רמת גן וגבעתיים בין המגדלים לרחוב השכונתי

גלית סעדון, נציגת רמת גן וגבעתיים בפרויקט ״מתווכים מדווחים״, מסבירה מה מכריע את הבחירה בין שתי הערים ואילו שכונות מעוררות עניין לקראת פתיחת הקו הסגול.

מאת – קרן שרה חיות

אודות גלית סעדון

עם 15 שנות ניסיון בענף הנדל״ן ומאות לקוחות מרוצים, גלית סעדון היא מהשמות המוכרים והוותיקים בשוק הנדל״ן המקומי ברמת גן ובגבעתיים. לאורך השנים צברה היכרות מעמיקה עם השכונות, הרחובות, מאפייני הנכסים ומגמות הביקוש בשתי הערים.

גלית מלווה רוכשים, מוכרים ומשקיעים בתהליכי קנייה, מכירה והשכרה, תוך שילוב של ידע מקצועי, הבנה עסקית, היכרות בלתי אמצעית עם השוק המקומי ויכולת לנהל משא ומתן מדויק לטובת לקוחותיה.

לצד פעילותה בתחום התיווך, גלית עוסקת גם בניהול נכסים ובהענקת מעטפת שירות לבעלי דירות, לרבות בעלי נכסים המתגוררים בחו״ל. מבחינתה, נדל״ן הוא הרבה מעבר לעסקה: הוא מבוסס על אמון, קשר אישי, אחריות וליווי מקצועי לאורך כל הדרך.

דרך בן גוריון עוברת בין רמת גן לגבעתיים ומחברת ביניהן, אבל כל עיר פועלת בקנה מידה אחר. לפי אומדני הלמ״ס לסוף אוגוסט 2026, ברמת גן התגוררו כ־174 אלף תושבים ובגבעתיים כ־58 אלף. שטח השיפוט של גבעתיים הוא 3.2 קמ״ר בקירוב. בעיר קומפקטית כל כך, כשמוסיפים דירות לרחוב ותיק צריך למצוא מקום גם לכיתות, לגינות ולמדרכות שיוכלו לשרת יותר תושבים.

רמת גן מרובע הבורסה ועד הפארק הלאומי

לרמת גן יש כמה מוקדים, וכל אחד מכתיב שגרת חיים אחרת. ליד הבורסה וציר ז׳בוטינסקי יש ריכוז של מקומות עבודה ותחבורה ציבורית. במרכז הוותיק, סביב רחוב ביאליק, המסחר משולב ברחובות המגורים. בדרום העיר, הפארק הלאומי והספארי הם חלק מסביבת המגורים של שכונות כמו רמת חן. לכן גם בחירה בתוך רמת גן יכולה לשנות את הדרך לעבודה, את המרחק מהפארק ואת מידת התלות ברכב.

תוכנית המתאר המאושרת למתחם הבורסה מאפשרת עד 1,750 דירות, לצד משרדים, מסחר, מעונות סטודנטים ושטחי ציבור. באוקטובר 2026 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד תוכנית למגדל נוסף של תעסוקה ומסחר במתחם. המשרדים ממשיכים להכתיב את קצב הפיתוח, והשילוב של מגורים יעמיד את הרובע במבחן אחר. האם יהיו ברובע מספיק שירותים יומיומיים ופעילות ברחוב גם אחרי שהמשרדים נסגרים?

גבעתיים צומחת סביב הרחובות הקיימים

גבעתיים צמחה משכונות ותיקות, ובהן בורוכוב, שנוסדה ב־1922, וגבעת רמב״ם. רחוב כצנלסון, עם חנויות, בתי קפה וברים, נותן מושג על קנה המידה של העיר. אפשר לעבור מרחוב מגורים שקט לציר מסחר במרחק הליכה. למשפחות שבוחנות מעבר לעיר, המרחק ברגל לבית הספר ולגינה הוא חלק מהבחירה בשכונה.

תוכנית המתאר גבעתיים 2040, שאושרה להפקדה בכפוף לתנאים, מציעה לרכז חלק ניכר מהפיתוח סביב צירי תחבורה. במזרח העיר, תוכנית ההתחדשות לרצועת בן גוריון כבר קיבלה תוקף בפברואר 2026. לצד המגורים היא כוללת שטחים לבתי ספר, לגינות ולמסחר, בין היתר סביב תחנת המטרו המתוכננת בצומת כצנלסון ובן גוריון.

תחבורה שכבר פועלת ותחבורה שבדרך

ברמת גן כבר פועלות תחנות ביאליק ואבא הלל של הקו האדום. לאורך דרך אלוף שדה, בדרום המרחב שבין הערים, הקו הסגול עדיין בהקמה. באוקטובר 2026 פורסמו הסדרי תנועה זמניים בצומת אלוף שדה ודרך יצחק רבין. התושבים באזור כבר נדרשים לשנות את מסלול הנסיעה. את השיפור בנגישות אפשר יהיה לבחון עם פתיחת הקו.

שוק הדירות משני צדי הגבול

בקיץ 2026 נמכרו ברמת גן דירות חדשות ודירות מיד שנייה בהיקפים דומים. לפי הלמ״ס, מיוני עד אוגוסט נמכרו בעיר 247 דירות חדשות ו־273 דירות מיד שנייה. הכתובת משנה את התמונה גם כשמספר החדרים זהה. בעסקאות מאפריל עד ספטמבר דווח על כ־2.85 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בשטח 84 מ״ר בנווה יהושע, ועל 3.7 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים בשטח 89 מ״ר בחרוזים.

בגבעתיים, חציון המחיר למ״ר בעסקאות שנבדקו באותה תקופה עמד על 44,200 שקל, לעומת 36,400 שקל ברמת גן. בבורוכוב דווח על כ־4.16 מיליון שקל לדירות ארבעה חדרים בשטח 89 מ״ר. בעסקה שדווחה בנובמבר ברחוב כצנלסון, דירת שלושה חדרים בשטח 80 מ״ר נמכרה ב־2.52 מיליון שקל, כ־130 אלף שקל מתחת למחיר המבוקש. החציון העירוני נותן נקודת ייחוס. השוואה בין דירות מחייבת להביא בחשבון גם את גיל הבניין, הקומה, החניה והממ״ד.

להתרשמותה של סעדון, בשוק היד השנייה ברמת גן מורגשת חולשה מסוימת במחירים, ובחלק משכונות גבעתיים המחירים יציבים יותר. היא מסייגת שמספר העסקאות הקטן בכל שכונה מקשה לקבוע אם מדובר במגמה.

מה מכריע את הבחירה בין רמת גן לגבעתיים?

״על הנייר אלו שתי ערים שכנות, אבל בפועל מדובר בשני שווקים עם אופי שונה. גבעתיים נהנית מתדמית משפחתית מאוד, מקהילתיות, ממוסדות חינוך טובים ומאווירה שכונתית. יש לקוחות שמגיעים מראש עם החלטה שהם רוצים גבעתיים, גם אם המשמעות היא להתפשר על גודל הדירה או לשלם יותר.

רמת גן מציעה מגוון רחב יותר של שכונות, סוגי בניינים ורמות מחיר. אפשר למצוא בה דירות למשפחות, בניינים חדשים, שכונות ותיקות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית ונגישות טובה לצירי תחבורה. בסופו של דבר, ההחלטה מתקבלת משילוב של תקציב, חינוך, סביבת מגורים, נגישות ואורח חיים. אני תמיד אומרת ללקוחות שלי שלא קונים רק ארבעה קירות, קונים סביבת חיים.״

איפה כדאי להתחיל לחפש דירת ארבעה חדרים בתקציב של 3.3 מיליון שקל?

״בתקציב הזה הייתי מתחילה את החיפוש ברמת גן, שם אפשר לקבל תמורה טובה יותר לכסף. הייתי בודקת את תל יהודה, נווה יהושע, אזור הבילויים, יד לבנים ומתחם נגבה. בחלק מהאזורים האלה אפשר למצוא דירות ארבעה חדרים בתקציב, לעיתים בבניינים ותיקים, עם פוטנציאל לשדרוג או להתחדשות עירונית.

בגבעתיים התמונה מורכבת יותר. בתקציב של 3.3 מיליון שקל יהיה קשה יותר למצוא דירת ארבעה חדרים סטנדרטית, ובדרך כלל נצטרך להתפשר על שטח, מצב הדירה, קומה או מיקום. חשוב להבין את פערי המחירים ולבנות חיפוש ריאלי.״

איפה כבר מורגש שינוי בביקוש בעקבות הרכבת הקלה וההתחדשות העירונית?

״אני מזהה עניין הולך וגובר באזורים שבהם נפגשות תחבורה מתקדמת והתחדשות עירונית. ברמת גן הייתי מסמנת את אזור הבילויים, את רחוב הירדן ואת ציר אלוף שדה, ובגבעתיים את אזור כורזין והסביבה. הקו הסגול צפוי לשפר את הנגישות באזורים האלה, ובמקביל מקודמות תוכניות התחדשות עירונית. ברמת גן, גם ראשונים וחרוזים הן מהשכונות המבוקשות ביותר, והמחירים בהתאם.

בשיחות עם רוכשים אני רואה שהם מסתכלים גם על מה שהאזור יכול להיות בעוד חמש או עשר שנים. אני תמיד מדגישה שלא כל הבטחה לפינוי־בינוי היא תוכנית מאושרת, ולא כל קרבה לרכבת מבטיחה עליית ערך. צריך לבדוק כל נכס לגופו.״

איך נראה היום שוק הדירות ברמת גן ובגבעתיים?

״אני מגדירה את השוק הנוכחי כשוק של קונים ומוכרים שצריכים להיות הרבה יותר מדויקים. הקונים בודקים, משווים, מנהלים משא ומתן ולא ממהרים לקבל החלטות. מוכרים שמגיעים עם ציפיות מחיר לא ריאליות עלולים למצוא את עצמם עם נכס שיושב זמן רב בשוק. ברמת גן יש מגוון רחב של נכסים ולכן גם יותר אפשרויות לקונים. בגבעתיים ההיצע מצומצם יותר, והביקוש לשכונות המבוקשות נשאר משמעותי, אבל גם שם המחיר חייב להיות מחובר למציאות.

אני רואה היום חשיבות גדולה לתמחור נכון, להכנת הנכס לשיווק ולניהול משא ומתן מקצועי. אחרי 15 שנות ניסיון ומאות לקוחות שליוויתי, אני יכולה לומר שההבדל בין נכס שנמכר לבין נכס שנתקע הוא לא פעם האסטרטגיה שבה בוחרים לצאת לשוק. אני רואה את הערך של הליווי גם אצל אנשים שניסו למכור או לקנות בעצמם ופנו אליי בהמשך. היום יותר מתמיד, מתווך טוב הוא מי שיודע לייצר עסקה נכונה לשני הצדדים.״