שמאות מקרקעין עם שליחות
עומר שילה, שמאי מקרקעין מוסמך עם ניסיון של למעלה מעשור, מדבר בגילוי לב על מקצוע שמאות מקרקעין, על תחושת השליחות המלווה אותו בכל יום מחדש ועל האתגרים המקצועיים עימם הוא מתמודד.
מאת – יעקב אוחיון
צילום – אור קדוש
"לתחום שמאות המקרקעין", מספר לנו עומר שילה, שמאי מקרקעין מוסמך עם ניסיון של למעלה מעשור, "הגעתי מתוך סקרנות אמיתית. פשוט רציתי להבין מה יוצר את הערך של נכסים ואיך זה משפיע על חיי היומיום שלנו. הסקרנות לנושא הובילה אותי ללימודי כלכלה, מנהל עסקים ושמאות מקרקעין ולבסוף גם ללימודי הנדסה. כיום, כל אחד מתחומי הלימוד הנ"ל, מהווים חלק בלי נפרד מהזהות המקצועית שלי".
מה כוללים תחומי ההתמחות שלך בתחום שמאות מקרקעין?
"לאורך השנים, פיתחתי התמחות במספר תחומים מרכזיים, ביניהם, הערכות שווק שוק של נכסי מקרקעין, הפחתות של היטלי השבחה, חישובי תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, ליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וליווי משקיעים לפני רכישת קרקעות חקלאיות באופן בטוח ועם כמה שיותר ודאות".
מה מייחד למעשה את העבודה השמאית שלך לעומת שמאים אחרים בתחום?
"אני מתמחה בהבנת הערך הכלכלי של הנכס, לא רק השווי "על הנייר", אלא איך לממש את הפוטנציאל שלו בפועל. בין אם זו דירה, קרקע חקלאית או פרויקט פינוי – בינוי. בכל סוגי הנכסים ובכל פעם מחדש אני מכוון לכך שלקוחות יקבלו החלטות נכונות, מבוססות ורווחיות.
התחום בו אני עוסק דורש אחריות עצומה ואני מקפיד לגשת לכל מקרה בענווה ובתחושת שליחות אמיתית. חוות דעת שמאית מדויקת, חכמה ואחראית, יכולה לשנות עתיד כלכלי של משפחה או של יזם, ולכן, אני חושב ששמאי מקרקעין הוא דמות מפתח בכל עסקת נדל"ן.
כאשר אדם מסוים מעוניין לרכוש קרקע חקלאית או כל נכס נדל"ני אחר, ואני יודע שאני כשומר סף, ידעתי לבחור עבורו את העסקה המנצחת, זאת תחושת סיפוק מקצועית עצומה עבורי".
מה הם האתגרים המקצועיים המלווים אותך?
"רגולציה משתנה, תב"עות ושוק אשראי תנודתי, הם האתגרים המקצועיים המשפיעים באופן ישיר ועקיף על הערכות השווי. אבל מעבר לזה, עבודת השמאי בתחום המקרקעין, דורשת חיבור לעולמות שונים: משפט, הנדסה, כלכלה וגם רגש. אתה נדרש לתווך בין יזמים, דיירים ורשויות – ולשמור תמיד על אמת מקצועית, גם כשזה לא נוח.
חשוב לי לציין ששמאות בכלל זה מקצועי שמחייב דיוק, שקיפות ונאמנות לאמת, ולכן, ההתחייבות שלי היא תמיד להיצמד לאמת המקצועית. בתחום הקרקעות החקלאיות לצורך העניין, קיימים כיום מספר גורמים בשוק בעלי אינטרס מובהק וכשמאי המתמחה בתחום, אני יודע לשמור על הלקוחות שלי ולהבדיל בין עסקה מנצחת לבין עסקה שיכולה לגרום לעוגמת נפש".
דיברת על רכישת קרקעות חקלאיות וזה תחום שנהיה פופולארי. מה צריך לבחון בעסקה כזאת?
"רכישת קרקע חקלאית עשויה להיראות כהשקעה אטרקטיבית: המחיר נגיש, ההבטחות רבות והחזון על "שינוי ייעוד" מניע לא מעט רוכשים. אבל כאן בדיוק צריך לעצור ולהיזהר. אומנם אין ספק שמדובר בסוג של השקעות אטרקטיביות, אך הן מחייבות בדיקה מעמיקה, בייחוד למי שלא בקיא בתחום. לכן, לכל מי שמתעניין ברכישת קרקעות חקלאיות, אני ממליץ לבדוק מספר נושאים:
האם הקרקע בתחום תוכנית מתאר עירונית
- האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)
- האם קיים רישום מסודר בטאבו על הקרקע
- מה באמת עומד מאחורי ההבטחות השיווקיות
אני יכול לשתף, שלפני כשנתיים, נחשפתי לעסקה של קרקע חקלאית עם פוטנציאל השבחה מאד גבוה, ולאחר בחינה של כל הפרמטרים הנדרשים רכשתי שם קרקע. נכנסו איתי עוד בני משפחה, קולגות וחברים לעסקת הרכישה. היום, הם מודעים לכך שכבר הם הכפילו את ההשקעה שלהם. לכן, אני תמיד בא ואומר: אין חכם כבעל ניסיון וליווי מקצועי של שמאי שמבין בתחום, זה התנאי הבסיסי ביותר לעסקת נדל"ן מסוג זה או מכל סוג אחר".
איך המלחמה השפיעה על התחום שלך?
"התקופה שאנו חווים מאז אוקטובר 2023, היא תקופה מורכבת מאוד. החשש, חוסר הוודאות והתנודתיות הכלכלית, הובילו לקיפאון זמני במספר תחומים, בעיקר במכירת נכסים ובהיתכנות מימונית. יחד עם זאת, אני בהחלט רואה התחלה של תזוזה זהירה בשוק, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית וקרקעות בהליכי שינוי ייעוד. אנשים מחפשים ודאות, יציבות וביטחון, ולכן פונים יותר ויותר לשמאים מקצועיים בכדי להבין את המציאות הנדל"נית כפי שהיא באמת, מעבר לכותרות כאלו ואחרות בתקשורת.
זאת בהחלט תקופה שמאתגרת את כולנו, אבל באותה נשימה גם מזמנת לא מעט הזדמנויות נדל"ניות למי שפועל באחריות ובתבונה".
כשמאי מוביל בתחומו, מה הם הטיפים החשובים ביותר שאתה יכול להמליץ עליהם לפני רכישת דירה או נכס אחר?
"חמשת הטיפים החשובים ביותר בעיניי הם:
- אל תוותרו על שמאות לפני רכישה, זאת לא עוד הוצאה, אלא הדרך היחידה לוודא שאתם מבינים בדיוק מה אתם קונים.
- בדקו היטב את מצבו התכנוני של הנכס, לרבות, זכויות בנייה, חריגות, תוכניות עתידיות באזור וכדומה.
- אל תסתפקו במחיר השוק. חשוב להבין את השווי הכלכלי של הנכס ולבדוק האם קיים פוטנציאל השבחה ומה הצפי לשינויי ערך.
- קחו בחשבון היטלי השבחה, מיסים עתידיים, עלויות פיתוח וכדומה ולעולם אל תסתכלו רק על מחיר הקנייה.
- הקפידו להסתייע באנשי מקצוע מנוסים ומהימנים, אם זה עורך דין, שמאי, מהנדס או כל בעל מקצוע אחר. ליווי מקצועי יכול למנוע טעויות יקרות לאורך הדרך.
"מקצועיות, יושרה שקיפות ולב פתוח, זה האני מאמין שלי"
"כאיש מקצוע ונותן שירות, אני מאמין שהשילוב בין מקצועיות לבין אנושיות הוא מה שעושה את ההבדל. כאשר אתה מגיע עם לב פתוח ובגובה העיניים, גם הלקוחות מרגישים את זה ומבינים שיש להם על מי לסמוך. עבורי, ידע הוא כוח ובתחום המקצועי שלי הוא מהווה גם הגנה כלכלית ללקוחות. ברמת השירות, אני מאמין שהתפקיד המרכזי של השמאי הוא לא רק להעריך את הנכס, אלא גם לדעת לתווך את המציאות ללקוח ולעזור לו לנווט בתוכה. לכן, מקצועיות, יושרה, שקיפות ולב פתוח, זה האני מאמין שלי".
לסיום, באווירת יום העצמאות, מה תאחל למדינתו בגיל 77?
"קודם כל ולפני הכול, החזרת החטופים בשלום לביתם במהרה. בנוסף, אני רוצה לאחל למדינתו האהובה, עצמאות אמיתית, לא רק מדינית, אלא גם כלכלית, תכנונית וחברתית. שנדע להוביל מדיניות מקרקעין שמאפשרת ליותר ויותר אנשים לחיות בכבוד, לרכוש בית, ליזום, ליצור ולהתפתח. מי ייתן ונדע לשלב בין פיתוח ושימור, בין יזמות לבין חמלה, בין חדשנות לבין ערכים. שנמשיך לבנות, לא רק קירות ובניינים אלא גם גשרים של חיבור, שותפות ותקווה".
