תשפ"ב – שנת מבחן לענף הנדל"ן

עמית דובקין ועינת שהרבני

2,696

כמשרד המלווה זה שנות דור באסטרטגיה של יחסי ציבור ומיתוג, חברות בנייה, ומשרדי אדריכלים, שמאות מקרקעין ועורכי דין מובילים בענף, וידענו כמותם במהלך אותן שנים לא מעט עליות ומורדות, לא זכורה לנו תקופה כה מאתגרת דוגמת זו שאנחנו עומדים בפניה בימים הנוראים של ערב יום הכיפורים תשפ"ב.

המחסור בהיצע דיור, שהולך וגדל מיום ליום, איננו כבר בעיה נדל"נית גרידא, אלא בעיה לאומית של ממש הקשורה בקשר הטבור לעתידו של הדור הבא של ישראלים. להלן נביא מקצת מהתובנות שאותן רכשנו במהלך השנים ואשר יסבירו הלכה למעשה, איך שוק הדיור הגיע ערב שנת תשנ"ב הבאה עלינו לטובה למצב העגום בו היצע הבנייה מתעקש להישאר סביב ה-50-55 אלף התחלות לשנה ואיך מחירי הדיור שואטים כלפי מעלה בקצב שעלול להגיע בשנה הקרובה באחוזים לרמה זו ספרתית.

על מנת לסבר את האוזן, נתחיל בטיפה פרספקטיבה היסטורית אודות  שוק הדיור במדינת ישראל: 

אם בשנות ה-60 של המאה שעברה, כלומר לפני שישה עשורים,  נדרשו כ-40 משכורות בלבד על מנת לרכוש דירה ממוצעת, שהרי שהיום נדרשות לא פחות מ-160 משכורות, כלומר פי 4 יותר.

ובמילים אחרות: העלייה התלולה ברמת החיים התלולה שאופיינה את כל העשורים האחרונים, כולל טיסות לחו"ל, מסעדות יוקרה, חנויות אופנה וכיו"ב, הפכה לבטלה בשישים(!!)  אל מול חוסר היכולת של יותר ויותר ישראלים צעירים אשר מחד גיסא חיים, לכאורה, ברמת חיים גבוהה, אולם מאידך גיסא מתקשים מאוד להגיע לדירה כהלכתה.

יתרה מכך: גם אותם ישראלים שכן הצליחו לממן רכישת דירה במהלך השנה שחלפה, נאלצו, על פי נתוני בנק ישראל, ליטול משכנתא בהיקף ממוצע של  כ-950 אלף שקלים, זאת לעומת כ-550 בלבד ב-2015, כלומר עלייה דרמטית של כ-70 אחוזים בקירוב בסכום  שנלקח עבור משכנתא לבית אב ממוצע וזאת תוך שש שנים בלבד.

נחזור כעת שוב אחורנית, הפעם לשנת 2007. לאחר מספר שנים שהתאפיינו ביציבות מחירים, גם בשל עודף התחלות בנייה שאיפיין את שנות ה-90, כשבאותה עת הגיעו ארצה כמיליון עולים חדשים ובד בבד הצליחה הממשלה לקדם כ-100 אלף התחלות בנייה לשנה בקירוב, וגם בשל משבר הדוט קום של חברות ההייטק וכן האינתיפאדה והמצב הביטחוני הרעוע, החלו באותה שנה מחירי הדיור לעלות בקצב שגבר והלך משנה לשנה.

 אם ה=2006 מחיר דירה ממוצעת בישראל כ-700 אלף שקלים. כיום המחיר הממוצע הינו כ-1.6 מיליון, כלומר פי 2.3 יותר. עליית מחירים לתלולה זו לא נולדה יש מאין. היא הייתה תוצר מובהק של שורת שגיאות אסטרטגיות שביצעו כל הגופים הממלכתיים הממונים על שוק הדיור, כולל משרדי האוצר, הפנים והשיכון, בנק ישראל, מנהל התכנון, מטה הדיור ועוד.

עמית דובקין ועינת שהרבני - מומחים למיתוג אסטרטגי ויחסי ציבור בנדל"ן
עמית דובקין ועינת שהרבני – מומחים למיתוג אסטרטגי ויחסי ציבור בנדל"ן

השגיאה הבסיסית המרכזית של אותם גופים ממלכתיים של מקבלי החלטות, הייתה באי ראיית הנולד, ובכך שאוכלוסיית מדינת ישראל, שמנתה ב-2006 פחות מ-7 מיליון תושבים, תגיע ב-2021 ל-9.5 מיליון ותכפיל את עצמה ל-18 מיליון תוך 30 שנה בלבד.

שגיאה זו גם הייתה תוצר של עודף מלאכותי של דיור שנוצר בשנות ה-90 של המאה שעברה, בעת עליית המיליון ממדינות חבר העמים, וכאשר ממשלות ישראל דאז הצליחו להגיע למספר האסטרונומי של 100 אלף התחלות בנייה לשנה בקירוב.

דווקא הישג בלתי רגיל זה הביא במהלך העשור הראשון של המאה ה-21 לשאננות בלתי מובנת בקרב כל מקבלי ההחלטות ולכך שמספר התחלות הבנייה צנח לכ-20-25 אלף לשנה בלבד.

רק בראשית העשור שעבר, כשפרצה המחאה החברתית ב-2011, ומחירי הדיור כבר זינקו מעלה, מעלה בעשרות רבות של אחוזים, החלו מקבלי ההחלטות להטמיע את גודל השבר וניסו לפעול על מנת למתן את עליית מחירי הדיור, אולם כל הפעולות שעשו רק ליבו את תדלוק השוק.

שגיאה משמעותית נוספת הייתה בכך שרוב רובן של הפעולות שבוצעו במהלך העשור שחלף היו שילוב של ניסיונות נואלים לצנן את רמות הביקושים בשוק ובד בבד לנסות ולאתר תכני אפקטיבית לדיור מוזל. שילוב ביזארי  זה היה בבחינת "הרע מכל העולמות", גם לא הצליח  להוזיל את מחירי הדיור וגם נכשל בניסיון לייצר דיור מוזל.

עובדה זו באה לידי ביטוי חריף במיוחד בשנת 2015, כאשר שר האוצר ושר העל לנושא הדיור משה כחלון החליט על מנת לצנן את עליות המחירים להכפיל את מס הרכישה למשקיעים שבבעלותם יותר מדירה אחת ומצד שני הכריז על מחיר למשתכן כתכנית דגל של דיור מוזל.

התוצאה היה כישלון צורב ביותר. מחד גיסא המשקיעים ברחו ברובם הגדול משוק הדיור והכניסו אותו לקיפאון עמוק ומצד שני מחיר למשתכן לא רק שלא הצליחה במשימתה, היא גרמה לרוב משפרי הדיור "לשבת על הגדר" ובכך גם פגעה קשות ביזמים והקבלנים, אולם גרוע מכך, דחפה בסופו של דבר את מחירי הדיור כלפי מעלה, זאת משום שבפועל היצע הדיור לא השתנה מהותית, שעה שהאוכלוסייה המשיכה לגדול בקצב מהיר.

כישלון לא פחות קשה היה לכל נושא ההתחדשות העירונית, כשכל הגורמים הרלוונטיים, התנדנדו במשך שנתיים קריטיות תמימות בדילמה האם להמשיך או לא להמשיך את תמ"א 38. הייתה זו ללא ספק שגיאה קריטית, זאת משום שדווקא התמ"א 38 הייתה מכשיר יעיל ומהיר יחסית לא רק להתחדשות עירונית, אלא גם, ובעיקר, להגדלה משמעותית של היצע הדיור. בסופו של דבר נוצר מצב שההתחדשות העירונית לסוגיה, תמ"א 38 ופינוי בינוי, הגיעה במהלך השנתיים האחרונות לכ-16 אחוזים בלבד מהתחלות הביניה בשוק הדיור, 8 אלפים מתוך כ-50 אף התחלות בנייה.

גורם מרכזי נוסף שהשפיע בשנים האחרונות על תדלוק מחירי הדיור הייתה רמי"(רשות מקרקעי ישראל) שבמקום למלא את שליחותה הלאומית, לשווק קרקע לבנייה לכלל תושבי מדינת ישראל, הפכה שלא בטובתה ל"ספסר הקרקעות של המדינה". רמ"י "החזיקה קצר" את המשלה ואת כלל אזרחי ישראל במדיניות מכרזים שתדלקה את רמות המחירים בשוק, יצרה התמחרות בין קבלנים בסגנון שהזכיר יותר בתי מכירות פומביים דוגמת סאות'ביס וכריסטיס , שלא לדבר על הכישלון הקולוסאלי לשווק קרקע דווקא בעת משבר הקורונה, כשקרקע כמעט ולא שווקה כלל.

ואי אפשר לדלג על בנק ישראל. דווקא אותו גוף סולידי שייעודו לשדר יציבות הן למערכת הבנקאית והן לשוק הדיור, הפך באופן פרדוקסלי לאחד המתדלקים הראשיים של שוק הדיור, ובמיוחד בדצמבר  2020 כשהנגיד פרופסור אמיר ירון, החליט לאפשר להמוני לוקחי המשכנתאות ליטול משכנתא בתנאים של שני שלישים  ריבית פריים. התוצאה ביתה מיידית: המוני בית ישראל הסתערו על המשכנתאות שמספרן האבסולוטי הוכפל(!) תוך שנה וגרמו, כמובן, לדהירת מחירי הדיור בשנה האחרונה בשיעור שככל הנראה יחצה את רף ה-10 אחוזים ויחזיר את כולנו לימים שבהם מחירי הדיור עלו בקצב דו ספרתי מידי שנה בשנה.

כאמור ניתן ואפשר בשנה הבאה עלינו לטובה לייצר "אתחול מסלול מחדש". הדגש חייב להיות על הגדלה משמעותית של היצע הדיור בכל דרך אפשרית. ניתן יהיה לעשות זאת על ידי הוצאת אחת ולתמיד של המונופול של רמ"י ולאפשר שיווק קרקע מאסיבי הרבה יותר ובפיקוח הדוק על תמחור המכרזים. בד בבד יש להרחיב משמעותית את זכויות הקבלנים בתמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, ולהפוך אותה בפועל ל"מיני פינוי בינוי", מה שיאפשר גם כן הגדלת היצע תוך שנים מעטות. כמו כן הגדלת זכויות בנייה בכל פרויקט ופרויקט וציפוף ושדרוג ערים ותיקות, יכול להיות אפקטיבי הרבה יותר מאשר "זלילת קרקע" בלתי מבוקרת לטובת מתחמי ענק חדשים, כפי שהיה במחיר למשתכן ונכשל כאמור כישלון חרוץ.

לסיכום, כפי שבשנות ה-90 הצליחו ממשלות ישראל דאז להגדיל תוך שנה-שנתיים את התחלות הבנייה מכ-20 אלף בלבד ב-1989 לקרוב ל-100 אלף(!)החל מ-1991 ואילך, כך גם ניתן ואפשר גם היום לשבור את תקרת הזכוכית של כ-50-55 אלף התחלות בנייה בלבד שישנן כיום, ולהגדיל אותה כך שכבר לקראת סוף תשנ"ב נגיע לכ-65-70 אלף התחלות לשנה, מה שבאמת יתרום משמעותית לצינון שוק הדיור והחזרת היציבות והאיזון הנכון בין היצע לביקוש. הצלחה שכזו, כמובן, תהיה מותנה בהטיית שכם יחדיו של כל הגורמים המחליטים, בקיצור הביורוקרטיה המיותרת של מתן היתרים ובדגש מוחלט על הרחבת ההיצע ולא צינון מלאכותי של ביקושים.

אם תרצו אין זו אגדה! 

 

*עמית דובקין ועינת שהרבני הם מומחים למיתוג אסטרטגי ויחסי ציבור בנדל"ן

הצטרף/י לניוזלטר
הצטרף/י לניוזלטר
הירשם/י לניוזלטר שלנו לקבלת עדכונים
את/ה יכול/ה לבטל את ההרשמה בכל עת.
השאר תגובה

כתובת האימייל שלך לא תפורסם.