עפולה, העיר שלכם לעיסקת נדל"ן מבטיחה!

"במהלך השנים האחרונות", מספר לנו יועץ הנדל"ן, עומר קליינמן, "עפולה נהנית מהגירה חיובית המבוססת ברובה על זוגות צעירים ומשפרי דיור המגיעים לעיר מנוף הגליל, ממגדל העמק, מחדרה, מנתניה ואפילו ממרכז הארץ. עפולה, בירת העמק, נמצאת במגמת תנופה, התחדשות וכוללת שכונות חדשות ומודרניות, מערכת חינוך מצטיינת, שירותי רפואה מתקדמים, תעסוקה מגוונת ותרבות ופנאי איכותיים. העיר, נמצאת בתנופת צמיחה אדירה, שתהפוך אותה למטרופולין של הצפון, עד לפני עשור לערך, מספר התושבים בעיר נע סביב ה-52,000 וכיום הוא סביב ה-70,000 תושבים ועם צפי שבשנים הקרובות  יתגוררו בעיר כ-200 אלף תושבים. תנופת הבנייה מובילה לעליית מחירים מדי שנה והעיר נחשבת לאחת מהערים האטרקטיביות ביותר להשקעה.

מה ההסבר לכך?
"יש לכך מספר סיבות אבל המרכזית ביניהן טמונה במחירי הדיור השפויים בהשוואה לכל עיר מובילה אחרת בישראל. אומנם מחירי הדיור בעפולה ביצעו קפיצה במהלך השנים, אך מדובר בקפיצה מתונה יותר בהשוואה לערים אחרות. נוסיף לכך את תחנת הרכבת ואת צירי התנועה הראשיים המחברים את עפולה לערים מרכזיות ומקצרים באופן משמעותי את זמני הנסיעה לטבריה, לחיפה ואפילו לערי המרכז. כיום, אפשר להגיע עם הרכב מעפולה לאזור המרכז תוך 70-80 דקות בשעות מסוימות במהלך היום. לצד כל אלו, העיר מצויה בתנופת פיתוח מתמדת ובמהלך השנים האחרונות הוקמו בה מספר שכונות מגורים חדשות לצד מרכז רפואי חדש וקיימות תוכניות פיתוח נוספות לשנים הקרובות כגון קריית ממשלה, בית משפט, מתחם קולנוע מפואר, מרכזי קניות ומרכז תעשייה ומסחר ועוד…"
אבל עדיין מחירי הדיור עולים בהתמדה גם בעפולה…
"בהחלט. אפשר אפילו לומר שהמחירים נכון להיום מתחילים לטפס כלפי מעלה ולכן אני ממליץ לכל מי שחושב לקנות דירה בעפולה לעשות זאת כאן ועכשיו ולא 'לשבת על הגדר' ולחכות. תבין, אם בשנת 2020 ו-2021 מכרתי דירות בבניין בשנתן 30-35 שנים לערך ב- 728,000 ו-770,000 שקל, היום אותן דירות נמכרות בשווי בטווח מחירים 1,030,000 ש"ח ואפילו של 1,150,000 ש"ח. זה כבר טווח של 400,000 ש"ח בארבע שנים ואני בהחלט צופה עלייה נוספת במחירי הדירות במהלך התקופה הקרובה. חשוב לציין שחלון האפשרויות לרכישת דירה בעפולה במחירים שפויים אומנם הולך ונסגר וזה קשור בין היתר לביקוש ההולך וגדל לעומת ההיצע ההולך וקטן, אבל בהחלט אפשר למצוא עסקאות אטרקטיביות".
ובבניינים חדשים יותר בעפולה מה טווח המחירים נכון להיום?
"בבניינים בשנתונים של  5 עד 10 שנים ניתן למצוא דירות 4-5 חדרים בטווח של 1.35 עד 1.6 מיליון שקל. אלו דירות מודרניות עם ממ"דים ומרפסות של למעלה מ-20 מטר. בטווח מחיר זה ניתן למצוא גם דירות מהממות בבנייני בוטיק עם 2 דירות בכל קומה עד 12 או 16 דירות בבניין".
"תודעת שירות היא המפתח לכל עסקת נדל"ן"
עומר קליינמן, 39, רווק, החל את דרכו בענף התיווך בשנת 2014. "בתחילת דרכי הייתי משויך ל-רי/מקס כפר תבור ועיקר העבודה שלי הייתה באזור המושבים והיישובים בגליל התחתון, לאחר שנה פעילות המשרד עברה לסניף רי/מקס 770 עפולה ומאז אני כאן. בחצי שנה הראשונה שלי בעפולה, כיתתי רגליים והחלפתי שלושה זוגות נעליים על מנת להכיר את העיר הכי קרוב שאפשר. אני לא מאמין בעבודה קלה וקיצורי דרך ולא מאמין שאפשר לעשות דברים בשלט רחוק או מתוך המכונית. מתווך שלא הולך בין בניינים לא יכול באמת להבדיל בשוני ביניהם. לכן, בחרתי לעבור רחוב רחוב בעיר וללמוד אותו: להכיר את ההבדל בבניינים בשנתונים שונים, איפה יש בניינים עם או בלי מעלית, איזה מתקנים ומוסדות יש באותה שכונה ובאותו רחוב וכדומה.
היה לי מאוד חשוב ללמוד את העיר ברמת הרחובות, שכונות, אוכלוסייה, בניינים וכדומה, מכיוון שאני דוגל בכך שנותן שירות בענף התיווך חייב להיות בעל ידע מעמיק בתחומו. תודעת שירות זה משהו שמאוד מושרש בי. בעולם התיווך, כל בן אדם שמתעניין במכירה או קנייה של נכס, מחפש קודם כל שירות. זה אולי נשמע בסיסי וטריוויאלי אבל זה אחד מהדברים החשובים בכל עסקת נדל"ן ולכן אני חושב שתודעת שירות היא המפתח לכל עסקת נדל"ן".
במהלך חודש יוני 2022, לאחר שמונה שנים ב- רי/מקס 770 עפולה כסוכן קונים המתמקד באיתור ומציאת נכסים עבור רוכשי הדירות בעיר, עומר החליט לפנות דרך עצמאית ולעבוד כיועץ נדל"ן הן למוכרים והן לקונים כאחד בביצוע עסקאות נדל"ן. "אני מאוד מאמין ברשת ומאוד מאמין במשרד עצמו. רי/מקס 770 עפולה הוא משרד התיווך הגדול ביותר בעפולה, גם מבחינת היקף העסקאות וגם מבחינת מספר הסוכנים למעשה, אני נהנה משיתוף הפעולה ההדוק שיש לי עם יתר סוכני המשרד, כאשר העשייה העצמאית מאפשרת לי צמיחה בהתאם לכישורים וליכולות שלי".
"מעטפת מורחבת של שירות למשקיעים, למשפרי דיור ולזוגות צעירים"
"כיועץ נדל"ן כיום בתוך משרד מוביל כמו רי/מקס 770 עפולה, אני יודע להעניק לכל לקוח את מעטפת השירות המקצועית והמורחבת ביותר ולהתאים לכל לקוח את השירותים המקצועיים הנחוצים לו בכל נקודת זמן, תוך שיתוף פעולה פורה עם סוכנים אחרים שזה משהו שאני מאוד מאמין. כיום, מעטפת השירות המוצעת על ידי מותאמת למשקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים, כאשר כל סקטור מקבל ממני את המענה המדויק לו ביותר".

נשמח אם תרחיב בנושא…
"אם ניקח לדוגמא את מוכרי הנכסים, אז אני עושה הכול על מנת לקדם את האינטרסים שלהם מבלי לגרוע בזכויות או באינטרסים של הקונה. אני מאוד מאמין בעסקאות נדל"ן הוגנות גם מבחינת המחיר וגם מבחינת התנאים. אני מאוד מקפיד על רצף של עדכונים מול בעל הנכס, אם זה ברמת עדכוני מחיר ואם זה ברמה של מי ראה את הנכס וכדומה. באופן זה, אני זוכה לשיתוף פעולה מלא עם בעלי הנכסים ולמעשה זוכה באמון שלהם שהוא אחד מהדברים הכי חשובים בקשר בין מתווך ובעל נכס".
ומה כוללת מעטפת השירות בצד של הקונה?
"בצד של הקונה, יש לי פלטפורמה רחבה של מעניקי שירות, אם זה יועץ משכנתאות, עורך דין ואפילו שמאי מקרקעין אם צריך. בשיחת טלפון קצרה ומהירה אני יודע לטפל בכל הנושאים ההכרחיים והמשמעותיים ביותר עבור הלקוח וזה לא משנה אם הוא צריך להוציא אישור עקרוני למשכנתא או לקבל איזה סיוע ברמה המשפטית לצורך תחשיב מס וכדומה. השירות המהיר שאני מעניק ללקוחות שלי גורם להם להיות מופתעים ולהבין שיש מולם מישהו יעיל ומהיר שמטפל בעניינים הכי חשובים להם בזמן אמת ובשקיפות מלאה".
ומה בנוגע למשקיעי נדל"ן שהם גם בצד 'הקונה' וגם בצד 'המוכר' ?
"עבור משקיעי הנדל"ן בעפולה", משתף אותנו עומר, "פיתחתי מסלול של ניהול נכס הכולל בתוכו את כל מה שהמשקיע צריך משלב בירור צרכי ההשקעה ואיתור הנכס הנכון ועד לרמת הניהול השוטף של הנכס. לאחר שהמשקיע משלים דרכי את עסקת הרכישה, אני דואג לטפל בכל היבטים הקשורים להשכרת הנכס, לרבות, פרסום הנכס, ניהול התהליך מול השוכרים כולל בדיקה מקדימה בנוגע לזהות השוכרים וכמובן טיפול בליקויים כאלו ואחרים העלולים להופיע בנכס לאורך תקופת השכירות. נכון להיום, אני מנהל עשרות דירות של משקיעים שרכשו ממני דירות, כאשר מספר המשקיעים הולך וגדל בהתמדה לאורך השנים וזאת לנוכח מחירי הנדל"ן הנגישים למשקיעים.
בסופו של דבר, המתמטיקה של תחום הנדל"ן היא מאוד פשוטה, אם משקיע לא יכול לקנות דירה במרכז הארץ בסכום העומד לרשותו אז הוא בוחן אלטרנטיבות ועפולה היא אטרקציה נדל"נית מהבחינה הזאת. אומנם אחוזי התשואה הלכו והתמתנו עם השנים אך עדיין מדובר בעסקאות נדל"ן משתלמות בהחלט. בזכות השבחת הנכסים אותם אני בוחר בקפידה עבור משקיעי הנדל"ן אותה השבחה יכולה להיות כדאית ואף ריווחית יותר מול מספר שנים של חוזה שכירות באותה הדירה ספציפית".
"עפולה זאת עיר מושלמת לזוגות צעירים"
"ההגירה החיובית לעיר היא בעיקר של זוגות צעירים וכמתווך שקנה דירה בעפולה לפני מספר שנים אני בהחלט מבין היטב את כל הלבטים שיש לזוג צעיר שרוכש דירה ראשונה, אם זה מבחינת התאמת הדירה לצרכי המשפחה הצעירה ואם זה מבחינת שיקולי החזר המשכנתא. לכן, בכל פעם שזוג צעיר פונה אליי לרכישת דירה ראשונה, אני קודם כל מברר לעומק את צרכי המגורים שלו ולאחר מכן בוחן יחד עם בני הזוג את כל האופציות האפשרויות במסגרת התקציב העומדת לרשותו. בסופו של דבר, עפולה זאת עיר מושלמת לזוגות צעירים מכיוון שהיא מאפשרת להם להמשיך ולהתפתח מבחינה נדל"נית מבלי להיכנס להרפתקאות כלכליות.
בהקשר הזה של זוגות צעירים יש לי סיפור מעניין: בתחילת 2021, הזדמן לי ללוות זוג צעיר בדרך לרכישת דירה ראשונה. ראינו יחד מספר נכסים ואחד מהם הם אהבו במיוחד למרות שמחיר הנכס היה גבוה ממסגרת התקציב שעמדה לרשותם. מכיוון שהם אהבו מאוד את הדירה הם עשו כל מאמץ להוציא מפה ומשם סכומי כסף נוספים והצליחו לרכוש את הדירה בשווי של 800 אלף שקל. כעבור שנה וחצי, אותו זוג החליט למכור את הדירה ולאחר שהם ניסו למכור אותה באופן פרטי הם פנו אליי והדבר הראשון שעשיתי זה בירור צרכים לצעד הבא שלהם. לאחד שתמחרתי להם את הדירה התחלתי בשיווק בלעדי של הדירה ותוך פחות מ-90 יום הדירה נמכרה במחיר שיא של 1,135,000 ₪. כתוצאה מכך ההון העצמי שהיה ברשותם גדל וזה מה שאפשר להם לעבור לדירה חדשה יותר, גדולה יותר, עם מרפסת גדולה יותר ובבניין חדש יותר, והכול תוך שהם שומרים על ההחזר של המשכנתא ולמעשה לא צריכים להוסיף כסף לטובת השדרוג באיכות החיים".