הפארק. ההתחדשות מושכת עניין משום שביחס להיקף התוכניות, מספר הפרויקטים שכבר מומשו בחדרה עדיין מצומצם בעיניי, ולכן אני רואה מקום לצמיחה.

גם פערי המחירים מול נתניה תורמים, להערכתי, לעניין של הרוכשים ולפוטנציאל ההשבחה שהם מזהים. זו אחת הסיבות לכך שדירות לפינוי־בינוי מבוקשות כאן.

הורדת הריבית מסייעת לזוגות לקנות, אבל מבחינת היקף הביקושים, התחושה שלי היא של יציבות יחסית לעומת השנה והשנתיים האחרונות. אין עלייה משמעותית, אבל גם אין ירידה משמעותית. בעיניי זו בשורה טובה, במיוחד בהשוואה לערים שבהן הורגשה האטה חריפה יותר.״