בת ים מבפנים: תמונת הנדל״ן עם רוזי שטרית וסימה רפאלי

מהשכונות הוותיקות ועד למגדלי פארק הים, בת ים מציעה מגוון רחב של נכסים ופערי מחירים משמעותיים. רוזי שטרית וסימה רפאלי, בעלות SR Real Estate, מכירות כל פינה בעיר ומסבירות מה מושך את הרוכשים, איך מתמחרים נכס ומה נדרש כדי לקדם עסקה.

מאת – קרן שרה חיות

בת ים מציינת מאה שנים להיווסדה כשההתחדשות העירונית, הבנייה החדשה והרכבת הקלה משנות את סביבת המגורים שלה. לצד המגדלים בפארק הים וקו החוף, השכונות הוותיקות ממשיכות להיות חלק מרכזי משוק הדיור המקומי. בתוך העיר מתקיימים כמה שווקים במקביל: דירות בבניינים ותיקים, נכסים המיועדים להתחדשות, דירות חדשות ודירות יוקרה סמוכות לים. לכל אחד מהם קהל, מאפיינים ורמת תמחור משלו.

את ההבדלים האלה מכירות מקרוב רוזי שטרית וסימה רפאלי, בעלות SR Real Estate. השתיים מנהלות משרד נדל״ן מיומן, המתמחה בדירות יד שנייה, דירות חדשות, השקעות והתחדשות עירונית בבת ים. הן מכירות את הרחובות, את הבניינים ואת הפרויקטים, ועוקבות אחר העסקאות וההתפתחויות בשוק המקומי. ההיכרות עם כל פינה בעיר מסייעת להן לזהות את יתרונות הנכס, להעריך את מקומו בשוק ולהתאים בין בעלי הנכסים לרוכשים.

פעילות המשרד משלבת עבודת שטח, שיווק דיגיטלי, ניהול משא ומתן וקשרי עבודה עם אנשי המקצוע המלווים את העסקה. עבור רוזי שטרית וסימה רפאלי, הבנת הצרכים של הלקוח חשובה לצד בדיקת הנכס והנתונים: התקציב, סביבת המגורים המבוקשת, מטרת הרכישה והיכולת להתקדם לעסקה שמתאימה לשני הצדדים.

תמונת המחירים בעיר

לפי נתוני הלמ״ס לרבעון השני של 2026, המחיר הממוצע של דירה שנמכרה בבת ים עמד על כ־2.26 מיליון שקלים, על בסיס 195 עסקאות שנכללו בחישוב. דירות בנות חדר עד שני חדרים נמכרו בכ־1.63 מיליון שקלים בממוצע; דירות בנות 2.5 עד 3 חדרים בכ־1.91 מיליון שקלים; דירות בנות 3.5 עד 4 חדרים בכ־2.56 מיליון שקלים; ודירות בנות 4.5 עד 5 חדרים בכ־3.58 מיליון שקלים.

הנתונים ארעיים ומתייחסים לעסקאות בשוק החופשי, ללא עסקאות בסבסוד ממשלתי. הממוצעים מושפעים מתמהיל הדירות שנמכרו וכוללים כאן דירות חדשות ויד שנייה יחד. תמחור נכס מסוים דורש התייחסות לרחוב, למצב הדירה והבניין, לקרבה לים ולתחבורה, לקיומם של ממ״ד, חניה ומעלית ולמצב התכנוני של הנכס.

מה מייחד את שוק הנדל״ן בבת ים, ומה מושך אליה רוכשים ומשקיעים?

רוזי שטרית בת ים מחברת בין מיקום מרכזי בגוש דן, קו חוף, נגישות תחבורתית והתחדשות עירונית. לצד השכונות הוותיקות יש כאן בנייה חדשה ותשתיות מתפתחות, והרכבת הקלה מרחיבה את אפשרויות הנגישות. השילוב הזה יוצר עניין בקרב רוכשים למגורים וגם בקרב משקיעים שמבקשים להבין את פוטנציאל השינוי בעיר.

היתרון שלנו הוא ההיכרות עם השטח. אנחנו מכירות את הרחובות ואת ההבדלים בין הבניינים, ולכן בוחנות כל נכס בהקשר שלו: מה הוא מציע היום, מה מאפיין את הסביבה ואילו תהליכים מתקדמים באזור. מחיר לבדו לא מספיק כדי להבין אם דירה מתאימה לרוכש. צריך להכיר את המקום, את מצב הנכס ואת הצרכים של האדם שמבקש לקנות אותו.

בעינינו, גם בעיר שיש בה פוטנציאל, כל עסקה צריכה לעמוד בפני עצמה. חשוב לחבר בין הנתונים לבין מה שרואים בשטח, ולבחון באופן מקצועי את הרחוב, הבניין וסביבת המגורים.

מי הם הרוכשים בפארק הים, ומה ההבדל בינה לבין השכונות הוותיקות?

סימה רפאלי פארק הים פונה לקהלים שונים. יש משפרי דיור מתוך בת ים שמבקשים לעבור לבנייה חדשה, משפחות צעירות מערים סמוכות ובהן תל אביב, רמת גן וגבעתיים, וגם רוכשים מבוגרים שמבקשים לעבור מבית פרטי לדירה עם נוף לים. הבנייה החדשה, הקרבה לחוף והתשתיות הן חלק מהעניין בשכונה.

בשכונות הוותיקות הדגש עשוי להיות אחר: מיקום בתוך מרקם עירוני קיים, תקציב הרכישה ומאפייני הנכס, ובחלק מהמקרים גם פוטנציאל להתחדשות עירונית. אלה אפשרויות מגורים שונות, ולכן אנחנו מתחילות בהבנת הצרכים של הקונה. יש מי שמחפש דירה חדשה וסביבה מסוימת, ויש מי שמעדיף דירה קיימת שמתאימה יותר לתקציב ולשגרת החיים שלו.

אנחנו לא מסתפקות במספר החדרים או בשם השכונה. בודקות יחד עם הלקוח את המיקום, המפרט וסביבת המגורים, כדי להתאים בין מה שהוא מבקש לבין הנכס שהוא בוחן.

איך מתמחרים נכון דירה בעיר שבה קיימים פערים גדולים כל כך בין הנכסים?

רוזי שטרית תמחור נכון מתחיל בהיכרות עם העסקאות הרלוונטיות באזור ועם מאפייני הנכס. אנחנו בוחנות את הדירה בתוך השוק המקומי שלה, מבינות מה היתרונות שלה ומי הקונה שהיא יכולה להתאים לו. ההיכרות שלנו עם העיר מאפשרת לנו לחבר בין הנתונים לבין המציאות ברחוב ובבניין, ולבנות מהלך שיווקי שמתאים לנכס.

למוכר יש לעיתים קשר רגשי עמוק לבית ולהשקעה בו, וזה מובן. התפקיד שלנו הוא לעזור לו להסתכל גם דרך העיניים של הקונה ולהבין את המחיר הריאלי. מחיר שמבוסס בעיקר על התחושה של המוכר עלול להקשות על המכירה. אנחנו מאמינות בשיחה עניינית, בהצגת הנתונים ובהתאמה בין ציפיות המוכר לבין תנאי השוק.

לצד התמחור, חשוב לדעת להציג את הנכס ולייצר חשיפה לקהל הרלוונטי. עבודת שטח ושיווק דיגיטלי מאפשרים לנו לפנות לרוכשים מתאימים, ומתוך ההיכרות עם שני הצדדים לנהל משא ומתן שמקדם את העסקה.

מה כולל הליווי שלכן מעבר לפרסום הדירה ולמפגש בין המוכר לקונה?

סימה רפאלי עסקת נדל״ן מערבת כסף, החלטות גדולות והרבה רגש. מעבר לשיווק, אנחנו עוסקות בהנגשת מידע, בגישור בין עמדות ובטיפול בקשיים שעולים בדרך. לפעמים צריך להסביר נתון מקצועי, לפעמים לתאם ציפיות ולפעמים לעזור לצדדים להמשיך בתהליך כשהם נלחצים או מתעייפים. המטרה היא לשמור על תקשורת עניינית ולהוביל את העסקה קדימה.

אנחנו עובדות בקשר עם אנשי המקצוע הרלוונטיים, ובהם עורכי דין, שמאים, בנקים ויועצי משכנתאות, ומסייעות ללקוח להבין את המידע הנוגע לעסקה. המעטפת הזאת חשובה משום שהחלטה על נכס מחברת בין המחיר, המימון, מאפייני הדירה והצרכים של הקונה והמוכר.

מבחינתנו, מאחורי כל נכס עומדים אנשים. טובת הלקוח היא חלק מרכזי מהעבודה: להבין מה הוא באמת צריך, לחבר אותו לנכס או לרוכש המתאים וללוות את התהליך במקצועיות ובשקיפות. ההיכרות שלנו עם בת ים ועם האנשים שפועלים בה מלווה אותנו לאורך הדרך כולה.